Eine Abmahnung dient dazu, den Mieter auf Fehlverhalten hinzuweisen AntonioDiaz, Fotolia

Fehlverhalten Abmahnung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

11.10.2017

Unter bestimmten Bedin­gungen können Vermieter eine Abmahnung an einen Mieter aussprechen. Sie dient dazu, ihn auf ein Fehlver­halten hinzu­weisen, zum Beispiel wieder­holte Ruhestörung. Mieter sollten ein solches Schreiben nicht auf die leichte Schulter nehmen – wenn sie ihr Verhalten nicht ändern, kann die Kündigung drohen.

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Mögliche Abmah­nungs­gründe

Verstößt ein Mieter wiederholt gegen seine vertrag­lichen Pflichten, kann der Vermieter ihn abmahnen. Damit macht er deutlich, dass er ein solches Verhalten nicht billigt und dass es Konse­quenzen haben wird. Gängige Abmah­nungs­gründe sind zum Beispiel:

  • unerlaubte Tierhaltung
  • wieder­holter Rückstand bei der Miete
  • nicht geneh­migte bauliche Verän­de­rungen
  • Überbe­legung der Wohnung
  • wieder­holte Ruhestörung

Die Form der Abmahnung an den Mieter

Grund­sätzlich ist eine Abmahnung auch mündlich möglich. Die Schriftform macht sie aber für beide Seiten sicherer, weil sie nachweisbar wird. Der Vermieter sollte auf jeden Fall die Abmah­nungs­gründe nennen. Das Schreiben an den Mieter sollte mit "Abmahnung" überschrieben sein und sich an alle im Vertrag genannten Mieter richten. Gegebe­nen­falls kann der Vermieter eine Frist setzen – bei der Tierhaltung ist das zum Beispiel sinnvoll, eine Ruhestörung sollte dagegen sofort unter­lassen werden. Im Abmah­nungs­schreiben sollten auch die möglichen Konse­quenzen enthalten sein. In der Regel bedeutet das eine fristlose Kündigung, wenn sich das Verhalten nicht ändert.

Abmahnung und Kündigung

Gemäß § 543 Bürger­liches Gesetzbuch (BGB) ist eine Abmahnung an den Mieter in vielen Fällen Voraus­setzung für eine außer­or­dent­liche Kündigung. Nur in wenigen Ausnahmen, zum Beispiel bei einem deutlichen Verzug der Miete, ist die Kündigung ohne Abmahnung möglich. Der Mieter erhält also in der Regel die Möglichkeit, sein Verhalten zu ändern.

Das Amtsge­richt Hamburg hatte in einem solchen Fall zu entscheiden: Ein an Schizo­phrenie erkrankter Mieter hatte wiederholt durch Schreien in seiner Wohnung die Ruhe gestört und schließlich auch eine Tür im Haus einge­treten. Der Vermieter hatte eine Abmahnung  und wenig später die Kündigung ausge­sprochen. Als der Mieter nicht auszog, erhob er Klage, die vom Gericht aber abgewiesen wurde (AZ 46 C 144/​16). Haupt­grund hierfür war, dass der Vermieter nach der Abmahnung kein erneutes Fehlver­halten des Mieters in der Kündigung benannt hatte.

Beide Schreiben hatten sich auf dieselben Vorfälle bezogen, was nicht zulässig ist. Der Mieter hatte so nicht die Möglichkeit, sein Verhalten zu ändern. Zusätzlich merkte das Gericht an, dass der Mann aufgrund seiner Krankheit sein Verhalten kaum selbst bestimmen könne. Es handele sich also ohnehin um einen Einzelfall.

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