Älterer Mann stützt besorgt den Kopf auf die Hand © iStock.com/PIKSEL

18. März 2021, 8:00 Uhr

So geht’s richtig Corona: Was Eigen­tü­mer und Vermieter jetzt beachten müssen

Auch auf Immobilienbesitzer hat die Corona-Pandemie Auswirkungen. Betroffen sind nicht nur die Vermieter großer Ladenketten. Ebenso drohen privaten Vermietern Mietausfälle. Wann sie diese hinnehmen müssen und was für Wohnungsbesichtigungen und sonstige Termine in der Mietwohnung gilt, erfährst du hier.

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Mieter in Zah­lungs­ver­zug: Das gilt für Miet­stun­dung und Kündigung

Das Covid-19-Abmilderungsgesetz räumt Mietern faktisch das Recht ein, im Zeitraum von April bis Juni 2020 fällige Mietzahlungen auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Als Vermieter darfst du wegen Zahlungsverzug, der diesen Zeitraum betrifft, nicht kündigen. Die Mieter müssen aber belegen, dass sie infolge der Corona-Pandemie Einkommenseinbußen hatten, zum Beispiel durchAlle Informationen zur Mietrechtsschutzversicherung von ADVOCARD

  • eine Bestä­ti­gung des Arbeit­ge­bers über den Bezug von Kurz­ar­bei­ter- oder Insol­venz­aus­fall­geld,
  • eine Kopie des Antrags auf Corona-Sofort­hil­fe (bei Selbst­stän­di­gen),
  • einen Nachweis des Antrags auf staat­li­che Unter­stüt­zungs­leis­tun­gen im Zuge der Corona-Pandemie.

Kann dein Mieter für den Zeitraum April bis Juni 2020 Corona-bedingte Zahlungsschwierigkeiten nachweisen, musst du ihm eine Mietstundung bis zum 30. Juni 2022 gewähren. Spätestens bis zu diesem Zeitpunkt müssen die Mietschulden beglichen werden. Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung bis dahin nicht nach, kannst du gegebenenfalls wegen Zahlungsverzug kündigen. Gut zu wissen: Für den Stundungszeitraum darfst du Verzugszinsen nehmen.

Ansonsten ändert sich durch Corona nichts am Kündigungsrecht des Vermieters. Stört der Mieter also beispielsweise den Hausfrieden in erheblichem Maße, kann eine Kündigung durchaus möglich sein.

Für den Zeitraum seit Juli 2020 gelten wieder die üblichen Bedingungen bei Zahlungsverzug des Mieters. Es steht dir aber natürlich frei, deinem Mieter bei Zahlungsschwierigkeiten angesichts der aktuellen Situation entgegenzukommen. Oder ihr einigt euch auf Alternativen zur Mietzahlung, beispielsweise durch die Übernahme der Gartenpflege. Wichtig ist, dass du alle Vereinbarungen schriftlich festhältst.

Handwerker repariert Abfluss in der Küche

©istock.com/AndreyPopov

Vermieter, Hand­wer­ker, Sach­ver­stän­di­ge: Wer darf in die Wohnung?

Grundsätzlich dürfen Handwerker weiterhin ihrer Arbeit nachgehen, sofern dabei die geltenden Regeln zum Infektionsschutz eingehalten werden. Zu Beginn der Pandemie galt noch, dass Mieter – abhängig von den örtlich geltenden Verordnungen – Handwerkern den Zutritt zu ihren Wohnungen verwehren durften, wenn es sich um verschiebbare Leistungen handelte. Mit fortdauernder Pandemie wird das natürlich immer schwieriger, denn irgendwann müssen auch Routinearbeiten mal erledigt werden.

Vermieter sollten anstehende Handwerker- oder Sachverständigenbesuche daher nicht nur ankündigen, sondern auch das Gespräch mit dem Mieter suchen, um eine Lösung zu finden und Konflikte zu vermeiden.

Bei drohenden Schäden für die Gesundheit oder am Gebäude, zum Beispiel nach einem Wasserschaden, müssen Mieter die Arbeiten dulden – trotz Pandemie. So entschied etwa das Amtsgericht München bereits im März 2020 im Fall eines Wasserschadens (AZ 483 C 4847/20 EVWEG). Auch bei sicherheitsrelevanten Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen haben Vermieter einen Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Natürlich ist die Handwerksfirma in der Mietwohnung jederzeit zur Einhaltung der geltenden Hygienebestimmungen verpflichtet.

Wenn ein Mieter einer Risikogruppe angehört und besondere Angst vor einer Ansteckung hat, ist aus rechtlicher Sicht abzuwägen, wessen Interesse schwerer wiegt. Auch hier sollten Mieter und Vermieter sich offen austauschen. Vielleicht kann sich der Mieter für die Zeit, in der Handwerker oder Sachverständige in die Wohnung kommen müssen, von einer Vertrauensperson vertreten lassen und muss nicht persönlich vor Ort sein.

Woh­nungs­be­sich­ti­gun­gen in beschränk­tem Rahmen

Wohnungsbesichtigungen sind während der Corona-Pandemie grundsätzlich erlaubt. Wer seine Wohnung derzeit neu vermieten will, muss aber einige Besonderheiten beachten. Insbesondere sind bei Wohnungsbesichtigungen die aktuell geltenden Corona-Verordnungen einzuhalten. Das heißt:

  • Hygiene- und Abstands­re­ge­lun­gen (1,5 Meter) müssen jederzeit beachtet werden.
  • Besich­ti­gun­gen sollten mit möglichst wenig Kontakten ein­her­ge­hen, auch hier sind aktuelle Vorgaben zu beachten. Mas­sen­be­sich­ti­gun­gen sind daher kaum möglich.
  • Makler müssen die geltenden Corona-Arbeits­schutz­re­ge­lun­gen einhalten, zum Beispiel die Mas­ken­pflicht.
  • Makler oder Vermieter sollten außerdem Des­in­fek­ti­ons­mit­tel bereit­hal­ten.
Makler zeigt glücklicher Familie eine Wohnung

©istock.com/Phynart Studio

Eine alternative Möglichkeit ist eine virtuelle Wohnungsbesichtigung. Sie kann einen ersten Eindruck von der Wohnung vermitteln. Vielleicht springen dann einige Interessenten schon ab, weil ihnen ein bestimmtes Detail nicht gefällt und wollen die Wohnung gar nicht erst betreten. Vor-Ort-Besichtigungen können anschließend mit weiterhin interessierten Kandidaten erfolgen.

Die Bundesländer können besondere Einschränkungen für Wohnungsbesichtigungen erlassen. So informiert das Bayerische Staatsministerium des Inneren zum Beispiel, dass Wohnungsbesichtigungen in Bayern derzeit nur dann zulässig sind, wenn dem Vermieter sonst Leerstand droht, der potenzielle neue Mieter von Wohnungslosigkeit bedroht oder ein Umzug aus beruflichen Gründen notwendig ist (Stand: März 2021).

Bei bewohnten Immobilien ist eine Besichtigung angesichts der Kontaktbeschränkungen schwierig. Vermieter sollten hier ebenfalls versuchen, einvernehmliche Regelungen mit dem aktuellen Mieter zu finden.

Und auch für die Wohnungsübergabe gilt: Es sollten so wenig Personen wie möglich dabei anwesend sein.

Hilfe bei finan­zi­el­len Schwie­rig­kei­ten durch Miet­aus­fäl­le

Eigentümer, die ihre vermietete Immobilie noch abbezahlen, können durch Mietausfälle in finanzielle Bedrängnis geraten. Als Privatperson hast du nach dem Covid-19-Abmilderungsgesetz bei Corona-bedingten Zahlungsschwierigkeiten Anspruch auf Stundung deines Immobilienkredits für Raten, die für die Monate April, Mai und Juni 2020 fällig waren.

Gewerbliche Vermieter und Selbstständige können möglicherweise staatliche Hilfen beantragen, wenn der Mietausfall eine erhebliche Reduzierung des Grundeinkommens bedeutet. Einen Überblick über die Hilfsprogramme findest du hier.

Explizite staatliche Hilfsprogramme für private Vermieter bei ausbleibenden Mietzahlungen gibt es bislang nicht. (Stand: März 2021). Du solltest daher dein Kreditinstitut ansprechen und die Situation schildern, denn sicher bist du nicht der einzige private Vermieter, den das betrifft. Möglicherweise hat der Berater dort Tipps für dich, wie du den momentanen Engpass überbrücken kannst.

FAZIT
  • Vermieter müssen Mietern, die im Zeitraum April bis Juni 2020 die Miete nicht zahlen konnten, eine Stundung bis Juni 2022 gewähren. Für andere Zeiträume gelten bei Miet­aus­fall bisher keine Son­der­re­ge­lun­gen.
  • Hand­wer­ker müssen in drin­gen­den Fällen in die Wohnung gelassen werden. Aber auch Rou­ti­ne­ar­bei­ten können nicht ewig warten. Vermieter sollten das Gespräch mit Mietern suchen, die besondere Angst vor Anste­ckung haben.
  • Woh­nungs­be­sich­ti­gun­gen sind grund­sätz­lich möglich, aber mit möglichst wenig Personen und unter Ein­hal­tung der Hygiene- und Abstands­re­ge­lun­gen. Je nach Bun­des­land können weitere Ein­schrän­kun­gen gelten.
  • Bisher gibt es keine staat­li­chen Hilfen für private Vermieter und Eigen­tü­mer bei Miet­aus­fall.
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