Fake oder Fakt? Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung: Darf der Vermieter sie erhöhen?

Ist die Betriebskostenvorauszahlung recht niedrig angesetzt, kommt der Schock mitunter mit der Abrechnung am Jahresende. In einem solchen Falle dürfen sowohl Mieter als auch Vermieter eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale verlangen – allerdings nicht in beliebiger Höhe, sondern im Rahmen klarer gesetzlicher Regelungen.

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Wann darf die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung erhöht werden?

Während der laufenden Abrechnungsperiode können Mieter und Vermieter einvernehmlich eine Erhöhung der Vorauszahlung der Betriebskosten – umgangssprachlich auch oft als Nebenkosten bezeichnet, mehr zur Unterscheidung weiter unten – in beliebiger Höhe vereinbaren.

Nach der jährlichen Betriebskostenabrechnung ist auch eine einseitige Erhöhung der Betriebskosten möglich: Genau wie dein Vermieter darfst du schriftlich eine höhere regelmäßige Betriebskostenvorauszahlung verlangen, um überhöhte Nachzahlungen bei der nächsten Betriebskostenabrechnung zu vermeiden. Grundlage dafür ist § 560 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Bedingung für eine einseitige rechtswirksame Erhöhung ist immer, dass dir eine formell und inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung vorliegt.

Wie stark darf die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung erhöht werden?

Die Betriebskostenvorauszahlung darf auf das ganze Jahr gesehen um den Betrag der Nachzahlung aus der letzten Betriebskostenabrechnung erhöht werden. Da die Betriebskosten in der Regel monatlich vorausgezahlt werden, darf sich der Monatsbetrag für die Betriebskostenvorauszahlung entsprechend um ein Zwölftel des gesamten Nachzahlungsbetrags erhöhen.

Dies urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem eine Vermieterin einen über ein Zwölftel hinausgehenden „Sicherheitszuschlag” von zehn Prozent von ihren Mietern verlangt hatte (AZ VIII ZR 294/10). Da es sich bei dem geforderten Betrag nicht um tatsächlich eingetretene Mehrkosten, sondern lediglich um eine pauschal festgelegte und daher abstrakte Erhöhung handelte, gab der BGH den klagenden Mietern Recht.

Ein Rechenbeispiel:

• Du zahlst aktuell 100 Euro Betriebs­kos­ten pro Monat und musstest bei der letzten Jah­res­ab­rech­nung 600 Euro nachzahlen.
• Im nächsten Abrech­nungs­jahr darf dein Vermieter die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung daher auf 150 Euro im Monat anheben.

Gut zu wissen: Erhöht dein Vermieter den monatlichen Abschlag um mehr als ein Zwölftel des Nachzahlungsbetrages, hast du als Mieter ein Anrecht auf eine plausible Aufstellung der tatsächlich zugrundeliegenden Kosten.

Wenn nichts anderes vereinbart wurde, ist die höhere Betriebskostenvorauszahlung mit der nächsten Monatsmiete zu bezahlen.

Miet­ver­trä­ge mit Betriebs­kos­ten­pau­scha­len und Inklusivmieten

Wenn der Vermieter Maßnahmen zur teilweise verbrauchsabhängigen Messung der Betriebskosten ergriffen hat – zum Beispiel getrennte Mülltonnen – darf er eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe der tatsächlichen Kosten verlangen, muss aber dann die Miete um denselben Betrag senken und in Zukunft eine aufgeschlüsselte Betriebskostenabrechnung vorlegen. Eine solche Veränderung ist immer erst zum nächsten Abrechnungszyklus möglich.

Ansprüche gegen den Vermieter bei zu hohen Nachzahlungen

Hat der Vermieter die Betriebskosten bewusst und nachweislich zu gering angesetzt, um die Kosten auch nur annähernd zu decken – beispielsweise, um eine wenig attraktive Wohnung vermietbar zu machen – hast du unter Umständen einen Anspruch auf Schadensersatz, den du gegen die Nachzahlungen aufrechnen kannst. Bei unzumutbar hohen Nachzahlungen steht dir sogar ein fristloses Kündigungsrecht zu. Um das zu klären, solltest du dir in solchen Fällen juristischen Beistand holen.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.