So geht’s richtig Miet­min­de­rung bei Hei­zungs­aus­fall: Deine Rechte als Mieter

Wenn die Temperaturen draußen sinken, sollte es drinnen in den eigenen vier Wänden warm und gemütlich sein. Leider kommt es – vor allem nach der Sommerpause – gar nicht so selten vor, dass die Heizung höchstens lauwarm wird. Oder sogar komplett den Dienst verweigert. Von behaglicher Gemütlichkeit keine Spur. Stattdessen sitzt du mit Strickpulli, Wärmflasche und Heizdecke zu Hause. Ob du Anspruch auf eine Mietminderung hast und wie du vorgehst, wenn die Heizung nicht funktioniert, erfährst du hier.

Dein Vermieter und du habt unterschiedliche Vorstellungen, wie viel Wärme sein muss? Wir setzen uns für deine Rechte ein. >>

Funk­tio­nie­ren­de Heizung gehört zur Grundausstattung

Mieter haben ein Recht auf Wärme in ihrem Zuhause: Die Heizung zählt zur Grundausstattung von Mietwohnungen. Vermieter sind verpflichtet, das Heizen zu ermöglichen und die Heizanlage instandzuhalten. Funktioniert die Heizung nicht ordnungsgemäß, stellt das einen Mangel dar, der die sogenannte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen kann. Und somit nach § 523 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Grund für eine Mietminderung sein kann.

Wie viel Wärme muss sein?

Das Temperaturempfinden ist natürlich eine höchst individuelle Sache: Was für die einen weit unterhalb einer angenehmen Raumtemperatur liegt, ist für andere schon beinahe eine Vorstufe zur Sauna. Konkrete gesetzliche Vorgaben, wie warm es in einer Mietwohnung werden muss, gibt es nicht. Als Richtwert wird meist die sogenannte Behaglichkeitstemperatur herangezogen. Diese liegt bei:

• 20 bis 22 Grad in den Haupt­räu­men, das heißt in erster Linie im Wohnzimmer
• 18 bis 20 Grad in Neben­räu­men wie Küche und Schlafzimmer
• 15 Grad können für Flure aus­rei­chend sein

Diese Raumtemperaturen müssen während der Heizperiode von Anfang Oktober bis Ende April von 6 bis 23 Uhr erreicht werden können. Nachts sollten Mieter ihre Wohnung zumindest auf 18 Grad heizen können. Das hat das Amtsgericht (AG) Köln 2016 einem Urteil klargestellt (AZ 205 C 36/16) Außerdem musst du als Mieter die Möglichkeit haben, die Temperatur in jedem beheizten Raum separat einstellen zu können, wie das AG Köln bereits 2012 entschied (AZ 201 C 481/10).

Wichtig zu wissen: In Mietverträgen können anderweitige Vereinbarungen zur Dauer der Heizperiode und zu den Mindesttemperaturen festgelegt sein. In solchen Fällen gelten meist die vertraglich festgehaltenen Regelungen. Sind diese Bedingungen für den Mieter aber deutlich schlechter als die oben genannten Bestimmungen, können sie nichtig sein. Eine Heizperiode nur von November bis Februar zum Beispiel musst du dir nicht gefallen lassen. In solchen Fällen kann die Beratung durch einen Rechtsexperten sinnvoll sein.

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Wie vorgehen, wenn die Heizung nicht funktioniert?

Wenn es in deiner Wohnung nicht ausreichend warm wird, ist der erste Schritt natürlich, den Vermieter darüber zu informieren und ihn zu bitten, das Problem schnellstmöglich zu beheben. Wenn dein Vermieter oder die Wohnungsverwaltung erfahrungsgemäß eher schleppend reagiert, kann es sinnvoll sein, das gleich in Form einer schriftlichen Mängelanzeige zu machen. In dem Schreiben solltest du eine Frist für die Reparatur setzen. Die kann bei einem Heizungsausfall recht kurz sein; drei bis vier Tage gelten als angemessen.

Was, wenn der Vermieter bei Hei­zungs­aus­fall nicht reagiert?

Am besten notierst du dir bereits ab dem Zeitpunkt, an dem dir auffällt, dass die Heizung nicht richtig funktioniert, regelmäßig die Temperaturen in deiner Wohnung. Spätestens, wenn der Vermieter nicht auf deine Nachricht reagiert, solltest du beginnen, ein Temperaturprotokoll zu führen: Notiere mindestens zweimal täglich – tagsüber und abends – mit Angabe der Uhrzeit die Temperaturen in den Räumen deiner Wohnung. Wenn möglich, solltest du dabei einen Zeugen hinzuziehen.

Wenn die Situation kritisch wird, etwa weil die Außentemperatur stark abfällt, können Mieter selbst einen Fachbetrieb damit beauftragen, das Problem zu beheben. Die Kosten muss der Vermieter übernehmen, sofern sich bestätigt, dass die Reparatur tatsächlich notwendig war. Sollte sich herausstellen, dass der Mieter selbst dafür verantwortlich war, dass die Heizung nicht funktioniert, muss er die Reparaturkosten tragen.

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Wann und in welcher Höhe ist eine Miet­min­de­rung möglich?

Ab wann eine Mietminderung bei Heizungsausfall oder bei nicht ausreichender Heizleistung möglich ist, hängt vor allem davon ab, für wie lange das Problem besteht. Denn ein vorübergehender Defekt an einer Heizungsanlage kann schon mal vorkommen; er gehört zum “allgemeinen Lebensrisiko”, wie es im Juristendeutsch heißt. Wenn es in deiner Wohnung aber länger als drei Tage zu kalt ist, liegt in der Regel ein Mietmangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigt.

Wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf, wenn die Heizung nicht funktioniert, ist gesetzlich nicht konkret geregelt. Es gibt allerdings übliche Minderungsquoten, die sich an bisherigen gerichtlichen Entscheidungen in ähnlichen Fällen orientieren. Letztendlich kommt es immer auf den Einzelfall an. Wenn die Heizung mitten im Winter bei eisigen Außentemperaturen komplett ausfällt, rechtfertigt das natürlich eine höhere Mietminderung als bei einer nur lauwarmen Heizung in nicht ganz so kalten Herbstmonaten.

Deshalb solltest du Mietminderungstabellen genau wie die folgenden Werte immer nur als grobe Anhaltspunkte betrachten.

• In Win­ter­mo­na­ten wird eine Miet­min­de­rung um 20 Prozent von den Gerichten häufig als ange­mes­sen betrachtet.
• In Über­gangs­mo­na­ten wie März oder Oktober sind oftmals 10 Prozent Miet­min­de­rung Das gilt auch, wenn sich die Wohnung nur teilweise auf 18 Grad heizen lässt.

Unter bestimmten Umständen können auch deutlich höhere Minderungsquoten von bis zu 70 Prozent der Warmmiete gerechtfertigt sein. Etwa bei einem vollständigen Ausfall der Heizungsanlage, wie das Landgericht Berlin 2002 entschied (AZ 61 S 37/02). In extremen Fällen kann sogar eine vollständige Kürzung der Miete möglich sein. Dafür muss die Wohnung allerdings faktisch nicht mehr bewohnbar sein. Und das dürfte allein aufgrund eines Heizungsausfalls eher die Ausnahme sein.

In den Sommermonaten und bei moderaten Außentemperaturen ist eine nicht funktionierende Heizung kein ausreichender Grund für eine Mietminderung.

Wie mindere ich die Miete richtig?

Bei einer Mietminderung gibt es einige rechtliche Fallstricke für den Mieter. Ausführliche Informationen dazu findest du auf der Streitlotse-Übersichtsseite zum Thema Mietminderung. >>

Wenn du deine Miete unangemessen stark oder zu Unrecht kürzt, kannst du dem Vermieter einen Grund für eine fristlose Kündigung liefern. Denn dadurch kommst du deinen vertraglichen Pflichten nicht nach. Dieses Risiko umgehst du, wenn du zunächst weiter deine volle Miete zahlst, aber den Vermieter ausdrücklich darauf hinweist, dass dies wegen des Heizungsmangels unter Vorbehalt geschieht. Dadurch hast du die Möglichkeit, die Miete rückwirkend zu mindern.

Grundsätzlich hast du aber ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter über das Problem informiert wurde, das Recht, die Miete zu kürzen. Du bist noch nicht einmal verpflichtet, die Mietminderung vorab anzukündigen. Besser ist es aber trotzdem, um unnötigen Ärger zu vermeiden.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.