Durchatmen Miet­rück­stand: Kündigung durch Vermieter rechtens?

Ob Arbeitslosigkeit, hohe Energiekosten oder andere spontane, finanzielle Verpflichtungen – es kann schnell passieren, dass du in Mietrückstand gerätst. Doch musst du deshalb gleich mit einer Kündigung durch deinen Vermieter rechnen? Hier erfährst du, welche Regeln für den Ernstfall gelten.

Miete, Mängel, miese Laune – mit uns stehst du auf der sicheren Seite. >>

Ist eine fristlose Kündigung der Wohnung bei Miet­rück­stand möglich?

Eine fristlose Kündigung deiner Wohnung wegen Mietrückstands? Ja, dazu kann es kommen. Dein Vermieter darf gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu diesem Mittel greifen, wenn …

• … du deine Miete zwei auf­ein­an­der­fol­gen­de Monate nicht zum ver­ein­bar­ten Stichtag zahlst.
• … du deine Miete zwei auf­ein­an­der­fol­gen­de Monate nicht voll­stän­dig begleichst und du damit insgesamt mehr als eine Monats­mie­te im Rückstand bist. Achtung: Es genügt hier bereits ein Rückstand von nur einem Cent.
• … du über längere Zeit Miet­schul­den angehäuft hast, die min­des­tens so hoch wie zwei Monats­mie­ten sind.

In diesen Fällen liegt jeweils ein außerordentlicher Kündigungsgrund vor. Daher kann dein Vermieter von einer fristgerechten Kündigung absehen und dir gegenüber direkt eine fristlose Kündigung aussprechen.

Ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung rechtens?

In einigen Fällen muss vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung gegen den Mieter ergehen. Liegt ein Grund vor, weshalb dem Mieter eine Pflichtverletzung des Mietvertrags vorgeworfen werden kann, muss der Mieter zunächst abgemahnt werden. Lüftet der Mieter beispielsweise seine Wohnung falsch und es entstehen Feuchtigkeitsschäden an den Wänden, wird der Mieter mit einer Abmahnung dazu aufgefordert, sein Verhalten zu ändern. Ergeht keine Abmahnung, ist eine fristlose Kündigung ungültig.

Aber Achtung: Liegt ein Mietrückstand vor, dann darf die Kündigung ohne Mahnung erfolgen (§ 543 Absatz 3 Nr. 3 BGB). Das heißt, dass es hierbei vor einer fristlosen Kündigung keine Vorwarnung seitens des Vermieters geben muss. Ein Sonderfall liegt vor, wenn du deine Miete zwar vollständig, aber immer zu spät zahlst. Dies stellt eine Vertragsverletzung dar und muss zunächst abgemahnt werden.

Wichtig zu wissen: Solltest du nach einer fristlosen Kündigung deine Mietschulden nicht zahlen können, folgt in der Regel eine Räumungsklage. Diese kann der Vermieter auch zusammen mit der fristlosen Kündigung aussprechen.

Lässt sich die fristlose Kündigung abwenden?

Wenn du schnell reagierst, kannst du die fristlose Kündigung verhindern. Dazu musst du innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der fristlosen Kündigung deinen Mietrückstand vollständig begleichen. Gegebenenfalls übernimmt das Sozialamt die Ausgleichszahlung oder aber zukünftig die Miete. Hier gilt es, sich zu informieren. Eine entsprechende Bescheinigung hierüber muss ebenfalls in der zweimonatigen Frist beim Vermieter eingehen.

Diese Möglichkeit hast du jedoch nur, wenn du in den vergangenen zwei Jahren nicht schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hast und diese durch eine Nachzahlung abwenden konntest.

Unter Umständen erhältst du zusammen mit der fristlosen Kündigung auch eine fristgerechte, also eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dies ist erlaubt, wie der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte (AZ VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Die fristlose Kündigung könntest du mit der Tilgung deiner Schulden rückgängig machen, nicht aber die gleichzeitig ergangene ordentliche Kündigung. Du musst in diesem Fall also so oder so aus der Wohnung raus. Es gilt dann aber die übliche Kündigungsfrist.

Sinnvoll kann in jedem Fall ein klärendes Gespräch zwischen dir und deinem Vermieter sein. In diesem kannst du erläutern, warum es zu verspäteter Zahlung oder einem Mietrückstand gekommen ist. Hier musst du allerdings auf die Kulanz deines Vermieters setzen. Selbstverständlich solltest du trotzdem möglichst bald deine Mietschulden tilgen.

Miet­rück­stän­de durch hohe Ener­gie­kos­ten – was tun?

Angesichts stark angestiegener Energiepreise müssen viele Mieter mit höheren Kosten für Strom und Heizung rechnen. Diese begleichen ihre Kosten in der Regel entweder direkt beim jeweiligen Versorger oder indirekt bei ihrem Vermieter.

Im letztgenannten Fall gehören die Kosten für beispielsweise Gas mit zur Gesamtmiete. Nun kann es aber sein, dass der Vermieter vor der nächsten turnusmäßigen Betriebskostenabrechnung einen entsprechenden monatlichen Aufschlag verlangt. Ist dieser berechtigt und können die Mieter ihn nicht bezahlen, geraten sie in Mietrückstand und es droht – wie oben beschrieben – eine fristlose Kündigung. Der Grund: In dem Fall gehört der Aufschlag zu den laufenden Betriebskosten.

Erhalten Mieter hingegen mit der nächsten Betriebskostenabrechnung eine Aufforderung zur Nachzahlung, brauchen sie eine fristlose Kündigung aufgrund von Mietschulden nicht zu fürchten (§ 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB). Diese Nachzahlung wird nämlich nicht zu den monatlich wiederkehrenden Zahlungen gerechnet und gehört dementsprechend nicht zur Miete.

Aber Achtung: Eine fristgerechte Kündigung wegen Mietrückständen ist dann möglich, wenn ein Rückstand durch die Nebenkostennachzahlung entsteht, der zwei Monatsmieten übersteigt.

Es ist deshalb sinnvoll, dass du dich so früh wie möglich auf teure Energiekosten einstellst und für eine Nachzahlung sparst. Auch möglich: Du erhöhst deine monatliche Miete selbst um einen gewissen Betrag und leistest so eine Vorauszahlung.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.