Die Tei­lungs­er­klä­rung ist Vor­aus­set­zung, dass Immo­bi­li­en auch in separaten Einheiten verkauft werden können ah_fotobox, Fotolia

14. August 2017, 14:26 Uhr

Gemein­schafts- und Son­der­ei­gen­tum Tei­lungs­er­klä­rung: Was Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wissen sollten

In Wohnungseigentümergemeinschaften regelt die Teilungserklärung, welche Teile der Immobilie und des Grundstücks allen gemeinsam gehören und welche sogenanntes Sondereigentum darstellen. Dabei ist der Aufteilungsplan ein zentraler Bestandteil.

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Was ist eine Tei­lungs­er­klä­rung?

Die Teilungserklärung ist Voraussetzung dafür, dass Immobilien nicht nur als Ganzes, sondern auch in separaten Einheiten verkauft werden können. Für jedes Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungseigentümern muss also eine Teilungserklärung vorliegen. Sie regelt die genaue Zuordnung der gemeinschaftlich genutzten Teile und des Sondereigentums, also dem Besitz der einzelnen Eigentümer. Rechtliche Grundlage ist § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden und ist Bestandteil des Grundbuchs. Es ist möglich, die Teilungserklärung später zu ändern – allerdings ist die Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft nötig. Die Änderungen müssen ebenfalls notariell beglaubigt und ins Grundbuch aufgenommen werden.

Auf­tei­lungs­plan regelt Gemein­schafts­ei­gen­tum

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, auf der Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum genau gekennzeichnet sind. Alle Räume, die zu einem Sondereigentum gehören, müssen dort mit derselben Ziffer markiert werden. Neben der Wohnung können das zum Beispiel zugehörige Garagen und Abstellräume sein.  Aus dem Plan geht auch hervor, welche Bereiche gemeinschaftlich zu nutzen sind, beispielsweise das Treppenhaus oder das Außengelände. Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung.

Weitere Rege­lun­gen in der Tei­lungs­er­klä­rung

Neben dem Aufteilungsplan gehört auch die Gemeinschaftsordnung mit zur Erklärung. Sie legt fest, welche Rechte und Pflichten die Wohnungseigentümer untereinander haben. Hier kann zum Beispiel festgehalten werden, welche Voraussetzungen für bauliche Veränderungen gelten und wie Reparaturkosten aufgeteilt werden. Auch Sondernutzungsrechte – etwa für den Garten – werden in der Teilungserklärung festgehalten.

Ver­än­de­rung ohne Zustim­mung muss entfernt werden

In einem vor dem Amtsgericht München verhandelten Fall hatte ein Eigentümerpaar ein sogenanntes Anlehngewächshaus auf seiner Dachterrasse errichtet. Es war massiv, aber nicht mit der Hausfassade verbunden. Die für das Haus geltende Teilungserklärung sieht vor, dass Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nur mit Einwilligung der Eigentümerversammlung möglich sind. Änderungen an der äußeren Gestaltung des Gebäudes einschließlich Balkonen können zudem nur mit einer Zweidrittelmehrheit der Miteigentümer beschlossen werden.

Deshalb forderte die Eigentümergemeinschaft vor Gericht die Entfernung des Gewächshauses. Das Ehepaar erklärte, es handele sich nicht um eine bauliche Veränderung, da es nicht am Haus befestigt sei. Das Gericht kam zu einem anderen Schluss: Es verurteilte das Ehepaar zur Entfernung des Glashauses (AZ 481 C 26682/15). Da es von außen deutlich sichtbar sei, handele es sich um eine Veränderung im Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums – auch ohne Befestigung.

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