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26. März 2026, 15:34 Uhr
So geht's richtig Worauf achten bei der Wohnungsbesichtigung? Fragen, Unterlagen und Tipps
Die Wohnungsanzeige klingt perfekt, der Besichtigungstermin steht – und plötzlich tauchen viele Fragen auf: Worauf musst du achten? Welche Fragen solltest du beim Termin stellen? Und welche Unterlagen solltest du dabeihaben? Bei einer Wohnungsbesichtigung entscheidet sich oft in wenigen Minuten, ob eine Wohnung wirklich passt. Mit der richtigen Vorbereitung triffst du bessere Entscheidungen und vermeidest hohe Kosten.
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Vorbereitung auf die Wohnungsbesichtigung: Termine sichern und gut planen
Bevor du überhaupt einen Besichtigungstermin anfragst, solltest du das Exposé einer Wohnung genau prüfen. Denn darin stehen viele entscheidende Informationen, etwa zur Wohnfläche, Lage oder zu den Nebenkosten. Nur so kannst du schnell entscheiden, ob sich eine Anfrage überhaupt lohnt.
Fragen, die du dir vorher stellen solltest, sind etwa:
- Wie viele Zimmer brauche ich?
- Wie hoch sollte die Warmmiete maximal sein?
- Welche Kriterien sind für dich unverzichtbar (z. B. Balkon, Lage, Stellplatz)?
- Welche Kompromisse bist du bereit einzugehen?
Erst wenn die Wohnung grundsätzlich passt, solltest du Kontakt aufnehmen. Auf angespannten Wohnungsmärkten, wie zum Beispiel in Großstädten, gilt: Wer zu lange zögert, bekommt oft keinen Termin mehr. Reagiere daher zügig und bestätige Besichtigungstermine möglichst schnell, wenn eine Wohnung für dich infrage kommt.
Auch praktische Vorbereitung zahlt sich aus: Miss größere Möbelstücke aus oder notiere dir Mindestmaße für wichtige Räume. So kannst du vor Ort schneller einschätzen, ob die Wohnung für dich alltagstauglich ist.
Besonders wichtig: Plane den Besichtigungstermin möglichst bei Tageslicht und wochentags ein. Nur dann erkennst du Mängel wie Feuchtigkeit, schlechte Lichtverhältnisse oder Lärmquellen zuverlässig. Wenn möglich, versuche einen Einzeltermin zu vereinbaren – bei Sammelbesichtigungen bleibt oft wenig Zeit für Fragen.
Wenn du den Termin nicht wahrnehmen kannst, solltest du die Wohnungsbesichtigung rechtzeitig absagen. Gerade größere Hausverwaltungen oder Makler betreuen oft mehrere Objekte gleichzeitig und führen Interessentenlisten. Ein unentschuldigtes Nichterscheinen kann dazu führen, dass du bei künftigen Anfragen eventuell schlechtere Chancen hast.
Gut zu wissen: Ist die Wohnung noch bewohnt, darf der Vermieter Besichtigungen nicht eigenmächtig durchführen. Termine müssen grundsätzlich mit dem aktuellen Mieter abgestimmt werden.
Die wichtigsten Fragen bei der Wohnungsbesichtigung
Viele Informationen sind im Exposé oft nicht enthalten. Deshalb solltest du offene Punkte während der Besichtigung klären.
- Welche Heizungsart wird genutzt und wie alt ist die Anlage?
- Wie setzen sich die Nebenkosten zusammen?
- Gibt es Erfahrungswerte hinsichtlich der Höhe oder Anstieg?
- Liegt ein Energieausweis gemäß Vorlagepflicht § 80 Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor?
- Gibt es zusätzliche Kosten, z. B. für Stellplatz oder Hausmeister?
- Welche Regeln gelten laut Hausordnung(z. B. Winterdienst oder Kehrwoche)?
- Sind Haustiere erlaubt?
Auch Fragen zu Internetanschlüssen, geplanten Modernisierungen oder zur letzten Renovierung können entscheidend sein. Je mehr du vor Ort klärst, desto geringer ist das Risiko späterer Überraschungen.
Checkliste für die Wohnungsbesichtigung: Worauf du vor Ort achten solltest
Bei einer Besichtigung bleibt oft nur wenig Zeit für einen vollständigen Eindruck. Ohne Struktur kannst du deshalb schnell wichtige Details übersehen, vor allem, wenn mehrere Interessenten gleichzeitig vor Ort sind.
Beginne mit der Umgebung. Sie entscheidet maßgeblich darüber, ob du dich langfristig wohlfühlst. Achte dabei etwa auf:
- Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktur
- Anbindung an Bus, Bahn oder andere Verkehrsmittel
- Mögliche Lärmquellen wie Straßenverkehr oder Gewerbebetriebe
- Grünflächen, Spielplätze oder Freizeitangebote
Wirf anschließend einen Blick auf das Gebäude. Der Zustand von Fassade, Eingang und Treppenhaus kann viel über die Pflege der Immobilie verraten. Wichtige Punkte sind hier zum Beispiel:
- Sauberkeit im Treppenhaus
- Zustand von Dach, Fenstern, Fassade und Schornsteinen/Rauchabzügen
- vorhandene Gemeinschaftsräume oder Fahrradkeller
In der Wohnung solltest du auf den baulichen Zustand achten. Besonders relevant sind:
- Fenster und Türen (Dichtigkeit und Zustand)
- Böden und Wände (Abnutzung oder Schäden)
- Bad und Küche (Sanitäranlagen, Alter, Funktionsfähigkeit)
- Hinweise auf Feuchtigkeit oder Schimmel (Geruch, Flecken u. w.)
Auch Details, die auf den ersten Blick nebensächlich wirken, können später großen Einfluss auf deinen Alltag haben: etwa die Anzahl der Steckdosen, Stauraum oder ein ungünstiger Grundriss. Mängel sollten später auch im Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert werden, um Streit zu vermeiden.
Tipp: Unsere praktische Checkliste zum Ausdrucken findest du hier: Checkliste Wohnungsbesichtigung
Tipps für den Besichtigungstermin: So hinterlässt du einen guten Eindruck
Bei der Besichtigung prüfst nicht nur du die Wohnung – auch der Vermieter oder Makler entscheidet, wer in die engere Auswahl kommt. Der persönliche Eindruck spielt dabei eine größere Rolle, als viele denken.
Neben Pünktlichkeit und einem gepflegten Auftreten kommt es vor allem auf dein Verhalten im Gespräch an. Folgende Regeln helfen dir:
- Werde aktiv: Gerade bei Sammelterminen ist es wichtig, selbst Fragen zu stellen und präsent zu sein.
- Bleib sachlich: Persönliche Details sind zweitrangig, relevant sind Zuverlässigkeit und finanzielle Stabilität.
- Zeige Interesse, aber ohne Druck: Du kannst deine ernsthafte Absicht signalisieren, ohne dich sofort festzulegen.
- Achte auf Warnsignale: Wenn du zu schnellen Zusagen gedrängt wirst oder Unterlagen sofort verlangt werden, solltest du vorsichtig sein.
Seriöse Vermieter geben dir Zeit für eine Entscheidung. Unterschreibe daher nichts direkt vor Ort und prüfe alle Unterlagen in Ruhe.
Wohnungsbesichtigung: Diese Dokumente solltest du mitbringen
Nach der Besichtigung fällt die Entscheidung oft schnell. Wer vorbereitet ist, hat einen klaren Vorteil.
Typische Dokumente sind:
- Personalausweis oder Reisepass
- Mieterselbstauskunft
- Schufa-Bonitätsauskunft
- aktuelle Gehaltsnachweise
- ggf. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters
- bei geförderten Wohnungen ggf. ein Wohnungsberechtigungsschein (WBS)
Auch Fragen zu Internetanschlüssen, geplanten Modernisierungen oder zur letzten Renovierung können entscheidend sein. Je mehr du vor Ort klärst, desto geringer ist das Risiko späterer Überraschungen.
Diskriminierung bei der Wohnungssuche: Deine Rechte bei der Wohnungsbesichtigung
Bei der Wohnungssuche gilt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG): Nach § 19 AGG dürfen Vermieter oder Makler Interessenten grundsätzlich nicht wegen bestimmter persönlicher Merkmale benachteiligen.
Dazu zählen insbesondere:
- ethnische Herkunft
- Religion oder Weltanschauung
- Geschlecht
- Alter
- Behinderung
Wie relevant das in der Praxis ist, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs: Eine Wohnungssuchende mit ausländisch klingendem Namen erhielt keinen Besichtigungstermin, während identische Anfragen mit deutsch klingenden Namen erfolgreich waren.
Der BGH stellte klar: Auch Makler können für eine solche Benachteiligung haften (AZ I ZR 129/25). Grundlage dafür ist § 21 Abs. 2 AGG, der einen Anspruch auf Schadensersatz oder Entschädigung vorsieht.
Für Wohnungssuchende bedeutet das: Wenn du den Eindruck hast, wegen persönlicher Merkmale benachteiligt zu werden, solltest du Belege sichern, etwa E-Mails oder unterschiedliche Antworten auf vergleichbare Anfragen. Diese können später entscheidend sein, um deine Rechte durchzusetzen.
FAQ
- Wie lange dauert eine Wohnungsbesichtigung?
Wie lange eine Wohnungsbesichtigung dauert, hängt von mehreren Faktoren ab – etwa von der Art des Termins, der Größe der Wohnung und der Anzahl der Interessenten. Während Sammelbesichtigungen oft sehr knapp ausfallen, hast du bei Einzelterminen in der Regel deutlich mehr Zeit.
- Wie läuft eine Wohnungsbesichtigung ab?
In der Regel besichtigst du die Räume, stellst Fragen zum Objekt und klärst organisatorische Details mit Vermieter oder Makler.
- Was sollte ich zur Wohnungsbesichtigung mitbringen?
Neben Notizen sind vor allem wichtige Unterlagen wie Selbstauskunft, SCHUFA-Auskunft und Gehaltsnachweise sinnvoll, um bei Interesse direkt reagieren zu können.
Was passiert, wenn du durch einen Wohnungsbrand alles verlierst? Was, wenn ein Wasserschaden deine Einrichtung ruiniert oder Einbrecher deine Wohnung ausrauben? Abgesehen von Ärger und Aufregung hat das vor allem finanzielle Folgen.
Um sich vor diesen und anderen Gefahren zu schützen, ist eine Hausratversicherung sinnvoll. Die Generali bietet einen umfangreichen Schutz. Mehr dazu hier.
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