Durchatmen Klein­re­pa­ra­tu­ren: Was zahlt der Mieter, was der Vermieter?

Viele Mieter fragen sich, ob sie für Kleinreparaturen in ihrer Wohnung selbst aufkommen müssen. Entsprechende Klauseln finden sich oft im Mietvertrag – aber unter welchen Bedingungen sind sie gültig und wann muss doch der Vermieter für die Kosten aufkommen? Hier liest du mehr über die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern bei Kleinreparaturen.

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Was sind Kleinreparaturen?

Alle Reparaturen an der Mietwohnung und ihrer Einrichtung, die mit geringem Finanzaufwand verbunden sind, werden als Kleinreparaturen bezeichnet. Damit sind sogenannte Bagatellfälle gemeint, also reparaturbedürftige Kleinigkeiten.

Kleinreparaturen müssen dann in der Regel bis zu einem bestimmten Betrag von den Mietern selbst gezahlt werden – eine gesetzlich festgelegte Höchstgrenze gibt es dabei allerdings nicht.

Instand­hal­tung oder Klein­re­pa­ra­tur: Gesetz­li­che Grundlage

Mieter und Vermieter müssen sich gleichermaßen an bestimmte Pflichten halten. Diese sind grundlegend in § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und werden auch im Mietvertrag festgehalten. So müssen Vermieter die Wohnung in einem geeigneten Zustand an die Mieter übergeben und für deren Instandhaltung sorgen.

Unter § 28 des Zweiten Wohnbaugesetzes finden sich allerdings Kategorien für die Wohnungseinrichtung, bei der Kleinreparaturen anfallen können. Diese können dann vom Vermieter in Form einer Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag aufgenommen und auf den Mieter umgelegt werden. Entscheidend hierbei ist, dass die zu reparierenden Gegenstände dem häufigen Gebrauch durch die Mieter ausgesetzt sind, wie etwa Türgriffe oder Lichtschalter.

Beispiele: Was als Klein­re­pa­ra­tur gilt und was nicht

Die Kosten für Kleinreparaturen müssen Mieter etwa in den folgenden Situationen selbst zahlen:

• Ein Fenster- oder Türgriff ist defekt.
• Der Was­ser­hahn in der Küche tropft.
• Licht­schal­ter oder Steck­do­sen funk­tio­nie­ren nicht mehr richtig.
• Ein Rol­la­den­gurt muss aus­ge­tauscht oder repariert werden.

Gibt es einen größeren Schaden an der Einrichtung, etwa an den Stromleitungen oder Rohren, oder muss eine Fensterscheibe ersetzt werden, ist dies keine Kleinreparatur und der Vermieter muss die Rechnung übernehmen. Auch bei Schäden durch höhere Gewalt sind Mieter in der Regel nicht verpflichtet, die Kosten für die Reparatur zu zahlen.

Kleinreparaturen sind darüber hinaus nicht mit den sogenannten Schönheitsreparaturen zu verwechseln, die nicht vom Vermieter übernommen werden und ebenfalls vertraglich festgelegt sein können. Wollen Mieter also Wände, Decken oder Heizkörper streichen, müssen sie die Kosten selbst übernehmen.

Klein­re­pa­ra­tur­klau­sel im Miet­ver­trag: Zulässig mit Höchstgrenze

Die vertraglich festgeschriebene Kleinreparaturklausel ist nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam.

Sie muss einen Höchstbetrag enthalten, zu dem Reparaturen vom Mieter zu bezahlen sind. In der Regel sind laut Gerichtsurteilen Beträge für Kleinreparaturen von rund 100 Euro angemessen – aber auch höhere Maximalsummen wurden bereits zugelassen.

Sobald eine Einzelreparatur jedoch den vereinbarten Betrag überschreitet, muss der Vermieter die Rechnung komplett übernehmen, eine anteilige Zahlung durch den Mieter ist nicht zulässig.

Außerdem muss in der Kleinreparaturklausel eine jährliche Höchstgrenze angegeben werden, die bis zu acht Prozent der Nettokaltmiete betragen darf. So soll vermieden werden, dass der Mieter durch eine große Menge von kleineren Reparaturen finanziell zu stark belastet und somit benachteiligt wird. Kosten, die diesen Betrag überschreiten, sind also ebenfalls vom Vermieter zu übernehmen.

Gut zu wissen: Die festgeschriebenen Höchstbeträge können vom Vermieter nur bei einer Neuvermietung angepasst werden – in einem laufenden Mietverhältnis ist dies nicht möglich.

Andere Klauseln: zulässig oder nicht?

Wenn Mieter und Vermieter alternativ zu einer vorformulierten Kleinreparaturklausel individuelle Abmachungen in den Vertrag aufnehmen und sie gemeinsam formulieren, sind diese gültig. Nicht zulässig ist gemäß § 307 BGB eine sogenannte Vornahmeklausel: Dabei werden die Mieter verpflichtet, Kleinreparaturen eigenhändig durchzuführen oder selbst zu organisieren.

Vermieter dürfen im Mietvertrag zudem keine generelle oder anteilige Übernahme an Reparaturen an der Mietsache verlangen und die Kosten auf den Mieter umlegen.

Kommt es wegen der Kostenübernahme für Kleinreparaturen allerdings doch einmal zu Streitigkeiten mit dem Vermieter, bietet sich möglicherweise eine Mediation an, um die Situation zu entschärfen und bestenfalls außergerichtlich zu klären.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.