Gerichtsurteil Kein Scha­den­er­satz: Altes Haus darf Risse im Putz haben

Risse im Putz eines 45 Jahre alten Hauses sind ein üblicher Zustand und kein Mangel – zu dieser Entscheidung kam jetzt das Landgericht Coburg (AZ 14 O 271/17). Das Urteil ist rechtskräftig.

Ein Ehepaar hatte ein in den 1970er Jahren erbautes Haus gekauft und anschließend mehrere vermeintliche Mängel an der Immobilie festgestellt. Ein Sachverständiger klärte darüber auf, was in diesem Fall tatsächlich als Mangel anzusehen war – und was nicht.

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Risse im Putz und undichtes Dach: Haus­käu­fer ver­lang­ten Schadenersatz

2016 kauften die Eheleute ein Haus aus den frühen 1970er Jahren. Nachdem sie Tapeten und Holzverkleidungen entfernt hatten, stellte sich heraus, dass die Wände zahlreiche Risse im Putz aufwiesen. Hinzu kam ein Schimmelfleck im Dachgeschoss. Dieser war dadurch entstanden, dass das Dach infolge einer laienhaften Reparatur eines Schadens undicht geworden war. Die neuen Besitzer verlangten von den Verkäufern, ihnen die Kosten für die notwendigen Reparaturen und für einen beauftragten Gutachter zu ersetzen.

Die Verkäufer konterten: Bei einem so alten Haus sei mit Putzrissen zu rechnen. Zudem verwiesen sie auf den im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss für Sachmängel. Dass das Dach undicht gewesen sei, hätten sie nicht gewusst – demnach müssten sie dafür auch nicht haften.

Sach­ver­stän­di­ger: Risse sind nach 45 Jahren zu erwarten

Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger bestätigte im Verfahren die Auffassung der Hausverkäufer – sowohl zum Thema Risse als auch in der Haftungsfrage wegen des undichten Daches. Er führte aus: Risse im Putz seien in einem Haus dieses Alters ein durchaus üblicher Zustand, denn Innenwandputz müsse nicht zwingend 45 Jahre lang halten. Hier liege also kein Mangel vor, der einen Schadenersatzanspruch begründe.

Grundlage für diese Einschätzung war die übliche Beschaffenheit vergleichbarer Häuser mit ähnlichem Qualitätsstandard. Denn die Parteien hatten im Kaufvertrag keine besondere Beschaffenheit des Hauses festgehalten

Als Mangel wertete der Sachverständige hingegen das undichte Dach – jedoch hatten sich die Verkäufer mit dem Haftungsausschluss ausreichend abgesichert. Auch konnten die Kläger im Prozess nicht nachweisen, dass ihnen die Verkäufer den Mangel vor dem Hauskauf arglistig verschwiegen hätten.

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