Wichtiges zu Mietminderung bei Schimmelbefall © iStock.com/Andrei310

11. Dezember 2024, 14:08 Uhr

Durchatmen Miet­min­de­rung bei Schimmel: So gehst du als Mieter vor

Wenn es in deiner Mietwohnung schimmelt, hast du möglicherweise ein Recht auf Mietminderung – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Was du dabei alles beachten, prüfen und veranlassen musst, damit du bei Schimmelbefall rechtmäßig die Miete kürzen kannst, verraten wir dir hier.

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Mietrecht: Was gilt per Gesetz bei Schimmel in der Wohnung?

Bei Schimmel in der Wohnung – ob selbst verursacht oder nicht – handelt es sich grundsätzlich um einen Sachmangel. Liegt ein Rechts- oder Sachmangel im Zusammenhang mit deiner Mietwohnung vor, musst du dies gemäß § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dem Vermieter melden. Nur so hat dein Vermieter die Möglichkeit, den Schaden rechtzeitig einzudämmen und zu beseitigen.

Gut zu wissen: Als Mieter hast du generell dafür zu sorgen, Schäden an der Mietwohnung zu vermeiden oder so gering wie möglich zu halten. Die sogenannte Obhutspflicht ist gesetzlich geregelt und gilt per Mietvertrag, den du mit dem Vermieter geschlossen hast – auch wenn sie dort nicht noch einmal ausdrücklich genannt werden muss.

Info

Achtung: Schim­mel­be­fall nicht einfach ignorieren

Du solltest den Vermieter in jedem Fall über Schimmel in der Wohnung in Kenntnis setzen – auch wenn du glaubst, dass du die Schimmelbildung durch dein Verhalten begünstigt hast. Ignorieren ist keine Lösung. Breitet sich der Schimmel nämlich aus, weil du nichts unternommen hast, kann der Vermieter später unter Umständen Schadenersatz von dir verlangen.

Ursache für Schimmel klären: Mieter oder Vermieter in der Verantwortung?

Schimmel in der Wohnung oder im Keller kann durch verschiedene Faktoren auftreten. Ein Anspruch auf Mietminderung besteht jedoch nur, wenn Mieter den Schimmel nicht selbst verursacht haben. Als Mieter kannst du dann zur Verantwortung gezogen werden, wenn du die Wohnung unzureichend oder falsch gelüftet hast – etwa nach dem Duschen oder wenn du oft Wäsche in der Wohnung trocknest.

Allerdings gibt es auch Situationen, in denen Mieter nichts für den Schimmelbefall können, zum Beispiel wenn dieser etwa bei einem Altbau baulich bedingt ist. Dann ist der Vermieter in der Verantwortung. Eine Mietminderung ist dann möglich, wenn der Schimmel entstanden ist durch …

Bei Mängelanzeigen wegen Schimmelbefall reagieren Vermieter oft mit dem Vorwurf, der Mieter sei selbst schuld. Aus diesem Grund ist es gerade bei Schimmel wichtig, der Mängelanzeige nicht sofort eine Mietminderung folgen zu lassen, solange die Ursache für den Schimmel nicht zweifelsfrei geklärt ist. Allerdings ist der Mittels Gutachten kann die Ursache für den Schimmelbefall identifiziert werden.

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Mit wie viel Miet­min­de­rung können Mieter bei Schim­mel­be­fall rechnen?

Die Frage, wie hoch eine Mietminderung ausfallen kann, lässt sich nicht pauschal beantworten, denn das hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Bei Schimmel kommt es zum Beispiel oft darauf an, in welchen Zimmern der Wohnung er aufgetreten ist und wie groß die befallene Fläche ist.

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Wie viel Mietminderung einem Mieter konkret zusteht, lässt sich jedoch durch ähnliche Fälle und die entsprechenden Gerichtsentscheidungen absehen. In feuchten Räumen wie dem Bad erkennen Gerichte zum Beispiel häufig einen geringeren Minderungsanspruch anals beispielsweise in Schlafzimmern.

Online finden sich Mietminderungstabellen mit Sammlungen von Gerichtsentscheidungen. Anhand der folgenden Beispiele erhältst du einen Überblick, wie hoch die Mietminderung bei Schimmel in verschiedenen Räumen der Wohnung ausfallen kann:

  • 10 Prozent wegen Schimmel im Bad: Das Amts­ge­richt Schö­ne­berg sah dies 2008 als gerecht­fer­tigt an (AZ 109 C 256/07).
  • 15 Prozent wegen Schimmel im Schlaf­zim­mer: Das Land­ge­richt Berlin befand diese Miet­min­de­rung 2014 als ange­mes­sen (AZ 65 S 524/13).
  • 25 Prozent wegen feuchter Stellen und Schim­mel­be­fall in der Küche: Beschluss des Ver­wal­tungs­ge­richts Berlin (AZ GE 83, 767).
  • 50 Prozent wegen erheb­li­chen Schim­mel­be­falls im Wohn­zim­mer: Hier erachtete das Land­ge­richt Hamburg die Miet­min­de­rung als gerecht­fer­tigt (AZ ZMR 2008, 456).
  • 75 Prozent wegen Schim­mel­be­falls in sämt­li­chen Zimmern einer Neu­bau­woh­nung: Diese Miet­min­de­rung wurde vom Land­ge­richt Köln fest­ge­setzt (AZ 9 S 25/00).

Breitet sich der Schimmel über mehrere Zimmer aus, kann unter gewissen Umständen sogar eine deutlich höhere Mietminderung gerechtfertigt sein. Eine Minderung um 100 Prozent beschloss zum Beispiel das Amtsgericht München wegen Schimmelbefalls in der gesamten Wohnung, der nur durch dauerhaftes Lüften vermeidbar wäre (AZ 412 C 11503/09).

Beachte dabei unbedingt: Solche Urteile geben nur einen groben Anhaltspunkt zur Mietminderung. Auf Nummer sicher gehst du, wenn du dich von einem Anwalt oder einem Mieterverein beraten lässt. Kommt es wegen der Angelegenheit zu Streitigkeiten mit dem Vermieter, kann eine Mediation hilfreich sein, bevor du rechtliche Schritte erwägst.

Miete mindern: Auch rück­wir­kend möglich

Bis das Gutachten zur Schimmelursache vorliegt, kann etwas Zeit vergehen. Um deinen Anspruch auf spätere Mietminderung zu wahren, solltest du bis dahin die Miete unter Vorbehalt zahlen. Damit kündigst du dem Vermieter an, dass du gegebenenfalls später einen Teil davon durch Mietminderung zurückfordern wirst, sollte sich herausstellen, dass du die Schimmelbildung nicht zu verantworten hast.

Wenn feststeht, dass die Schimmelbildung in deiner Wohnung ausschließlich bauliche Ursachen hat, ist auch klar, dass du zur Mietminderung berechtigt bist. In diesem Fall kannst du die Miete um den angemessenen Anteil kürzen, bis der Schimmel beseitigt und die Ursache behoben ist. Das geht auch rückwirkend – die Mietminderung greift dann für den gesamten Zeitraum, in dem der Mangel bestand.

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Check­lis­te: Wie kann ich bei Schim­mel­be­fall in der Wohnung vorgehen?

Du hast Schimmel in deiner Wohnung entdeckt und bist noch unsicher, wie du vorgehen sollst und ob dir eine Mietminderung zusteht? Wir haben noch einmal die wichtigsten Punkte für dich im Überblick:

  1. Bestands­auf­nah­me: Prüfe zunächst, in welchen Räumen es schimmelt und wie groß der Befall ist. Erstelle eine Liste aller betrof­fe­nen Stellen und mache Fotos vom Befall (so kannst du später erkennen, ob der Befall schlimmer wird).
  2. Ursa­chen­for­schung: Wodurch könnte der Schimmel ent­stan­den sein? War es eigenes Ver­schul­den oder ist der Vermieter in der Verantwortung?
  3. Vermieter infor­mie­ren: Egal, wie der Schim­mel­be­fall zustande kam, der Mangel muss dem Vermieter umgehend gemeldet werden.
  4. Män­gel­an­zei­ge: Die Män­gel­an­zei­ge inklusive Fotos sendest du bes­ten­falls schrift­lich an den Vermieter. Liste genau auf, seit wann und wo der Befall besteht.Hast du bereits die Vermutung, dass der Befall durch bauliche Substanz ent­stan­den ist, solltest du den Vermieter darüber in Kenntnis setzen, dass du die Miete nur unter Vorbehalt weiterhin zahlst (gib dies idea­ler­wei­se auch im Feld „Ver­wen­dungs­zweck“ bei deiner Miet­über­wei­sung an).
  5. Gutachten abwarten: Die Ursache des Schimmels und ob eine Miet­min­de­rung gerecht­fer­tigt ist, kann durch ein Gutachten fest­ge­stellt werden.
  6. Miet­min­de­rung festlegen: Steht fest, dass du nicht für den Schaden ver­ant­wort­lich bist, kannst du die Miete mindern. Achtung: Setzt du die Minderung zu hoch an, kann dir der Vermieter unter Umständen die Wohnung kündigen. Kürzt du die Miete, obwohl du für den Befall ver­ant­wort­lich bist, droht sogar eine Kündigung.
  7. Miete mindern bis der Schaden behoben ist: Dem Vermieter sollte ein ange­mes­se­ner Zeitraum ein­ge­räumt werden, um den Mangel zu beheben.

FAQ

  • Wie viel Miet­min­de­rung bekomme ich bei Schimmel?

Wie hoch eine Mietminderung bei Schimmelbefall in Küche, Bad, Schlafzimmer oder anderen Räumen deiner Mietwohnung ausfallen kann, hängt von der Größe des Befalls ab. Sind gleich mehrere Räume betroffen, ist die Belastung und somit die Mietminderung höher.

  • Wie kann ich bei einer Miet­min­de­rung wegen Schimmel vorgehen?

Prüfe zunächst, welche Räume betroffen sind, melde dann den Schaden an den Vermieter. Ein Gutachten kann klären, wer für den Befall verantwortlich ist. Tritt der Schimmel aufgrund der baulichen Substanz auf, ist der Vermieter in der Verantwortung und du hast Anspruch auf eine Mietminderung.

  • Ab wann kann ich eine Miet­min­de­rung wegen Schimmel fordern?

Sobald feststeht, dass du als Mieter nicht für den Schimmelbefall verantwortlich bist, kannst du eine Mietminderung vom Vermieter verlangen.

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