Darf ich eigentlich? Bauliche Ver­än­de­rung in der Miet­woh­nung: Wann muss der Vermieter zustimmen?

Du möchtest deine Mietwohnung an deine Bedürfnisse anpassen – vielleicht mit einer moderneren Dusche, zusätzlichen Steckdosen oder einem schöneren Boden. Doch darfst du das einfach so? Bauliche Veränderungen sind einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Wer die Regeln kennt, vermeidet teure Fehler.

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Was ist eine bauliche Veränderung?

Mietest du eine Wohnung, darfst du diese nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vertragsgemäß nutzen – also im Normalfall als Wohnraum. Dazu gehört alles, was normales Wohnen ermöglicht: Möbel aufstellen, Wände streichen, Bilder aufhängen oder die Wohnung nach deinem Geschmack einrichten.

Diese Gestaltungsfreiheit endet allerdings, wenn Bausubstanz, technische Einrichtungen oder die langfristige Beschaffenheit der Wohnung betroffen sind. Eigenmächtige Veränderungen, die über den normalen Gebrauch hinausgehen oder die Mietsache gefährden können, sind nicht erlaubt.

Beim Auszug bist du gemäß § 546 BGB darüber hinaus verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in dem du sie übernommen hast – abzüglich normaler Abnutzung. Bauliche Veränderungen musst du daher meist wieder entfernen, auch wenn der Vermieter sie während der Mietzeit geduldet hat, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Tipp: Eine klare Dokumentation, etwa durch Fotos beim Ein- und Auszug sowie ein ausführliches Übergabeprotokoll, kann im Streitfall viel Ärger ersparen.

Ebenfalls in § 535 BGB geregelt sind übrigens Kleinreparaturen, die aber nicht mit baulichen Veränderungen zu verwechseln sind. Mehr darüber, welche Pflichten Mieter diesbezüglich haben können, liest du im Artikel „Kleinreparaturen: Was zahlt der Mieter, was der Vermieter?“

Ohne Zustim­mung möglich: Rever­si­ble Maßnahmen

Viele Anpassungen darfst du ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen, solange sie normalem Wohnen dienen und ohne bleibende Spuren rückgängig gemacht werden können. Dazu gehören:

• Anbringen von Bildern oder Regalen mit üblichen Nägeln oder Dübeln
• Montieren von Lampen und Gardinenstangen
• Einsatz mobiler Trennwände
• Verlegen loser Boden­be­lä­ge wie Klick-Laminat, sofern nichts verklebt und der vor­han­de­ne Boden nicht beschä­digt wird

Diese Gestaltungsfreiheit hat jedoch Grenzen: Umfang und Ausführung müssen sich im üblichen Rahmen halten, viele unsachgemäße Bohrlöcher gelten etwa als Beschädigung. Besonders vorsichtig solltest du bei Fliesen, Fensterrahmen, Türen und der Außenfassade sein.

Zustim­mungs­pflich­tig: Eingriffe in die Substanz

Immer dann, wenn geplante Maßnahmen die Bausubstanz, technische Anlagen oder die feste Ausstattung der Wohnung betreffen, brauchst du die Zustimmung des Vermieters. Das gilt etwa, wenn du:

• tragende oder nicht tragende Wände entfernst oder neu einziehst,
• in Elektrik, Heizung oder Was­ser­lei­tun­gen eingreifst,
• neue Leitungen oder Anschlüs­se verlegst,
• Außen­an­la­gen wie Markisen oder ver­schraub­te Sicht­schutz­wän­de am Balkon anbringst oder entfernst,
• Ände­run­gen an fest instal­lier­ten Bad- oder Küchen­ein­bau­ten vornimmst.

Ein Beispiel: Fehlen im Bad Spiegel oder Handtuchhalter, dürfen diese in der Regel angebracht werden, solange fachgerecht gearbeitet wird und keine Leitungen beschädigt werden.

Anders ist es bei einem Umbau einer Badewanne zur bodengleichen Dusche. Dieser betrifft im Normalfall Fliesen, Abdichtung, Abfluss und Wasserleitungen. Damit handelt es sich um einen tiefgreifenden Substanzeingriff – ohne vorherige, schriftliche Zustimmung des Vermieters ist ein solcher Badumbau praktisch ausgeschlossen.

Übrigens: Auch Hausbesitzer dürfen nicht einfach alles an ihrem Haus verändern. Für größere Eingriffe wie etwa einen Dachbodenausbau müssen auch sie unter Umständen erst eine Baugenehmigung einholen.

Begüns­tig­te Maßnahmen: Erwei­ter­ter Anspruch auf Zustimmung

Bei bestimmten Umbaumaßnahmen hast du als Mieter ein erweitertes Recht auf Zustimmung. Das betrifft vor allem barrierefreie Umbauten, wenn ein berechtigtes Interesse besteht – etwa alters- oder gesundheitsbedingt. Typisch sind:

• Anbringen von Haltegriffen
• Ver­brei­tern von Türen
• Einbau einer boden­glei­chen Dusche

In diesen Fällen darf der Vermieter die Zustimmung nicht pauschal verweigern, sondern nur dann ablehnen, wenn seine eigenen Interessen deutlich überwiegen.

Beispiel: Ein funktional barrierefreies Bad kann zwar genehmigungspflichtig sein, ist aber regelmäßig zustimmungsfähig. Ein rein komfortorientierter Wellness-Umbau ohne objektive Notwendigkeit wird rechtlich deutlich strenger beurteilt.

Auch andere Maßnahmen gelten als rechtlich begünstigt. Dazu zählen etwa Einbruchschutzmaßnahmen sowie der Einbau moderner Infrastruktur. Für Ladepunkte zur E-Mobilität oder Balkonkraftwerke gilt: Eine Verweigerung der Zustimmung ist nur aus sachlich nachvollziehbaren Gründen zulässig, etwa bei erheblichen Sicherheits- oder Substanzrisiken.

Die Kosten für solche Maßnahmen trägst grundsätzlich du selbst. Der Vermieter darf jedoch eine angemessene Sicherheitsleistung – zusätzlich zur bereits hinterlegten Mietkaution – verlangen und festlegen, dass die Veränderungen beim Auszug wieder zurückgebaut werden.

Wenn ohne Erlaubnis umgebaut wurde – und was beim Auszug gilt

Wenn du in deiner Wohnung ohne erforderliche Zustimmung Veränderungen vornimmst, kann das ernsthafte Konsequenzen haben. Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, den sofortigen Rückbau der vorgenommenen Veränderungen zu verlangen. Außerdem kann er Schadensersatz fordern, wenn durch die Änderungen Schäden entstanden sind.

Bei erheblichen Eingriffen in die Wohnung drohen sogar Abmahnungen oder – im schlimmsten Fall – eine Kündigung. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter während der Mietzeit Kenntnis von den Veränderungen hatte und diese geduldet hat, es sei denn, es wurde diesbezüglich nachträglich schriftlich etwas anderes vereinbart.

Unter Umständen kann auch eine Übernahme der Einbauten in Absprache mit dem Vermieter oder einem Nachmieter möglich sein. Ein Wertausgleich ist jedoch eher die Ausnahme und Verhandlungssache.

Wichtig zu wissen:

• Über­nimmst du in Absprache selbst ent­spre­chen­de Einbauten von deinem Vormieter, solltest du mit dem Vermieter unbedingt schrift­lich fest­hal­ten, wer im Fall eines Rückbaus oder bei Schäden haftet.
• Ziehst du in eine Wohnung mit Umbauten von deinem Vormieter und hast weder schrift­lich noch mündlich die Übernahme dieser Umbauten mit ihm oder dem Vermieter ver­ein­bart, musst du diese Umbauten bei Auszug nicht selbst zurück­bau­en. In diesem Fall gelten die Umbauten (z. B. Lami­nat­bo­den, Ein­hän­ge­bö­den, Ein­bau­schrän­ke) als „vom Vormieter zurück­ge­las­se­ne Sache“ und werden auto­ma­tisch zu einer „zur Mietsache gehörigen Sache“. Erst recht, wenn dein Vermieter das „Zurück­las­sen der Sache“ ohne Absprache mit deinem Vormieter einfach so hin­ge­nom­men hat.

Doch so leicht ist es in der Realität meist nicht. Bekommst du zu Unrecht Stress mit deinem Vermieter wegen Einbauten, dann holst du dir am besten rechtlichen Rat. Als Kunde von ADVOCARD stehen dir unsere Service-Teams rund um die Uhr beratend zur Seite.

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