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9. Juli 2026, 10:53 Uhr
Darf ich eigentlich? Gartennutzung im Mehrfamilienhaus: Das gilt für Sonderrechte und Mietvertrag
Endlich Feierabend, die Sonne scheint – und unter deinem Fenster liegt dieser Garten, der eigentlich perfekt für einen Kaffee, den Kindergeburtstag oder ein paar Tomatenpflanzen wäre. Aber darfst du ihn einfach nutzen? Worauf es bei der Gartennutzung im Mehrfamilienhaus ankommt, erfährst du hier.
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Gartennutzung im Mehrfamilienhaus: Welche Rechte gelten?
Die entscheidende Frage lautet nicht, wer den Garten tatsächlich nutzt, sondern welches Nutzungsrecht besteht. Denn im Mehrfamilienhaus gelten unterschiedliche Regeln: je nachdem, ob es sich
- um einen Gemeinschaftsgarten,
- einen mitvermieteten Gartenanteil
- oder ein Sondernutzungsrecht bei einer Eigentumswohnung handelt.
Bei Mietwohnungen ist zunächst der Mietvertrag entscheidend. Gemäß § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der Vermieter die Wohnung so zur Verfügung stellen, wie es vereinbart wurde. Ist die Gartennutzung ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrags, darfst du den Garten entsprechend nutzen. Fehlt eine Regelung, gehört ein Garten am Haus hingegen nicht automatisch zur Mietsache.
Bei Eigentumswohnungen gelten übrigens andere Regeln – mehr dazu weiter unten.
Direkter Zugang in den Garten: Was gilt?
Du kannst von deiner Wohnung direkt in den Garten gehen und denkst, dass er dann automatisch zur Mietsache gehört? Lies lieber nochmal in deinen Mietvertrag nach: Ein direkter Zugang vom Wohnzimmer deiner Wohnung in den Garten genügt für einen Nutzungsanspruch nämlich nicht. Er kann zwar ein Indiz dafür sein, dass der Garten mitvermietet wurde, entscheidend bleiben aber immer die vertraglichen Vereinbarungen und die Umstände des Einzelfalls.
Gemeinschaftsgarten: Was ist erlaubt?
Ein Gemeinschaftsgarten darf grundsätzlich von allen berechtigten Bewohnern genutzt werden. Dazu gehört beispielsweise, sich dort aufzuhalten, sich zu erholen oder Gäste zu empfangen. Auch Kinder dürfen dort spielen, solange andere Bewohner nicht unzumutbar gestört werden.
Die Grenzen der Nutzung ergeben sich vor allem aus Mietvertrag, Hausordnung und dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme gemäß § 241 Abs. 2 BGB.
Typische Streitpunkte sind etwa:
- Grillen: Ein Grillverbot im Garten kann zulässig sein, wenn es nachvollziehbare Gründe gibt. Regelungen zu Zeiten oder zur Häufigkeit müssen aber angemessen bleiben.
- Gartenmöbel: Mobile Stühle oder ein Sonnenschirm sind etwas anderes als dauerhaft abgestellte Möbel oder fest installierte Einrichtungen.
- Hochbeete und Bepflanzungen: Wer Rasenflächen in Beete umwandelt oder Sträucher pflanzt, verändert den Garten und braucht dafür in der Regel eine Zustimmung.
- Spielgeräte: Ein Planschbecken oder eine mobile Rutsche sind meist weniger problematisch als ein fest verankerter Sandkasten, ein Trampolin oder ein Gartenhaus.
Enthält der Mietvertrag oder die Hausordnung vorformulierte Regelungen zur Gartennutzung, müssen diese außerdem einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB standhalten. Mieter dürfen durch solche Klauseln nicht unangemessen benachteiligt werden.
Eigener Gartenanteil zur Mietwohnung: Darfst du alles machen?
Auch wenn dir als Mieter im Mehrfamilienhaus ein Gartenanteil zur Verfügung steht oder in deinem Mietvertrag sogar die alleinige Gartennutzung vereinbart ist, bedeutet das nicht automatisch, dass du den Garten beliebig verändern darfst.
Wer einen Garten mitnutzen darf, darf ihn in der Regel pflegen, bepflanzen und entsprechend der Vereinbarung nutzen. Größere bauliche Veränderungen können jedoch eine Zustimmung des Vermieters erfordern.
Dazu gehören beispielsweise:
- das Errichten eines Gartenhauses
- ein fest installierter Pool
- größere Terrassenveränderungen
- Zäune oder Sichtschutzanlagen
- das Entfernen oder Pflanzen größerer Gehölze
Wichtig ist außerdem die Frage der Pflege: Gartennutzung und Gartenpflege sind nicht dasselbe. Wer einen Garten nutzen darf, muss deshalb nicht automatisch Rasen mähen, Laub entfernen oder Hecken schneiden. Solche Pflichten sollten ausdrücklich im Mietvertrag geregelt sein.
Gartennutzung ohne Vertrag: Entsteht ein Gewohnheitsrecht?
Viele Konflikte entstehen, weil Bewohner einen Garten über Jahre genutzt haben und davon ausgehen, dass daraus ein dauerhaftes Recht entstanden ist – obwohl die Nutzung nicht im Mietvertrag geregelt ist.
Ein echtes Gewohnheitsrecht entsteht dadurch im Mietrecht aber normalerweise nicht. Auch eine langjährige Duldung durch den Vermieter bedeutet nicht automatisch, dass die Gartennutzung dauerhaft garantiert ist.
Anders kann es aussehen, wenn beide Seiten erkennbar davon ausgegangen sind, dass die Gartennutzung Bestandteil des Mietverhältnisses ist. Das hängt allerdings immer vom Einzelfall ab.
Gartennutzung im Mietvertrag: Klare Regeln vermeiden Streit
Je genauer die Gartennutzung im Mietvertrag geregelt ist, desto weniger Konflikte entstehen später. Eine allgemeine Formulierung, dass die Gartennutzung erlaubt sei, lässt nämlich viele Fragen offen.
Sinnvoll sind hingegen konkrete Angaben zu:
- Lage und Größe des Gartenbereichs
- alleiniger Nutzung oder gemeinsamer Nutzung
- erlaubten Nutzungsarten wie Grillen oder Aufstellen von Spielgeräten
- Bepflanzung und Umgestaltung
- Pflegepflichten
- eventuell anfallenden Betriebskosten
- Ruhezeiten und Rücksichtnahmepflichten
Ist die Gartennutzung ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrags, kann der Vermieter sie grundsätzlich nicht einfach wieder entziehen. Eine einseitige Änderung kommt nur unter besonderen Voraussetzungen infrage. Eine Teilkündigung nach § 573b BGB ist beispielsweise nur in engen gesetzlich geregelten Fällen möglich.
Sondernutzungsrecht am Garten bei Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen ist der Garten meistens Gemeinschaftseigentum laut § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das bedeutet: Grundstück und Außenflächen gehören allen Wohnungseigentümern gemeinsam.
Ein einzelner Eigentümer kann jedoch ein Sondernutzungsrecht erhalten. Dieses erlaubt ihm, einen bestimmten Gartenbereich allein zu nutzen und andere Eigentümer von der Nutzung auszuschließen.
Das Sondernutzungsrecht macht den Garten aber nicht zum Privateigentum. Deshalb dürfen auch hier nicht automatisch beliebige Veränderungen vorgenommen werden. Nach § 20 WEG können bauliche Veränderungen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erfordern.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat beispielsweise mit einem Urteil von 2023 entschieden, dass ein Swimmingpool auf einer Sondernutzungsfläche eine bauliche Veränderung darstellen kann, für die ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist (AZ V ZR 140/22).
Das gilt nicht nur für Pools: Auch Gartenhäuser, feste Spielgeräte, Terrassenerweiterungen oder größere Umgestaltungen sollten vorab rechtlich geprüft werden.
Gartennutzung im Mehrfamilienhaus: Fallen zusätzliche Kosten an?
Manche Vermieter verlangen für eine alleinige Gartennutzung einen Aufpreis. Ob sich die Gartennutzung tatsächlich auf die Miethöhe auswirken darf, hängt vom Einzelfall und den örtlichen Gegebenheiten ab.
Die Nutzung eines Gartens bedeutet aber nicht automatisch, dass der Nutzer auch alle Kosten übernehmen muss. Laufende Kosten der Gartenpflege können gemäß § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung (BetrKV) grundsätzlich als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Was das konkret bedeutet, erfährst du hier.
FAQ
- Darf ich einen Gemeinschaftsgarten im Mehrfamilienhaus nutzen?
Ja, wenn der Garten zur gemeinschaftlichen Nutzung vorgesehen ist. Dabei müssen Mieter aber Rücksicht auf andere Bewohner nehmen und dürfen keine dauerhaften Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen.
- Muss Gartennutzung im Mietvertrag stehen?
Nicht zwingend, aber eine klare Vereinbarung verhindert Streit.
- Entsteht durch jahrelange Gartennutzung ein Gewohnheitsrecht?
Nein, eine langjährige Nutzung begründet normalerweise kein dauerhaftes Recht auf Gartennutzung. Entscheidend ist, ob eine Vereinbarung oder eine eindeutige Mitvermietung des Gartens oder eines Teils davon vorliegt.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
