Darf ich eigentlich? Miet­min­de­rung für undichte Fenster: Dein Recht als Mieter

Zugluft oder Feuchtigkeit durch undichte Fenster ist unangenehm. Stellt der Wohnungsinhaber diesen Mangel nicht ab, ist im Gegenzug eine Mietminderung möglich. Allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.

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Sind undichte Fenster ein Mietmangel?

Grundsätzlich gehören gut schließende Fenster zum üblichen Standard, den Mieter in einer Wohnung erwarten dürfen. Neben Licht lassen die verglasten Öffnungen frische Luft herein. Manchmal tun sie das aber auch, wenn sie geschlossen sind. Dringt durch sie unerwünscht Zugluft und Wasser von außen ein, handelt es sich um undichte Fenster. Sie können wegen Wärmeverlust zu erhöhten Heizkosten und zu Feuchtigkeitsschäden führen.  Bildet sich dadurch Schimmel, ist außerdem die Gesundheit der Bewohner bedroht. Deshalb stellen undichte Fenster laut Gesetz einen Mietmangel dar.

Besich­ti­gung nutzen

Damit du in dieser Hinsicht nach dem Einzug keine böse Überraschung erlebst, solltest du bei der Besichtigung deines möglicherweise neuen Heims darauf achten. Stellst du erkennbar undichte Fenster (und Türen) fest,  beschwerst du dich darüber unverzüglich bei dem Vermieter. Und zwar am besten schriftlich und vor allem, bevor du den Mietvertrag abschließt.

Miet­min­de­rung bei Zugluft – die Voraussetzungen

Grundsätzlich kommt es darauf an, inwieweit der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch undichte Fenster eingeschränkt ist. Ob das der Fall ist, hängt von der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen ab. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (AZ VIII ZR 281/03).

Was heißt das? Lebst du in einer Wohnung mit betagten Scheiben und Rahmen, dann musst du mit eindringender Zugluft und Feuchtigkeit rechnen –  und leben. Der Grund: Die meisten alten Fenster sind durchlässig. Eine Mietminderung wird dann schwierig durchzusetzen sein. Anders sieht das aus, wenn die Wohnung undichte Fenster neueren Datums hat. Denn bei modernen Exemplaren darfst du grundsätzlich gut schließende Eigenschaften erwarten.

Ausnahmen von der Mietminderung

In manchen neueren Fenstern sind absichtlich Durchlässe eingebaut.  Sie sollen den Luftaustausch ermöglichen und gelten daher nicht als Mietmangel. Eine Mietminderung ist zumindest vorübergehend nicht möglich, wenn der Vermieter signalisiert, dass er einige oder sämtliche Fenster austauschen will. Eine solche Initiative gilt als Erhaltungsmaßnahme. In dem Fall ist für drei Monate keine Mietminderung möglich. Das gilt auch für energetische Sanierungen, bei denen neue Fenster für Energieeinsparungen sogen sollen.

Frist einräumen

Hast du undichte Fenster entdeckt, musst du dem Vermieter für die Instandsetzung eine Frist von zwei Wochen einräumen. Erst, wenn diese Zeit ohne Beseitigung der Mängel verstrichen ist, kannst du auf eine Mietminderung dringen.

Wie viel von der Miete zurückgehalten werden darf, entscheiden beim Streitfall die Richter recht unterschiedlich und je nach individueller Situation. So hatte das Landgericht Kassel (AZ 1 S 274/84) mit einem Fall von Zugluft  und Wassereintritt durch mangelhafte Dichtungen von Fenstern und Türen zu tun. Es sah hier eine Mietminderung von 20 Prozent als gerechtfertigt an.

Das Landgericht Berlin (AZ 61 S 437/81) verhandelte über Nässeschäden wegen Schlagregens, der durch undichte Fenster in Schlafzimmer und Wohnzimmer eingedrungen war. Es setzte eine Mietminderung von fünf Prozent an.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.