Mietminderung: Mögliche Gründe und Rechte von Mietern © istock.com/MundusImages

17. Dezember 2021, 9:00 Uhr

Miet­min­de­rung: Mögliche Gründe und Rechte von Mietern

Wenn eine Mietwohnung erhebliche Mängel oder Schäden hat, haben Mieter in vielen Fällen das Recht auf eine Mietminderung. Und das so lange, bis der Mangel behoben ist. Die Wände schimmeln, die Heizung wird nicht warm, ein Baugerüst versperrt die Sicht? In all diesen Fällen kannst du häufig die Miete mindern. Hier liest du, wie du genau vorgehen solltest und welche typischen Mietminderungsgründe es noch gibt.

 

Miet­min­de­rung: Wichtige Begriffe und Regelungen

Als Mieterin oder Mieter bist du laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) berechtigt, für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu zahlen, wenn deine gemietete Wohnung einen erheblichen Mangel hat. Dafür hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch der Begriff „Mietminderung“ durchgesetzt, der so allerdings nicht im Gesetz steht.

In § 536 BGB heißt es zum Thema Mietminderung:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.

Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“

Eine Mietminderungstabelle ist eine Sammlung von Gerichtsurteilen und -entscheidungen zum Thema Mietminderung. Sie listet Einzelfälle auf, in denen Mietern das Recht auf Mietminderung in einer bestimmten Höhe zugesprochen (oder auch verweigert) wurde.

Mietminderungstabellen werden von verschiedenen Herausgebern publiziert und regelmäßig mit neuen Entscheidungen aktualisiert. Sie sind keine gesetzliche Grundlage für eigene Mietminderungsansprüche, können aber Anhaltspunkte bieten.

Welche Mängel konkret zu einer Mietminderung berechtigen, steht nicht im Gesetz. Im Folgenden erfährst du, welche typischen Mietminderungsgründe es gibt und in welchen Fällen die Chancen auf eine Mietminderung in der Regel günstig sind.

Schimmel in der Ecke eines Zimmers
©istock.com/Andrei310
 

Miet­min­de­rung wegen Schimmel

Schimmel an den Wänden ist ein ernstes Problem, denn er gefährdet die Gesundheit. Gleichzeitig ist Schimmel ein klassischer Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern: Schimmelt es, weil der Mieter zu wenig gelüftet hat? Oder ist die Wohnung vielleicht zu schlecht gedämmt? Mehr über die Beweispflicht in einem solchen Fall liest du in unserem Ratgeber zum Thema Schimmel in der Wohnung.  

Unterschiedlich sind die Ansichten von Mieter und Vermieter in der Regel auch, wenn es darum geht, ob wegen Schimmel die Miete gemindert werden darf. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu 2015 ein wichtiges Urteil gefällt (AZ VIII ZR 19/14).

Grundsätzlich gilt: Mit einer Mietminderung solltest du bei Schimmelbefall erst einmal vorsichtig sein. Denn der Vermieter kann zunächst immer behaupten, du hättest nicht genügend gelüftet und deine Mietminderung sei daher nicht berechtigt.

In 5 Schritten zur Mietminderung, wenn es in deiner Wohnung schimmelt: Hier liest du, wie du vorgehen kannst.

Feuchte Wände im Keller: Ist das auch ein Grund für eine Mietminderung?

Ist eine Mietminderung möglich, wenn im Keller gelagerter Hausrat wegen Feuchtigkeit Schaden nimmt? Hier kommt es oft darauf an, wie alt das Gebäude ist und was im Mietvertrag vereinbart wurde. Mehr dazu liest du hier.

Gut zu wissen: Auch Schwarzstaub-Ablagerungen an frisch gestrichenen Wänden, sogenanntes Fogging, gelten als Mietmangel. Oft kommt eine Mietminderung infrage, bis der Mangel behoben ist.

 

Miet­min­de­rung wegen Hei­zungs­aus­fall, Warm­was­ser­man­gel oder undichter Fenster

Wird die Heizung nicht warm oder gibt es kein Warmwasser, ist eindeutig der Vermieter am Zug. Er muss den Mangel so schnell wie möglich beheben. Wenn Mieter über Tage oder gar Wochen warten müssen, bis es wieder warm wird, dann ist eine Mietminderung wegen der nicht funktionierenden Heizung gerechtfertigt. Das gilt vor allem im Winter, weil dann die Heizung besonders dringend benötigt wird.

Der erste Schritt: Gib deinem Vermieter so schnell wie möglich Bescheid, damit er den Schaden beheben lassen kann. Sonst drohen womöglich Folgeschäden: Wenn Leitungen einfrieren, können sie platzen und das Haus unter Wasser setzen.

Deine Heizung wird einigermaßen warm, aber trotzdem frierst du, weil die Fenster undicht sind? Auch das kann manchmal zur Mietminderung berechtigen, insbesondere bei neueren Bauten, in denen eigentlich zu erwarten ist, dass die Fenster gut schließen. 

Junge Frau mit dickem Schal um den Hals gewickelt, die friert.
© Fotolia/contrastwerkstatt

Dass niemand in den eigenen vier Wänden frieren möchte, ist klar. Was aber, wenn das Gegenteil der Fall ist und es im Sommer in der Mietwohnung unerträglich heiß wird? Wann eine Mietminderung wegen Hitze infrage kommen kann, erfährst du hier.

Miet­min­de­rung wegen eines Wasserschadens

Auch ein Wasserschaden kann eine Mietminderung rechtfertigen, je nachdem, wie stark deine Wohnung betroffen ist. Voraussetzung ist natürlich, dass du den Schaden nicht selbst verursacht hast. Aber um wie viel darfst du die Miete mindern? Mehr zum Thema und ein paar Beispiele aus der Rechtsprechung findest du hier.

Oft kommt nach einem größeren Wasserschaden ein Trocknungsgerät zum Einsatz. Das macht Lärm – und der kann dich wiederum zusätzlich zur Mietminderung berechtigen.

Der Nachbar über dir hat vergessen, seinen Wasserhahn abzudrehen, und jetzt tropft es bei dir durch die Decke? Auch dann ist oft eine Mietminderung möglich. Der Vermieter darf sich das Geld aber von dem Nachbarn zurückholen, der den Schaden zu verantworten hat. Und wer den Wasserschaden bezahlen muss, erfährst du hier.

Miet­min­de­rung wegen (Bau-)Lärm

An deinem Haus oder in der Nachbarschaft wird fleißig gewerkelt und du ärgerst dich über Lärm oder versperrte Sicht durch ein Baugerüst. Ist aber nun auch eine Mietminderung möglich?

Grundsätzlich gilt: Dienen die Bauarbeiten einer energetischen Sanierung und damit einer Verbesserung der Wohnqualität, ist eine Mietminderung eher schwer durchzusetzen.

  • Bau­ar­bei­ten im Haus müssen Mieter oft ohne Miet­min­de­rung akzep­tie­ren, es sei denn, die Ein­schrän­kun­gen sind erheblich. Mehr erfahren
  • Ein Baugerüst, das die Sicht vom Balkon über längere Zeit komplett versperrt, sodass er nicht mehr nutzbar ist, kann jedoch je nach Ein­zel­fall eine Miet­min­de­rung recht­fer­ti­gen. Mehr erfahren
  • Auch bei Baulärm von außerhalb kannst du in bestimm­ten Fällen die Miete mindern. Der Vermieter muss dafür nicht der Ver­ur­sa­cher sein. Mehr erfahren

Bevor der Streit über die Mietminderung vor Gericht geht: Eine Mediation kann helfen. >>

Auch Nachbarschaftslärm ist ein häufiger Grund, um über eine Mietminderung nachzudenken. Die Nachbarn hören ständig zu laut Musik oder der Hund bellt andauernd? Wenn ein klärendes Gespräch mit den Nachbarn keinen Erfolg zeigt, solltest du zunächst ein Lärmprotokoll führen. Dann hast du eine gute Grundlage für weitere Schritte, möglicherweise bis hin zur Mietminderung.

Der BGH hat hierzu 2017 wegweisend entschieden (AZ VIII ZR 1/16): Damit eine Mietminderung wegen Nachbarschaftslärm rechtens ist, müssen betroffene Mieter zwar konkret darlegen, wie sich der Lärm bei ihnen bemerkbar macht. Sie müssen aber nicht die Ursache benennen. Denn das ist in vielen Fällen gar nicht möglich, da Betroffene ja keinen Einblick in die Nachbarwohnung haben.

Obwohl spielende Kinder sowohl im Haus als auch im Garten eine Menge Lärm machen können, müssen Nachbarn diesen Geräuschpegel in der Regel hinnehmen – es sei denn, die Lärmbelästigung ist wirklich extrem. Eine Mietminderung wegen Kinderlärm hat vor Gericht meist schlechte Chancen. So hat unter anderem das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf entschieden (AZ 409 C 285/08).

Frau hät sich die Ohren zu
© Fotolia/contrastwerkstatt

Hellhörige Wohnung: Chancen auf Mietminderung?

Du hörst jedes Wort von nebenan, weil die Wände so dünn sind? Ob du deswegen die Miete mindern kannst, erfährst du hier.

Streit­fäl­le: Miet­min­de­rung – ja oder nein?

Liegt ein erheblicher Mangel an der Mietsache vor, dann sind Mieter gemäß § 536 BGB grundsätzlich sofort zur Mietminderung berechtigt. Oft muss aber erst geklärt werden, ob tatsächlich ein solcher Mangel vorliegt. Denn die Auffassungen von Mieter und Vermieter gehen häufig auseinander. Hier einige Beispiele:

Ungebetene tierische Mitbewohner wie zum Beispiel Marder oder Silberfischchen können eine Mietminderung rechtfertigen, wenn sie den Mieter stark beeinträchtigen.

Auch die Ausstattung außerhalb der Wohnung muss stimmen: Eine Mieterin bekam vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main das Recht auf Mietminderung zugesprochen, weil ihr Briefkasten zu klein war und nicht der gesetzlichen Norm entsprach (AZ 33 C 3463/15).

Der Aufzug ist kaputt? Dauert es länger bis zur Reparatur, ist das ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt. Mehr dazu hier.

Mietminderung berechnen: So können Sie vorgehen. Eine Person hält einen Füller in der Hand und setzt ihn auf ein leeres Stück Papier. Daneben liegt ein Taschenrechner.
© Fotolia/SENTELLO

Die Miete mindern: So geht’s und das musst du dabei beachten

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit du zur Mietminderung berechtigt bist:

  • Du hast den Schaden, auf den sich die Minderung bezieht, nicht selbst verursacht.
  • Der Mangel oder Schaden war dir noch nicht bekannt, als du den Miet­ver­trag unter­schrie­ben hast.
  • Der Mangel oder Schaden muss erheblich sein und dich deutlich in der Nutzung deiner Wohnung einschränken.
  • Du hast dem Vermieter über den Mangel Bescheid gegeben und ihm eine Frist zur Besei­ti­gung gesetzt.
  • Du hast dich darüber infor­miert, in welcher Höhe du die Miete mindern darfst. Denn das ist nicht gesetz­lich geregelt. Vorsicht: Der Vermieter kann dir die Wohnung kündigen, wenn du die Miete zu stark mindern willst.

Mietminderung berechnen: Wie geht das?

  • Miet­min­de­rungs­ta­bel­len können hierbei einen Anhalts­punkt geben. Aller­dings enthalten sie keine allgemein gültigen Regeln, sondern stützen sich auf Gerichts­ur­tei­le, die sich jeweils auf Ein­zel­fäl­le beziehen.
  • Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, solltest du dich von einer juris­ti­schen Fach­per­son oder von einem Mie­ter­ver­ein zum konkreten Miet­min­de­rungs­grund und der richtigen Höhe der Miet­min­de­rung beraten lassen.

Nun muss dein Vermieter zunächst vom Mangel Kenntnis erhalten und eine Chance zur Schadensbehebung bekommen. So solltest du vorgehen:

Informiere den Vermieter sofort schriftlich über den Mangel und fordere ihn gleichzeitig auf, den Schaden zu beheben. Setze dem Vermieter dafür eine angemessene Frist. Als Richtwert gelten etwa 14 Tage. In dringenden Fällen, zum Beispiel bei einer ausgefallenen Heizung im Winter, kannst du natürlich verlangen, dass sofort gehandelt wird. 

Sobald der Vermieter Bescheid weiß, bist du grundsätzlich berechtigt, die Miete zu mindern, bis der Schaden beseitigt ist. Du solltest die Mietminderung in deinem Schreiben an den Vermieter daher gleich mit ankündigen. Zum Beispiel so:

„Aufgrund des genannten Mangels besteht ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete nach § 536 BGB. Daher werde ich bis zur Beseitigung des Mangels die Miete um monatlich … Euro, entsprechend … Prozent der Miete, mindern und den entsprechenden Betrag einbehalten. Dafür bitte ich um Verständnis.“

Mietminderung: Geht das auch rückwirkend?

Normalerweise ist eine Mietminderung nicht rückwirkend möglich. Es gibt aber Ausnahmen. Mehr dazu erfährst du in diesem Streitlotse-Ratgeber.

Eine Alternative zur Mietminderung ist das vorübergehende Zurückbehalten der Miete. Wie das funktioniert, liest du in unserem Ratgeber zum Thema Zurückbehaltungsrecht.

Artikel teilen

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.

So einfach ist Rechtsschutz

Ein Rechtsstreit, ganz gleich in welchem Bereich, kommt oft unverhofft. Darum hat ADVOCARD mit dem 360°-Rechtsschutz einen besonders leistungsstarken Rundumschutz geschaffen.

Mehr erfahren

Mediation

Vertragen statt klagen: mit Mediation rechtliche Konflikte ohne Gerichts­ver­fahren lösen.

Strei­tatlas

Streit in Berlin? Zoff in München? Der interaktive Atlas zeigt, wo die deutschen Streithähne leben.

ADVOCARD-Service

Kompetente Beratung und professionelle Unterstützung rund um die Uhr.