Themenseite Miet­män­gel: Defi­ni­ti­on, Beispiele und wann eine Miet­min­de­rung möglich ist

Die Wände in deiner Wohnung schimmeln, die Heizung wird nicht warm, ein Baugerüst versperrt die Sicht? Wenn deine Mietwohnung erhebliche Mängel oder Schäden aufweist, hast du in vielen Fällen das Recht auf eine Mietminderung. Und das so lange, bis der Mangel behoben ist. Hier liest du, welche Mängel dich zu einer Mietminderung berechtigen und wie du diese durchsetzt.

Inhalt:

>> Mietmängel und Mietminderung: Definition und gesetzliche Regelungen

>> Mietmangel: Schimmel und Feuchtigkeit

>> Mietmangel: Heizungsausfall, kein Warmwasser oder undichte Fenster

>> Mietminderung prüfen: Mit dem ADVOCARD Mietmängel-Check

>> Mietmangel: Wasserschaden

>> Mietmangel: Bauarbeiten und Baulärm

>> Lärm durch Nachbarn als Mietmangel?

>> Streitfälle um Tier und Türklingel: Mietminderung – ja oder nein?

>> Die Miete mindern: So geht’s und das musst du dabei beachten

Miet­män­gel und Miet­min­de­rung: Defi­ni­ti­on und gesetz­li­che Regelungen

Als Mieterin oder Mieter bist du laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) berechtigt, für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu zahlen, wenn deine gemietete Wohnung einen erheblichen Mangel hat.

In § 536 BGB heißt es dazu:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.“

Ebenfalls heißt es: „Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“

Für die Herabsetzung der Miete hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch der Begriff „Mietminderung“ durchgesetzt, der so allerdings nicht im Gesetz steht. Eine Mietminderungstabelle ist eine Sammlung von Gerichtsurteilen und -entscheidungen. Sie listet Einzelfälle auf, in denen Mietern das Recht auf Mietminderung in einer bestimmten Höhe gerichtlich zugesprochen (oder auch verweigert) wurde.

Wichtig: Mietminderungstabellen sind keine gesetzliche Grundlage für eigene Mietminderungsansprüche, können aber Anhaltspunkte bieten.

Im Folgenden erfährst du, welche typischen Mietminderungsgründe es gibt und in welchen Fällen die Chancen auf eine Mietminderung in der Regel günstig sind.

Bei Streit mit deinem Vermieter: Ein Mietrechtsschutz sichert dich ab. >>

Miet­man­gel: Schimmel und Feuchtigkeit

Schimmel an den Wänden ist ein ernstes Problem, denn er gefährdet die Gesundheit. Gleichzeitig ist Schimmel ein klassischer Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern:

• Schimmelt es, weil der Mieter zu wenig gelüftet hat?
• Hat der Mieter feuchte Wäsche in den Wohn­räu­men aufgehängt?
• Oder ist die Wohnung viel­leicht zu schlecht gedämmt?

Unterschiedlich sind die Ansichten von Mieter und Vermieter in der Regel auch, wenn es darum geht, ob wegen Schimmel die Miete gemindert werden darf. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu 2015 ein wichtiges Urteil gefällt (AZ VIII ZR 19/14). Mehr darüber und über die Beweispflicht in einem solchen Fall liest du in unserem Ratgeber zum Thema Schimmel in der Wohnung.

Grundsätzlich gilt: Mit einer Mietminderung solltest du bei Schimmelbefall erst einmal vorsichtig sein. Denn der Vermieter kann zunächst immer behaupten, du hättest nicht genügend gelüftet und deine Mietminderung sei daher nicht berechtigt.

Miet­man­gel: Hei­zungs­aus­fall, kein Warm­was­ser oder undichte Fenster

Wird die Heizung nicht warm oder gibt es kein Warmwasser, ist eindeutig der Vermieter am Zug. Er muss den Mangel so schnell wie möglich beheben. Wenn Mieter über Tage oder gar Wochen warten müssen, bis es wieder warm wird, dann ist eine Mietminderung wegen der nicht funktionierenden Heizung gerechtfertigt. Das gilt vor allem im Winter, weil dann die Heizung besonders dringend benötigt wird.

Achtung: Gib deinem Vermieter so schnell wie möglich Bescheid, damit er den Schaden beheben lassen kann. Sonst drohen womöglich Folgeschäden: Wenn Leitungen einfrieren, können sie platzen und das Haus unter Wasser setzen.

Deine Heizung wird einigermaßen warm, aber trotzdem frierst du, weil die Fenster nicht richtig schließen? Undichte Fenster können zur Mietminderung berechtigen, insbesondere bei neueren Bauten, in denen eigentlich zu erwarten ist, dass die Fenster gut schließen.  

Was aber, wenn das Gegenteil der Fall ist und es im Sommer in der Mietwohnung unerträglich heiß wird? Wann eine Mietminderung wegen Hitze infrage kommen kann, erfährst du hier.

Übrigens: Auch eine fehlende Stromversorgung kann unter Umständen ein Grund zur Mietminderung sein. Dies lohnt sich allerdings erst, wenn der Strom tatsächlich für eine längere Zeit ausfällt und dies beispielsweise auf bauliche Mängel zurückzuführen ist.

Miet­min­de­rung prüfen: Mit dem ADVOCARD Mietmängel-Check

Ob Schimmel, Lärm, defekte Heizung oder Wasserschäden: Oftmals ist es schwierig, seine Ansprüche auf Mietminderung gegenüber der Vermietung geltend zu machen. Wir helfen dir bei der Prüfung – mit dem Mietmängel-Check für Kundinnen und Kunden des Mietrechtsschutzes von ADVOCARD.

Wir unterstützen dich dabei, rechtssicher zu prüfen, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung für dich möglich ist.

Leistungen des digitalen Service im Überblick:

• Ein­schät­zung des konkreten Mietmangels
• Berech­nung der möglichen Minderungshöhe
• Erstel­lung not­wen­di­ger Schreiben (z. B. zur Mängelanzeige)
• Optional: Rückfrage beim Anwalt via Chat (auf Basis des Prüfberichts)

Miet­man­gel: Wasserschaden

Auch ein Wasserschaden kann eine Mietminderung rechtfertigen, je nachdem, wie stark deine Wohnung betroffen ist. Voraussetzung ist natürlich, dass du den Schaden nicht selbst verursacht hast. Aber um wie viel darfst du die Miete mindern? Mehr zum Thema und ein paar Beispiele aus der Rechtsprechung findest du hier.

Oft kommt nach einem größeren Wasserschaden ein Trocknungsgerät zum Einsatz. Das macht Lärm – und der kann dich wiederum zusätzlich zur Mietminderung berechtigen.

Der Nachbar über dir hat vergessen, seinen Wasserhahn abzudrehen, und jetzt tropft es bei dir durch die Decke? Auch dann ist oft eine Mietminderung möglich. Der Vermieter darf sich das Geld aber von dem Nachbarn zurückholen, der den Schaden zu verantworten hat. Und wer den Wasserschaden bezahlen muss, erfährst du hier.

Miet­man­gel: Bau­ar­bei­ten und Baulärm

Ein Baugerüst, das die Sicht vom Balkon über längere Zeit komplett versperrt, sodass er nicht mehr nutzbar ist, kann je nach Einzelfall eine Mietminderung rechtfertigen.

Wichtig zu wissen: Vermieter müssen ihren Mietern den Aufbau eines Baugerüsts immer rechtzeitig ankündigen. Andernfalls kannst du gegebenenfalls einen Baustopp und einen Abbau des Gerüsts verlangen – das zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin (AZ 65 T 158/13).

Grundsätzlich gilt: Dienen Bauarbeiten im oder am Mietshaus einer energetischen Sanierung und damit einer Verbesserung der Wohnqualität, ist eine Mietminderung eher schwer durchzusetzen.

Wenn das Baugerüst ausschließlich aufgrund einer energetischen Sanierung vor dem Haus steht, hast du also das Nachsehen: § 536 Absatz 1a BGB bestimmt, dass in solchen Fällen eine Mietminderung für die ersten drei Monate ausgeschlossen ist.

© iStock.com/Vesnaandjic

Lärm durch Bauarbeiten im Haus müssen Mieter oft ohne Mietminderung akzeptieren, es sei denn, die Einschränkungen sind erheblich. Hier erfährst du mehr.

Auch bei Baulärm von außerhalb kannst du in bestimmten Fällen die Miete mindern. Der Vermieter muss dafür nicht der Verursacher sein. Da es hierbei allerdings stark auf den Einzelfall ankommt, solltest du dich juristisch beraten lassen.

Bevor der Streit über die Mietminderung vor Gericht geht: Eine Mediation kann helfen. >>

Lärm durch Nachbarn als Mietmangel?

Auch Lärmbelästigung unter Nachbarn ist ein häufiger Grund, um über eine Mietminderung nachzudenken. Die Nachbarn musizieren viel zu laut oder der Hund bellt andauernd? Wenn ein klärendes Gespräch mit den Nachbarn keinen Erfolg zeigt, solltest du zunächst ein Lärmprotokoll führen. Dann hast du eine gute Grundlage für weitere Schritte, möglicherweise bis hin zur Mietminderung.

Der BGH hat hierzu 2017 wegweisend entschieden (AZ VIII ZR 1/16): Damit eine Mietminderung wegen Nachbarschaftslärm rechtens ist, müssen betroffene Mieter zwar konkret darlegen, wie sich der Lärm bei ihnen bemerkbar macht. Sie müssen aber nicht die Ursache benennen.

Es gilt allerdings: Obwohl spielende Kinder im Garten oder im Haus eine Menge Lärm machen können, müssen Nachbarn diesen Geräuschpegel in der Regel hinnehmen – es sei denn, die Lärmbelästigung ist wirklich extrem und findet regelmäßig während der Mittagsruhe oder Nachtruhe statt. Ein Antrag auf Mietminderung wegen Kinderlärm hat vor Gericht aber meist schlechte Chancen. So hat unter anderem das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf eine Klage abgewiesen (AZ 409 C 285/08).

Du wohnst in einem Altbau und du hörst jeden Schritt deiner Nachbarn, weil das Gebäude so hellhörig ist? Hier ist entscheidend, welches Baujahr das Haus hat und wie die seinerzeit geltenden Richtlinien zur Schallisolierung aussahen. Entspricht die Trittschalldämmung den zum Bauzeitpunkt geltenden Richtlinien (seit 1944 die DIN 4109, seit 2012 die VDI 4100), hast du schlechte Karten für eine Mietminderung.

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Streit­fäl­le um Tier und Tür­klin­gel: Miet­min­de­rung – ja oder nein?

Liegt ein erheblicher Mangel an der Mietsache vor, dann sind Mieter grundsätzlich sofort zur Mietminderung berechtigt. Oft muss aber erst geklärt werden, ob tatsächlich ein solcher Mangel vorliegt. Vor allem, wenn es sich nicht um einen „typischen“ Mangel wie Schimmel oder Lärm handelt. Hier einige Beispiele:

Ungebetene tierische Mitbewohner

Das Amtsgericht Augsburg gab einer Mieterin Recht, die wegen Lärmbelästigung durch Marder im Dach auf Mietminderung klagte (AZ C 2081/16). Auch das Amtsgericht Hamburg-Barmbek beurteilte eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch einen Marder als gerechtfertigt – in diesem Fall wurde die Miete sogar um 24 Prozent reduziert (AZ 815 C 238/02).

Das Amtsgericht Lahnstein entschied, dass eine erhebliche Anzahl an Silberfischchen in der Wohnung zu einer Mietminderung um 20 Prozent berechtige (AZ 2 C 675/87). Eine Wohnungseigentümerin, die wegen Silberfischchen vom Kaufvertrag ihrer Wohnung zurücktreten wollte, hatte allerdings Pech. Das Oberlandesgericht Hamm wies die Klage ab, da die Wohnung weiterhin zum Wohnen geeignet sei (AZ 22 U 64/16).

Aufzug, Klingel, Briefkasten

Auch die (fehlende oder fehlerhafte) Ausstattung außerhalb der Wohnung kann Grund für eine Mietminderung sein: Eine Mieterin bekam vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main das Recht auf Mietminderung zugesprochen, weil ihr Briefkasten zu klein war und nicht der gesetzlichen Norm entsprach (AZ 33 C 3463/15).

Der Aufzug ist kaputt? Dauert es länger bis zur Reparatur, ist das ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt. Üblich sind Mietminderungsansprüche etwa zwischen 5 und 20 Prozent für den Zeitraum, in dem der Fahrstuhl nicht nutzbar ist. 

Das Amtsgericht Berlin-Mitte bestätigte einem Mieter, der in der 6. Etage wohnte, einen Anspruch auf Mietminderung in Höhe von 15 Prozent, da der Aufzug im Haus 16 Tage lang nicht funktionierte (AZ 10 C 3/07). Einem Mieter aus der zehnten Etage sprach das Gericht für denselben Ausfallzeitraum sogar einen Anspruch auf 20 Prozent Mietminderung zu (AZ 10 C 24/07).

Eine defekte Türklingel oder Gegensprechanlage stellt ebenso einen Mietmangel dar – auch, wenn Besucher über die Anlage lediglich schlecht zu hören sind und insbesondere, wenn ein elektrischer Türöffner nicht funktioniert. Das Landgericht Dessau-Roßlau entschied etwa: Ist die Klingel- oder Gegensprechanlage defekt, können Mieter von Dachgeschosswohnungen eine Mietminderung von fünf Prozent geltend machen (AZ 1 T 16/12).

Die Miete mindern: So geht’s und das musst du dabei beachten

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

• Du hast den Schaden, auf den sich die Minderung bezieht, nicht selbst verursacht.
• Der Mangel oder Schaden war dir noch nicht bekannt, als du den Miet­ver­trag unter­schrie­ben hast.
• Der Mangel oder Schaden muss erheblich sein und dich deutlich in der Nutzung deiner Wohnung einschränken.
• Du hast dem Vermieter über den Mangel Bescheid gegeben und ihm eine Frist zur Besei­ti­gung gesetzt.
• Du hast dich darüber infor­miert, in welcher Höhe du die Miete mindern darfst. Denn das ist nicht gesetz­lich geregelt.

Vorsicht: Der Vermieter kann dir die Wohnung kündigen, wenn du die Miete zu stark mindern willst.

Grundsätzlich gilt: Dein Vermieter muss zunächst vom Mangel Kenntnis erhalten und eine Chance zur Schadensbehebung bekommen.

So solltest du vorgehen:

1. Infor­mie­re den Vermieter sofort schrift­lich über den Mangel und fordere ihn gleich­zei­tig auf, den Schaden zu beheben.
2. Setze dem Vermieter dafür eine ange­mes­se­ne Frist. Als Richtwert gelten etwa 14 Tage. In drin­gen­den Fällen, zum Beispiel bei einer aus­ge­fal­le­nen Heizung im Winter, kannst du natürlich verlangen, dass sofort gehandelt wird. 

Sobald der Vermieter Bescheid weiß, bist du grundsätzlich berechtigt, die Miete zu mindern, bis der Schaden beseitigt ist. Du solltest die Mietminderung in deinem Schreiben an den Vermieter daher gleich mit ankündigen. Zum Beispiel so:

„Aufgrund des genannten Mangels besteht ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete nach § 536 BGB. Daher werde ich bis zur Beseitigung des Mangels die Miete um monatlich … Euro, entsprechend … Prozent der Miete, mindern und den entsprechenden Betrag einbehalten. Dafür bitte ich um Verständnis.“

Mietminderung berechnen: Wie geht das?

• Miet­min­de­rungs­ta­bel­len können hierbei einen Anhalts­punkt geben. Aller­dings enthalten sie keine allgemein gültigen Regeln, sondern stützen sich auf Gerichts­ur­tei­le, die sich jeweils auf Ein­zel­fäl­le beziehen.
• Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, solltest du dich von einer juris­ti­schen Fach­per­son oder von einem Mie­ter­ver­ein zum konkreten Miet­min­de­rungs­grund und der richtigen Höhe der Miet­min­de­rung beraten lassen.

Du bist dir unsicher, ob du einen Mietmangel geltend machen und die Miete mindern kannst? Finde es heraus – mit dem Mietmängel-Check von ADVOCARD. >>

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