Durchatmen Miet­min­de­rung bei Was­ser­scha­den: Was ist möglich?

Tritt Wasser unkontrolliert aus, kann das in einer Wohnung oder in einem Haus zu schweren Sachschäden führen. Manchmal sind die Folgen so gravierend, dass sie das Wohnen stark beeinträchtigen. Dann können Mieter oft eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens geltend machen. Aber wann ist eine solche Maßnahme angebracht und um wie viel darf die Miete verringert werden? In der Regel müssen Gerichte diese Fragen im Einzelfall klären. 

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Was­ser­scha­den: Wann ist eine Miet­min­de­rung gerechtfertigt?

Wasser ist ein Lebenselixier und im Alltag stets gegenwärtig. Doch manchmal sorgt es auch für Probleme. Sickert es durch undichte Rohre oder quillt es aus einer defekten Waschmaschine, richtet es oft Schäden an. Zum Beispiel:

• an der Bau­sub­stanz (Decken, Wände, Böden)
• an Möbeln und elek­tri­schen Geräten
• als Ursache von gesund­heits­ge­fähr­den­dem Schimmel

Die Beseitigung der Schäden ist oft mit großem Aufwand verbunden, der auch die Lebensqualität der Bewohner stark beeinträchtigen kann. Und das unter Umständen so sehr, dass daraus nach § 536 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein begründeter erheblicher Mietmangel entsteht. Eine Mietminderung wegen des Wasserschadens kann dann gerechtfertigt sein.

Doch bevor du vielleicht vorschnell die Miete kürzt, solltest du als Mieter darauf achten, dass folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Was­ser­scha­den schränkt die Wohn­qua­li­tät erheblich ein, weil er bei­spiels­wei­se das Bade­zim­mer oder die Küche unbe­nutz­bar macht.
• Du hast den Schaden nicht selbst ver­ur­sacht.
• Du hast dem Vermieter den Schaden so schnell wie möglich gemeldet.

Die Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt möglich, an dem der Wasserschaden eingetreten ist. Und: Sie ist nur möglich nur für die Dauer der Instandsetzung, also bis die Wohnung wieder den Zustand vor dem Wasserschaden erreicht hat.

Miet­min­de­rung nach einem Was­ser­scha­den muss ange­kün­digt werden

Findest du, dass nach einem Wasserschaden in deiner Wohnung eine Mietminderung gerechtfertigt ist, solltest du das deinem Vermieter schriftlich mitteilen. Dazu gehört auch, die von dir angesetzte Höhe der Mietminderung anzugeben.

Übrigens: Nicht nur bei der Mietminderung spielt die Frage nach dem Verursacher des Wasserschadens eine entscheidende Rolle. Sie ist auch wichtig, wenn es um die Kostenübernahme der Reparaturen geht. Wer muss den Wasserschaden bezahlen? Das erfährst du in diesem Ratgeber.

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Höhe der Miet­min­de­rung nach Was­ser­scha­den: Beispiele aus der Rechtsprechung

Für die mögliche Höhe von Mietminderungen gibt es keine gesetzliche Regelung. Sind sich Mieter und Vermieter uneinig, wird daher oft vor Gericht darüber gestritten, um wie viel Prozent der Mieter die Miete kürzen darf.

Entscheidend ist meist die Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung im Einzelfall. Eine pauschale Festlegung der Mietminderung ist deshalb nicht möglich. Anhaltspunkte liefern allerdings zahlreiche Urteile zu dem Thema. Hier einige Beispiele, wie Gerichte im Fall von Mietminderungen bei Wasserschaden entschieden haben:

• Gegen Schim­mel­be­fall wegen eines Was­ser­scha­dens wurden in einer Wohnung zwei Trock­nungs­ge­rä­te Außerdem mussten Möbel von der Wand gerückt werden. Das Land­ge­richt Köln setzte eine Miet­min­de­rung im Umfang von 80 Prozent im Vergleich zur ver­ein­bar­ten Miete fest (AZ 1 S 176/11).
• Starker Regen führte zur Über­schwem­mung einer Wohnung und in der Folge ging vom voll­ge­so­gen Tep­pich­bo­den ein so starker Gestank aus, dass die Wohnung für mehrere Wochen nicht nutzbar war. Das Amts­ge­richt Friedberg erlaubte eine Miet­min­de­rung in Höhe von 80 Prozent (AZ C 389/82).
• Wegen einer defekten Sani­tär­in­stal­la­ti­on kam übel­rie­chen­des Wasser aus Toilette und Badewanne hoch. Das Amts­ge­richt Groß-Gerau hielt hier eine Miet­min­de­rung von etwa 40 Prozent für gerecht­fer­tigt (AZ 21 C 1336/78), weil durch den Was­ser­scha­den das Bad nicht nutzbar war.
• Nach einem Schnee­sturm tropfte Wasser von einer Zim­mer­de­cke. Dem Mieter erlaubte das Amts­ge­richt Kiel eine 30-pro­zen­ti­ge Miet­min­de­rung (AZ 13 C 9/80).

Wenn bei Regen regelmäßig Wasser im Keller steht und es dadurch zu einem Schaden kommt oder Mieter in der Nutzung der Kellerräume eingeschränkt sind, kann eine Mietminderung ebenfalls angemessen sein. Aber auch hier entscheiden Gerichte sehr unterschiedlich. So urteilte etwa das Landgericht Berlin: Bilden sich nach einem starken Regen Pfützen nur im Bereich des Kellereingangs, so ist dies kein Grund für eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens (AZ 63 S 54/00).

Zur Höhe einer Mietminderung bei Wasserschaden findest du im Internet sogenannte Mietminderungstabellen. Diese basieren allerdings auf den obigen und ähnlichen Urteilen, die Gerichte gefällt haben. Damit sind diese Listen lediglich ein Anhaltspunkt, aber nicht rechtlich verbindlich.

Klar ist nur: Je größer der Mangel durch einen Wasserschaden ist, desto höher darf die Mietminderung ausfallen. Im Zweifel solltest du dich allerdings juristisch beraten lassen.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.