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8. September 2015, 10:28 Uhr
Schonfrist-Regelung Mietrückstand: Kündigung durch Vermieter rechtens?
Ob Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit oder andere spontane, finanzielle Verpflichtungen – es kann schnell passieren, dass Sie in Mietrückstand geraten. Doch müssen Sie deshalb gleich mit einer Kündigung durch Ihren Vermieter rechnen? Der Streitlotse erklärt, welche Regeln für den Ernstfall gelten. Übrigens: Bei Ärger mit dem Vermieter, kann ein Wohnungs-Rechtsschutz hilfreich sein.
Vermieter darf bei Mietrückstand ohne Abmahnung kündigen
Mit Ihrer Unterschrift im Mietvertrag haben Sie sich verpflichtet, der monatlichen Mietzahlung an Ihren Vermieter nachzukommen. Der Gesetzgeber stärkt Vermietern mit § 543 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) diesbezüglich den Rücken und unterstützt ihn so dabei, säumige Mieter gegebenenfalls schnell loswerden zu können. Vermieter haben "das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund" – und zwar ohne vorherige Abmahnung. Diese Gründe können sein:
Wenn der Mieter "für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist"
Wenn der Mieter "in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht"
Tipp: Sobald Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten, sollten Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen. Eventuell können Sie sich einigen, die ausstehenden Mietzahlungen in Raten zu zahlen und so Streit vermeiden.
Schreiben muss Kündigungsgrund enthalten
Sind Sie in Mietrückstand geraten und haben von Ihrem Vermieter eine Kündigung erhalten, achten Sie darauf, dass der genaue Kündigungsgrund in dem Schreiben genannt worden ist. Fehlt dieser, ist die Kündigung unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) muss nicht nur der Zahlungsverzug als Grund angegeben werden, sondern auch der Gesamtbetrag der rückständigen Miete.
Bis zwei Monate nach Zustellung können Sie der fristlosen Kündigung noch aus dem Weg gehen. Im Sinne dieser Schonfrist-Regelung zahlen Sie die rückständige Miete entweder nach oder Sie können schriftlich nachweisen, dass sich das Sozialamt oder das Jobcenter zur Übernahme der ausstehenden Miete bereiterklärt hat.
Berechtigte Mietminderung kann Sie von Mietrückstand-Schuld befreien
Wenn Sie nachweisen können, dass Ihre Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die zu einer Mietminderung berechtigen, können Sie sich von Ihrer Mietrückstand-Schuld gegebenenfalls befreien. Doch Achtung: Erklären Sie diese Gründe idealerweise direkt nach dem Aussprechen der Kündigung.
In der Regel sprechen Vermieter neben der außerordentlichen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung aus. Kommt es infolgedessen zu einem Gerichtsprozess, kann ein Wohnungs-Rechtsschutz hilfreich sein.
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