So geht’s richtig Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Mietrecht: Die wich­tigs­ten Regelungen

Beim Auszug die Wohnung weiß streichen, alle sechs Jahre die Heizkörper lackieren – Klauseln über solche Schönheitsreparaturen sorgen regelmäßig für Streit zwischen Mietern und Vermietern. In fast jedem Mietvertrag gibt es Regelungen, die Mieter zu bestimmten Renovierungsmaßnahmen verpflichten. Doch nicht immer sind diese tatsächlich bindend.

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Mieter oder Vermieter – wer muss die Wohnung in Schuss halten?

Grundsätzlich regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 535 ganz klar: 

• Der Vermieter muss eine Wohnung in einem ordent­li­chen, bewohn­ba­ren Zustand an den Mieter übergeben und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.
• Der Mieter ist im Gegenzug ver­pflich­tet, seine Miete ver­trags­ge­mäß zu zahlen.

Ganz so eindeutig ist es in der Praxis allerdings nicht: Prinzipiell ist es rechtlich zulässig, dass Vermieter Wohnungsmietern Schönheitsreparaturen übertragen. Der Bundesgerichtshof (BGH) bewertet die Abwälzung bestimmter Arbeiten auf den Mieter sogar als “Verkehrssitte”, also als gängige Praxis (AZ VIII ZR 339/03).

Wenn der Vermieter das möchte, muss es allerdings ausdrücklich vertraglich vereinbart werden. Und dabei gelten diverse Regeln, die Vermieter einhalten müssen. Verstoßen sie dagegen, sind die Klauseln unwirksam. Gut möglich also, dass du beim Auszug gar nicht renovieren musst.

Gut zu wissen: Wenn dein Mietvertrag keine Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen enthält, darfst du die Wohnung auf jeden Fall unrenoviert übergeben. Denn dann gilt gemäß § 535 BGB: Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters.

Was fällt unter Schönheitsreparaturen?

Was unter Schönheitsreparaturen fällt, die dem Mieter übertragen werden können, ist ebenfalls ein häufiger Streitpunkt. Gerichte orientieren sich dabei in der Regel an § 28 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz. Nach dieser Definition umfassen Schönheitsreparaturen

• Tape­zie­ren,
• Wände und Decken anstrei­chen oder kalken,
• Heiz­kör­per ein­schließ­lich Hei­zungs­roh­re streichen,
• Anstrich der Innen­tü­ren sowie der Innen­sei­ten von Fenstern und Außentüren.

Das Verschließen von Dübellöchern fällt nicht automatisch unter Schönheitsreparaturen. Es ist aber zulässig, im Mietvertrag ausdrücklich festzulegen, dass Mieter von ihnen gebohrte Löcher beim Auszug fachgerecht verspachteln müssen.

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Was gilt bei unre­no­viert über­nom­me­nen Mietwohnungen?

Wenn du in eine unrenovierte Wohnung eingezogen bist, musst du sie beim Auszug auch nicht renoviert zurückgeben. Das hat der BGH inzwischen in mehreren Urteilen bestätigt (u. a.  AZ VIII ZR 185/14). Auch nicht, wenn der Mietvertrag dich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Denn das würde dich als Mieter benachteiligen.

Selbst wenn du mit deinem Vormieter vereinbart hast, dass du die bisher unrenovierte Wohnung nach deinem Einzug selbst streichst, hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, die Wohnung bei deinem Auszug renoviert zurückzubekommen. So hat der BGH 2018 entschieden (AZ VIII ZR 277/16).

Mieter sollten daher beim Einzug darauf achten, dass ein unrenovierter Zustand möglichst detailliert in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten wird. So lässt sich beim Auszug belegen, dass der Vermieter keine Renovierung verlangen kann.

Auch während der Mietzeit kann der Vermieter nicht ohne Weiteres Schönheitsreparaturen von Mietern verlangen, die in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind. Auch wenn diese im Mietvertrag vereinbart sind. Aus rechtlicher Sicht ist die Lage sogar genau andersherum: Verschlechtert sich der Zustand einer unrenovierten übernommenen Wohnung, hat der Mieter Anspruch darauf, dass der Vermieter Abhilfe schafft.

Doch bevor du dich zu früh freust: Du kannst dafür anteilig zur Kasse gebeten werden. In solchen Fällen darf der Vermieter die Hälfte der Kosten fürs Tapezieren oder einen neuen Anstrich auf den Mieter abwälzen, entschied der BGH. Denn wenn der Vermieter komplett auf eigene Kosten renoviert, würde der Mieter eine höherwertige Wohnung erhalten als vertraglich vereinbart. Das würde den Vermieter benachteiligen (AZ VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

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Ist regel­mä­ßi­ges Streichen in Miet­woh­nun­gen Pflicht?

Viele Mietverträge enthalten Klauseln, nach denen Mieter regelmäßig alle paar Jahre Pinsel und Farbrolle in ihrer Wohnung schwingen sollen. Üblich sind folge Fristen für Neuanstriche:

• Küche, Bade­zim­mer und Dusche: alle drei Jahre
• Wohn- und Schlaf­zim­mer, Toiletten, Flure, Dielen: alle fünf Jahre
• andere Neben­räu­me: alle sieben Jahre

Sklavisch daran halten müssen sich Mieter allerdings nicht. Der BGH hat 2004 klargestellt: Renovierungen müssen dann vorgenommen werden, wenn sie notwendig sind – und nicht, weil eine bestimmte Frist abgelaufen ist. Als grobe Richtlinien sind solche Zeitangaben im Mietvertrag rechtens. Schreibt der Vertrag allerdings vor, dass Schönheitsreparaturen exakt nach einem solchen Fristenplan vorgenommen werden müssen, ist die Klausel ungültig.

In manchen Mietverträgen sind an die Fristen zudem Regelungen zur anteiligen Übernahme späterer Renovierungskosten gekoppelt, falls du bereits vorher wieder ausziehst. Solche Quotenabgeltungsklauseln hat der BGH 2015 grundsätzlich für unzulässig erklärt (AZ VIII ZR 242/13): Da Mieter diese Kosten nicht abschätzen können, werden sie durch derartige Regelungen benachteiligt.

Weitere unwirk­sa­me Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich gilt: Die Vereinbarungen müssen fair sein – für beide Seiten. Das ist leider nicht immer der Fall. Deshalb beschäftigten Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen und Renovierungen in der Vergangenheit häufig auch die Gerichte bis in die oberste Instanz. In vielen Fällen wurde zugunsten der Mieter entscheiden und Vertragsklauseln für unwirksam erklärt.

Vermieter haben entsprechend nachgebessert, sodass rechtswidrige Regelungen inzwischen eher selten sind. Doch in älteren Verträgen finden sich häufig noch unfaire Klauseln, die nach heutiger Rechtsprechung unwirksam sind. Wenn du ein langjähriges Mietverhältnis beenden willst, kann es sich lohnen, die Renovierungsregelungen noch einmal genau zu lesen oder von einem Experten prüfen zu lassen. Möglicherweise kommst du so ohne Renovierung aus dem Vertrag.

Verbreitete unwirksame Regelungen zu Schönheitsreparaturen

Neben den oben erwähnten starren Fristvorgaben und Quotenabgeltugsregelungen sind folgende Klauseln in Mietverträgen nicht zulässig:

• Genaue Farb­vor­ga­be: Der Vermieter darf nicht vor­schrei­ben, dass Wände und Türen zwingend weiß gestri­chen werden müssen. Im Miet­ver­trag fest­zu­hal­ten, dass die Wohnung beim Auszug einer neutralen hellen Farbe gestri­chen übergeben wird, ist jedoch rechtens.
• End­re­no­vie­rungs­klau­sel unab­hän­gig vom Zustand: Manche Miet­ver­trä­ge sehen vor, dass Mieter einer frisch sanierten Wohnung diese in genau diesem Zustand zurück­ge­ben müssen. Also bei­spiels­wei­se mit frisch lackier­ten Heizungen und Türrahmen, obwohl diese eigent­lich noch gar nicht reno­vie­rungs­be­dürf­tig sind. Das ist nicht zulässig.
• Unzu­läs­si­ger Umfang: Wenn vom Mieter Arbeiten verlangt werden, die nicht unter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren fallen, muss dieser nicht reno­vie­ren. Darunter fallen zum Beispiel Instand­set­zungs­ar­bei­ten wie das Abschlei­fen und Ver­sie­geln kom­plet­ter Parkettböden.
• Pflicht, Profis zu beauf­tra­gen: Grund­sätz­lich steht es Mietern frei, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst vor­zu­neh­men. Natürlich müssen sie dabei fach­ge­recht und sorg­fäl­tig vorgehen – oder sie holen sich Hilfe von einem hand­werk­lich geschick­ten Bekannten. Der Vermieter kann aber nicht verlangen, dass sie einen Profi mit den Arbeiten beauftragen.

Enthält ein Mietvertrag eine dieser Regelungen, wird in der Regel die gesamte Schön­heits­reparaturenklausel unwirksam.

Mieter, die wegen ungültiger Regelungen nicht renovieren müssen, sollten ihren Vermieter vor dem Auszug darüber informieren. Am besten schriftlich und mit Verweis auf die unwirksame Klausel. Den Vermieter erst bei der Schlüsselübergabe vor vollendete Tatsachen zu stellen, kann unnötigen Ärger nach sich ziehen. Zeigt sich der Vermieter nach der Ankündigung uneinsichtig, kann ein Mieterverein oder ein Anwalt dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.

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