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17. Oktober 2025, 9:00 Uhr
Darf ich eigentlich? Mietminderung bei undichten Fenstern? Das sagt das Mietrecht
Ein kühler Luftzug weht durch deine vier Wände und du drehst die Heizung voll auf, weil deine Fenster undicht sind? Das wird nicht nur teuer, es kann sich auch Schimmel bilden und das kann unter Umständen gesundheitsgefährdend sein. Wie du den Mangel deinem Vermieter meldest und ob du einen Anspruch auf Mietminderung hast, klären wir hier.
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Gut schließende Fenster in einer Mietwohnung sollten selbstverständlich sein. Schließlich halten sie kalte Luft und Straßenlärm draußen. Undichte Fenster hingegen können negative Folgen für eine Mietwohnung und den Geldbeutel der Mieter haben:
- Es dringt Zugluft und damit Kälte in die Wohnung
- Es dringt Feuchtigkeit ein, die Schimmel begünstigt
- Mieter müssen mehr heizen und das wird teuer
- Umweltlärm, z. B. von der Straße, ist in der Wohnung eher hörbar
Undichte Fenster erkennen: So gehst du vor
Hast du undichte Fenster in deiner Wohnung, dann stellt das grundsätzlich einen Mietmangel dar, der behoben werden sollte. Laut § 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist das ein Mangel, der „die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ einer Wohnung aufhebt.
Du solltest den Mangel unbedingt deinem Vermieter melden, damit dieser die Fenster reparieren bzw. die Abdichtungen auswechseln lassen kann. Sind die Glasscheiben beschädigt oder weisen sie Risse auf, sollten sie ohnehin möglichst bald ausgetauscht werden.
Undichte Fenster in der Wohnung: Das sagt das Mietrecht
Der schnellste Test, um undichte Fenster zu erkennen, ist der Papier-Test. Hierfür brauchst du ein einfaches Blatt Papier. Öffne das Fenster, klemme das Blatt beim Schließen des Fensters zwischen Rahmen und Fenster. Ist das Fenster geschlossen, ziehst du das Papier heraus. Im besten Fall solltest du das Papier nicht ohne Widerstand rausziehen können.
Ein weiteres Anzeichen dafür, dass dein Fenster nicht richtig schließt, ist Zugluft. Diese bemerkst du entweder deutlich, wenn du dich nahe dem Fenster aufhältst, oder aber du nimmst ein Feuerzeug zur Hilfe. Gehe mit der Flamme vorsichtig die Fensterfront ab. Bewegt sich die Flamme, ist dies ein Zeichen für Zugluft. Achtung bei offener Flamme: Geh dabei äußerst umsichtig vor – entferne zuvor Gegenstände vom Fensterbrett und schiebe Vorhänge und Co. beiseite!
Mietminderung bei undichten Fenstern: Wann hast du Anspruch?
Wegen der undichten Fenster musst du die Heizung so richtig aufdrehen, damit es warm wird? Das wird wegen hoher Heizkosten auf Dauer richtig teuer. Dabei berechtigen dich undichte Fenster unter Umständen zu einer Mietkürzung – schließlich hat dein Vermieter dafür zu sorgen, dass du deine Wohnung ordnungsgemäß warmhalten kannst.
Rechtliche Grundlage für eine Mietminderung ist ebenfalls § 536 Abs. 1 BGB. Dort steht:
„Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er [der Mieter] nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“
Solange der Mangel besteht, kannst du die Miete unter Vorbehalt mindern. Aber Achtung: Das solltest du nicht einfach so machen. Denn bei einer unberechtigten oder zu hohen Mietminderung kann dir dein Vermieter den Mietvertrag kündigen.
Bevor du die Miete minderst, solltest du folgende rechtliche Begebenheiten berücksichtigen:
- Ist davon auszugehen, dass die Fenster bereits bei der Wohnungsübergabe fehlerhaft zu schließen oder undicht waren, hätte dir das auffallen können. Hierfür später eine Mietminderung auszusprechen, wird schwierig durchzusetzen sein.
- Ist der Mangel im Laufe der Mietzeit entstanden oder hat der Vermieter ihn bewusst verdeckt, hast du bessere Chancen auf eine Mietminderung.
Auch solltest du das Alter des Gebäudes bzw. der Fenster berücksichtigen. Fenster in einem denkmalgeschützten oder alten Haus schließen meist nicht so gut wie Fenster in einem modernen Neubau. Hier müssen Mieter unter Umständen eine gewisse Durchlässigkeit hinnehmen, ohne Anspruch auf eine Mietminderung.
Ausschlaggebend ist, ob die betroffene Wohnung in ihrer üblichen Ausstattung vergleichbaren Wohnungen entspricht. Das entschied der Bundesgerichtshof (AZ VIII ZR 281/03).
Außerdem musst du deinem Vermieter erst einmal in Kenntnis darüber setzen, dass der Mangel besteht. Wie du dabei vorgehst, liest du weiter unten.
Um wie viel Prozent kannst du die Miete bei undichten Fenstern mindern?
Das kommt auf den Einzelfall und die Umstände an. Liegen bauliche Mängel vor? Sind die Fensterrahmen defekt? Liegt es an veralteten oder kaputten Abdichtungen? Die Höhe der möglichen Mietminderung richtet sich nach der Ursache für die Zugluft.
Um wie viel Prozent du die Miete dann mindern kannst, lässt sich nicht pauschal sagen. Denn die Höhe einer Mietminderung ist nirgends gesetzlich festgesetzt. Anhaltspunkte liefern sogenannte Mietminderungstabellen. Das sind Sammlungen von Gerichtsurteilen, in denen über Mietmängel und Mietminderungen entschieden wurde.
Verschiedene Gerichtsurteile haben in der Vergangenheit folgende Ansprüche festgesetzt:
- Verrottete Fensterrahmen: bis zu 20 Prozent
- Mangelhafte Abdichtung der Fenster: bis zu 20 Prozent
- Fenster schließt schlecht: bis zu 5 Prozent
Deine Heizung läuft nicht richtig oder gar nicht? Das stellt besonders im Winter einen erheblichen Mietmangel dar. Hier erfährst du, wie du bei Heizungsausfall reagierst.
Undichte Fenster im Wohnungsübergabeprotokoll festhalten
Wenn du eine Mietwohnung begehst, kurz bevor du einziehst, solltest du ein Wohnungsübergabeprotokoll mit dem Vermieter ausfüllen. Hier kannst du Mietmängel klar benennen und die Behebung veranlassen.
Teste bei der Wohnungsübergabe vor Einzug in jedem Fall, ob die Türen und Fenster richtig schließen und ob die Fenster dicht sind. Schau dir dafür auch die Abdichtung an den Fenstern an – sind diese schon hart oder fehlen an einigen Stellen, müssen sie ersetzt werden.
Was alles in eine Wohnungsübergabeprotokoll gehört, liest du hier.
So schreibst du eine Mängelanzeige
Damit dein Vermieter den Mangel beheben kann und du eine mögliche Mietminderung ankündigen kannst, solltest du ihn so bald wie möglich schriftlich benachrichtigen.
Wichtig für deine Mängelanzeige:
- Beschreibe den Mangel und füge ggf. Fotos hinzu.
- Setze deinem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung – in der Regel 14 Tage.
- Kündige ggf. die von dir geforderte Mietminderung an.
Ist in deinem Fall eine Mietminderung möglich, gilt: Ab dem Zeitpunkt, an dem dein Vermieter Kenntnis über den Mangel erlangt, kannst du die Miete mindern – solange, bis der Mangel behoben ist.
Du kannst das Schreiben z. B. so formulieren:
„Aufgrund des genannten Mangels besteht ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete nach § 536 BGB. Daher werde ich bis zur Beseitigung des Mangels die Miete um monatlich … Euro, entsprechend … Prozent der Miete, mindern und den entsprechenden Betrag einbehalten. Dafür bitte ich um Verständnis.“
Ob eine Mietminderung auch rückwirkend möglich ist, erfährst du hier.
Mietmangel oder Bagatelle? Anspruch auf Mietminderung oder nicht?
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FAQ
- Was tun bei undichten Fenstern?
Bei undichten Fenstern solltest du umgehend deinen Vermieter informieren und ihm eine Frist zur Mängelbehebung setzen. Unter Umständen hast du Anspruch auf eine Mietminderung, je nachdem, wie schwer der Mangel die Wohnqualität beeinflusst und wie alt das Gebäude ist, in dem du wohnst.
- Wer zahlt bei Schimmel durch undichte Fenster?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Zieht durch undichte Fenster Feuchtigkeit in die Wohnung und es bildet sich Schimmel, handelt es sich um einen Mietmangel, der vom Vermieter zu beheben ist. Eine Mietminderung wegen Schimmel einzufordern, hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn du den Mangel nicht selbst verursacht hast. Hole dir am besten anwaltlichen Rat ein.
- Woran erkennt man undichte Fenster?
Undichte Fenster erkennst du an Zugluft, eindringender Feuchtigkeit oder veralteten/ kaputten Abdichtungen. Um zu testen, ob deine Fenster richtig schließen, klemmst du ein Blatt Papier in das Fenster – kannst du es spielend leicht herausziehen, schließen die Fenster nicht dicht genug ab.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
