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2. März 2022, 11:00 Uhr
Darf ich eigentlich? Mietvertrag widerrufen: Geht das vor dem Einzug?
Eigentlich hast du dich auf deine neue Wohnung gefreut und der Mietvertrag ist bereits unterzeichnet. Doch langsam kommen dir Zweifel und du fragst dich, ob du vor dem Einzug vom Mietvertrag zurücktreten kannst? Dies ist nur unter bestimmten Umständen möglich. Ob du als Mieter ein gesetzliches Widerrufsrecht hast und was du sonst noch wissen musst, liest du in unserem Ratgeber.
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Mietvertrag widerrufen: Gibt es ein gesetzliches Widerrufsrecht?
Grundsätzlich sieht das Mietrecht kein Rücktritt- oder Widerrufsrecht bei Mietverträgen vor. Denn ein Mietvertrag ist im Gegensatz zu einem Kaufvertrag kein einmalig geltender Tausch von Ware gegen Geld, sondern ein unterzeichnetes Dauerschuldverhältnis. Das bedeutet, dass durch ihn eine langfristige Vertragsbeziehung zustande kommt.
Ist ein Mietvertrag erst einmal unterschrieben, ist er für Vermieter und Mieter rechtlich bindend und kann von keiner Seite einfach so widerrufen werden. Nur, wenn laut Vertrag oder per Gesetz ein Rücktrittsrecht vorgesehen ist, hast du die Möglichkeit, einen Mietvertrag zu widerrufen.
Achtung: Auch ein mündlich geschlossener Mietvertrag ist in der Regel rechtlich bindend! Solltest du dir also telefonisch oder per Handschlag einig mit deinem neuen Vermieter geworden sein, ist damit grundsätzlich ein offiziell bindender Mietvertrag entstanden. Auch diese mündliche Übereinkunft kann nicht einfach widerrufen werden.
Vom Mietvertrag zurücktreten: Unter Umständen möglich
Grundsätzlich kannst du nur dann von einem Mietvertrag zurücktreten, wenn …
- im Mietvertrag eine entsprechende Rücktrittsklausel vereinbart wurde.
- beide Parteien mittels eines Aufhebungsvertrages vom Mietvertrag zurücktreten möchten.
- es zum Vertragsbruch seitens des Vermieters kommt.
- es sich beim Vertragsabschluss um ein Haustürgeschäft handelt.
Unproblematisch ist ein Rücktritt vom Mietvertrag, wenn in deinem neuen Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, die Vermieter und Mieter jeweils ein Rücktrittsrecht einräumt. Dann kann eine der Parteien vorzeitig vom Vertrag zurücktreten. Dies gilt jedoch nur für die Zeit vor Mietbeginn, wenn du die neue Wohnung also noch nicht bezogen hast.
In der Regel enthalten die meisten Mietverträge jedoch keinen solchen Passus. Das sichert dich als Mieter zwar gegen eine plötzliche Vertragskündigung durch deinen neuen Vermieter ab, aber auch du musst dann wohl oder übel deinen Vertragspflichten nachkommen.
Ebenfalls sollte eine Aufhebung des Mietvertrags vor Mietbeginn ohne Reibereien möglich sein, wenn beide Parteien im gegenseitigen Einvernehmen vom Mietvertrag zurücktreten wollen. Hierzu müssen sie jedoch einen Aufhebungsvertrag aufsetzen.
Rücktritt vom Mietvertrag bei Vertragsverletzung durch Vermieter
Sollte in deinem neuen Mietvertrag keine Rücktrittsklausel enthalten sein, kannst du unter bestimmten Umständen vom gesetzlichen Rücktrittsrecht Gebrauch machen. So kann dir ein Bruch der Vertragsvereinbarungen durch den Vermietererlauben, aus einem frisch geschlossenen Mietvertrag auszusteigen.
Dies ist möglich, wenn es beispielsweise zu Verzögerungen in der Wohnungsübergabe kommt oder der Vermieter vertraglich vereinbarten Reparaturen vor Mietbeginn nicht nachgekommen ist. Ist die Wohnung zum offiziellen Mietbeginn nicht bezugsfertig oder führen andere Gründe dazu, dass du nicht einziehen kannst, solltest du deinem Vermieter eine Frist setzen, in der er die „Leistungsstörung” behoben haben muss.
Verstreicht diese Frist, darfst du vom Mietvertrag zurückzutreten, weil dann gemäß § 323 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine mangelhafte Erfüllung der Vertragsleistung seitens des Vermieters vorliegt. Eine bereits gezahlte Kaution kannst du in diesem Falle zurückverlangen. Reagiert der Vermieter nicht auf deine Forderungen, solltest du dir einen Rechtsbeistand suchen.
14 Tage Widerrufsrecht bei Haustürgeschäft
Kommt ein Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters zustande, wird er als Haustürgeschäft nach § 312b BGB eingestuft. War der Vermieter oder Hausverwalter beispielsweise bei dir zu Hause und hat dich „zwischen Tür und Angel” dazu aufgefordert, den Mietvertrag zu unterschreiben, kannst du innerhalb von 14 Tagen von deinem Widerrufsrecht Gebrauch machen. Dies geht allerdings nur, wenn du die zu mietende Wohnung vor Vertragsabschluss noch nicht besichtigt hattest.
Das Widerrufsrecht gilt nicht bloß für Vertragsabschlüsse in deiner Privatwohnung, sondern auch an deinem Arbeitsplatz. So entschied das Landgericht Karlsruhe in einem Fall, in dem eine Vermieterin eine Interessentin zwecks Vertragsunterzeichnung unrechtmäßig bei deren Arbeitsstelle aufgesucht hatte (AZ 4 O 181/02).
Vertragskündigung vor Mietbeginn: Muss man in die Wohnung einziehen?
Da es in der Regel keine Möglichkeit gibt, vor Mietbeginn vom Vertrag abzurücken, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Das heißt, du kannst den Mietvertrag bereits vor Mietbeginn ordentlich kündigen. Allerdings musst du dann trotzdem die Mietkaution und die ersten drei Monatsmieten zahlen.Dir ist es jedoch freigestellt, ob du auch tatsächlich die Wohnung beziehst.
Worauf du vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags noch alles achten musst, erfährst du in unserem Streitlotse-Ratgeber zum Mietvertrags-Check >>.
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