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1. Oktober 2018, 11:28 Uhr

The­men­sei­te Miet­min­de­rung: Alles was du wissen musst

Wenn eine Mietwohnung erhebliche Mängel oder Schäden hat, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung. Die Wände schimmeln, die Heizung wird nicht warm, ein Baugerüst versperrt die Sicht? In all diesen Fällen kannst du häufig die Miete mindern. Hier liest du, wie du genau vorgehen solltest und welche typischen Mietminderungsgründe es noch gibt.

 

 

Diese Begriffe und Rege­lun­gen zum Thema Miet­min­de­rung solltest du kennen

Als Mieter bist du laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) berechtigt, für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu zahlen, wenn die Wohnung einen erheblichen Mangel hat. Dafür hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch der Begriff „Mietminderung“ durchgesetzt, der so allerdings nicht im Gesetz steht.

In § 536 BGB heißt es zum Thema Mietminderung:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.

Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“

Eine Mietminderungstabelle ist eine Sammlung von Gerichtsurteilen und -entscheidungen zum Thema Mietminderung. Sie listet Einzelfälle auf, in denen Mietern das Recht auf Mietminderung in einer bestimmten Höhe zugesprochen (oder auch verweigert) wurde.

Mietminderungstabellen werden von verschiedenen Herausgebern publiziert und regelmäßig mit neuen Entscheidungen aktualisiert. Sie sind keine gesetzliche Grundlage für eigene Mietminderungsansprüche, können aber Anhaltspunkte bieten.

 

Eine Alternative zur Mietminderung ist das vorübergehende Zurückbehalten der Miete. Wie das funktioniert, liest du in unserem Ratgeber.

 

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Schimmel, Hei­zungs­aus­fall und Co.: Die häu­figs­ten Miet­min­de­rungs-Gründe

Welche konkreten Mängel zu einer Mietminderung berechtigen, steht nicht im Gesetz. Laut Rechtsprechung sind typische Mietminderungsgründe aber die folgenden:

1. Schimmel
Schimmel an den Wänden ist ein ernstes Problem, denn er gefährdet die Gesundheit. Gleichzeitig ist Schimmel ein klassischer Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern: Schimmelt es, weil der Mieter zu wenig gelüftet hat? Oder ist die Wohnung vielleicht zu schlecht gedämmt? Mehr über die Beweispflicht in einem solchen Fall liest du in unserem Ratgeber.

 

Feuchte Wände im Keller: Grund für eine Mietminderung?

Ist eine Mietminderung möglich, wenn im Keller gelagerter Hausrat Schaden nimmt? Die Antwort findest du in unserem Ratgeber.

Entsprechend unterschiedlich sind auch die Ansichten von Mieter und Vermieter, wenn darum geht, ob wegen Schimmel die Miete gemindert werden darf.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu ein 2015 ein wichtiges Urteil gefällt.

Grundsätzlich gilt: Mit einer Mietminderung solltest du bei Schimmelbefall erst einmal vorsichtig sein. Denn der Vermieter kann zunächst immer behaupten, du hättest nicht genügend gelüftet und deine Mietminderung sei daher nicht berechtigt.

So kannst du vorgehen:

  • Infor­mie­re den Vermieter über den Schim­mel­be­fall.
  • Zahle die Miete aus­drück­lich nur unter Vorbehalt, bis die Ursache durch einen Fachmann abgeklärt ist.
  • Wenn feststeht, dass der Mangel am Gebäude liegt, kannst du die Miete mindern, bis der Schaden behoben ist.

 

Gut zu wissen: Auch Schwarzstaub-Ablagerungen an frisch gestrichenen Wänden, sogenanntes Fogging, gelten als Mietmangel. Oft kommt eine Mietminderung infrage, bis der Mangel behoben ist.

 

Bei Streit mit dem Vermieter: Ein Mietrechtsschutz sichert dich ab. >>

 

 

Mietminderung bei Heizungsausfall

Die Heizung bleibt kalt? Ob du die Miete mindern kannst, erfährst du in unserem Ratgeber.

2. Heizungsausfall oder kein Warmwasser
Hier ist eindeutig der Vermieter am Zug. Er muss den Mangel so schnell wie möglich abstellen. Muss der Mieter über Tage oder gar Wochen warten, bis es wieder warm wird, dann ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Das gilt vor allem im Winter, weil dann die Heizung besonders dringend benötigt wird.

Der erste Schritt: Gib deinem Vermieter so schnell wie möglich Bescheid, damit er den Schaden beheben lassen kann. Sonst drohen womöglich Folgeschäden: Wenn Leitungen einfrieren, können sie platzen und das Haus unter Wasser setzen.

 

3. Wasserschaden
Auch dieser Mangel kann eine Mietminderung rechtfertigen, je nachdem, wie stark deine Wohnung betroffen ist.

Oft kommt nach einem größeren Wasserschaden ein Trocknungsgerät zum Einsatz. Das macht Lärm – und der kann dich wiederum zusätzlich zur Mietminderung berechtigen.

Ein anderer Mieter hat vergessen, seinen Wasserhahn abzudrehen, und jetzt tropft es bei dir durch die Decke? Auch dann ist eine Mietminderung möglich. Der Vermieter darf sich das Geld aber von dem Nachbarn zurückholen, der den Schaden zu verantworten hat.

 

Bevor der Streit über die Mietminderung vor Gericht geht: Eine Mediation kann helfen. >>

 

4. Baulärm oder Baugerüst
An deinem Haus oder in der Nachbarschaft wird fleißig gewerkelt, und du ärgerst dich über Lärm oder versperrte Sicht durch ein Baugerüst. Ist aber nun auch eine Mietminderung möglich?

Grundsätzlich gilt: Dienen die Bauarbeiten einer energetischen Sanierung und damit einer Verbesserung der Wohnqualität, ist eine Mietminderung eher schwer durchzusetzen.

  • Bau­ar­bei­ten im Haus müssen Mieter oft ohne Miet­min­de­rung akzep­tie­ren, es sei denn, die Ein­schrän­kun­gen sind erheblich. Mehr erfahren
  • Ein Baugerüst, das die Sicht vom Balkon über längere Zeit komplett versperrt, sodass er nicht mehr nutzbar ist, kann jedoch je nach Ein­zel­fall eine Miet­min­de­rung recht­fer­ti­gen. Mehr erfahren
  • Auch bei Baulärm von außerhalb kannst du in bestimm­ten Fällen die Miete mindern. Der Vermieter muss dafür nicht der Ver­ur­sa­cher sein. Mehr erfahren

 

Lärm, Durchzug, Tier­be­fall: Miet­min­de­rung - ja oder nein?

1. Lärm
Allgemein ein häufiger Grund, die Miete zu mindern. Die Nachbarn hören ständig zu laut Musik oder der Hund bellt andauernd? Wenn ein klärendes Gespräch mit den Nachbarn keinen Erfolg zeigt, solltest du zunächst ein Lärmprotokoll führen. Dann hast du eine gute Grundlage für weitere Schritte – möglicherweise bis hin zur Mietminderung.

Obwohl spielende Kinder eine Menge Lärm machen können, müssen Nachbarn diesen Geräuschpegel in der Regel hinnehmen. Eine Mietminderung wegen Kinderlärm hat vor Gericht schlechte Chancen. So hat unter anderem das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf entschieden (AZ 409 C 285/08).

 

Hellhörige Wohnung:
Chancen auf Mietminderung wegen Lärm?

Du hörst jedes Wort von nebenan? Ob du die Miete mindern kannst, erfährst du in unserem Ratgeber.

 

Aufzug außer Betrieb:
Dein Recht auf Mietminderung

Dauert es länger bis zur Reparatur, ist eine Mietminderung berechtigt. Mehr dazu hier.

 

2. Undichte Fenster
Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Die Aussicht auf eine Mietminderung besteht hier aber eher selten. Vor allem in älteren Wohngebäuden, insbesondere mit Holzfenstern, müssen Fenster nicht luftdicht schließen. Wer dort einzieht, muss mit leichter Zugluft leben. Entsprechend hat zum Beispiel das Amtsgericht Berlin-Schöneberg geurteilt (AZ 104 C 85/15).

3. Ungebetene tierische Mitbewohner
Zum Beispiel Marder oder Silberfischchen können eine Mietminderung rechtfertigen, wenn sie den Mieter stark beeinträchtigen.

4. Ausstattung außerhalb der Wohnung
Eine Mieterin bekam vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main das Recht auf Mietminderung zugesprochen, weil ihr Briefkasten zu klein war und nicht der gesetzlichen Norm entsprach (AZ 33 C 3463/15).

 

Die Miete mindern: So geht es richtig

Damit deine Mietminderung rechtlich wirksam ist, muss dein Vermieter die Gründe kennen und eine Chance zur Schadensbehebung erhalten.

 

Mietminderung berechnen: Grundlage und Minderungsquote

In welcher Höhe ist die Mietminderung angemessen? Unser Ratgeber gibt dir erste wichtige Anhaltspunkte.

So solltest du vorgehen:
Wenn du einen erheblichen Mangel oder Schaden an deiner Wohnung entdeckst: Informiere den Vermieter sofort schriftlich darüber und fordere ihn gleichzeitig auf, den Schaden zu beheben.

Setze in deinem Schreiben eine angemessene Frist zur Mängelbehebung. Als Richtwert gelten etwa 14 Tage. In dringenden Fällen, zum Beispiel bei einer ausgefallenen Heizung im Winter, muss natürlich schneller gehandelt werden.

Sobald der Vermieter über den Schaden Bescheid weiß, bist du grundsätzlich berechtigt, die Miete zu mindern, bis der Schaden beseitigt ist. Du musst die Mietminderung nicht ausdrücklich ankündigen. Es ist aber trotzdem sinnvoll, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen – entweder, um Druck zu machen, oder einfach, damit das gute Verhältnis zum Vermieter nicht leidet.

 

Die Schwierigkeit dabei: In welcher Höhe du die Miete mindern darfst, ist nicht gesetzlich geregelt. Der Vermieter kann dir die Wohnung kündigen, wenn du die Miete zu stark minderst.

  • Miet­min­de­rungs­ta­bel­len (s.o.) können einen Anhalts­punkt geben. Aller­dings enthalten sie keine allgemein gültigen Regeln, sondern stützen sich auf Gerichts­ur­tei­le, die sich jeweils auf Ein­zel­fäl­le beziehen.
  • Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, solltest du dich von einem Fach­an­walt oder von einem Mie­ter­ver­ein beraten lassen.

Übrigens: Eine Mietminderung ist unter bestimmten Umständen auch rückwirkend möglich.

 

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