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29. April 2020, 15:31 Uhr

So geht’s richtig Corona: Was Eigen­tü­mer und Vermieter jetzt beachten müssen

Auch auf Immobilienbesitzer hat die Corona-Pandemie Auswirkungen. Betroffen sind längst nicht nur die Vermieter großer Ladenketten, die gedroht hatten, ihre Mietzahlungen einzustellen. Auch privaten Vermietern können Mietausfälle drohen. Wann sie diese hinnehmen müssen und welche weiteren Regelungen Eigentümer auch von selbst bewohnten Immobilien angesichts des Coronavirus beachten müssen, erfährst du hier.

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Vor­über­ge­hen­der Miet­ver­zug zulässig

Das Covid-19-Abmilderungsgesetz räumt Mietern faktisch das Recht ein, im Zeitraum vom 1. April bis voraussichtlich 30. Juni 2020 fällige Mietzahlungen auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Als Vermieter darfst du in diesem Zeitraum nicht wegen Zahlungsverzug kündigen. Das heißt aber nicht, dass Mieter die Zahlung einfach einstellen dürfen. Sie müssen dir gegenüber belegen können, dass sie infolge der Corona-Pandemie Einkommenseinbußen haben, zum Beispiel durch

  • eine Bestä­ti­gung des Arbeit­ge­bers über den Bezug von Kurz­ar­bei­ter- oder Insol­venz­aus­fall­geld,
  • eine Kopie des Antrags auf Corona-Sofort­hil­fe (bei Selbst­stän­di­gen),
  • einen Nachweis des Antrags auf staat­li­che Unter­stüt­zungs­leis­tun­gen im Zuge der Corona-Pandemie.

Kann dein Mieter Corona-bedingte Zahlungsschwierigkeiten nachweisen, musst du ihm eine Mietstundung bis zum 30. Juni 2022 gewähren. Spätestens bis zu diesem Zeitpunkt müssen die Mietschulden beglichen werden. Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung bis dahin nicht nach, kannst du gegebenenfalls wegen Zahlungsverzug kündigen. Gut zu wissen: Für den Stundungszeitraum darfst du Verzugszinsen nehmen.

Es steht dir natürlich frei, deinem Mieter bei Zahlungsschwierigkeiten angesichts der aktuellen Situation entgegenzukommen und ihm beispielsweise einen Teil der Miete zu erlassen. Oder ihr einigt euch auf Alternativen zur Mietzahlung, beispielsweise durch die Übernahme der Gartenpflege. Wichtig ist, dass du alle Vereinbarungen schriftlich festhältst. Mehr Informationen zum Thema Mietrechtsschutz

Kün­di­gun­gen bleiben möglich

Sofern Mieter die Voraussetzungen erfüllen, darf ihnen aufgrund der gesetzlichen Covid-19-Sonderregelungen nicht wegen Zahlungsverzug gekündigt werden. In allen anderen Fällen ändert sich aber nichts am Kündigungsrecht des Vermieters. Stört der Mieter also beispielsweise den Hausfrieden in erheblichem Maße, kann eine Kündigung durchaus möglich sein. Das gilt auch, wenn er nicht nachweisen kann, dass sein Mietrückstand in direktem Zusammenhang mit der Corona-Pandemie steht.

Repa­ra­tu­ren und Hand­wer­ker nur in drin­gen­den Fällen

Grundsätzlich dürfen Handwerker weiterhin ihrer Arbeit nachgehen, sofern dabei die geltenden Regeln zum Infektionsschutz eingehalten werden. Insbesondere die Einhaltung des Mindestabstands zu anderen Personen von 1,50 Meter gestaltet sich bei manchen Arbeiten allerdings als schwierig, beispielsweise bei Tätigkeiten auf Gerüsten. Der Eigentümerverband Haus & Grund rät daher, derzeit auf nicht zwingend erforderliche Maßnahmen zu verzichten und nur für zeitkritische Reparaturen und Instandhaltungen Handwerker zu beauftragen.

Abhängig von den im jeweiligen Bundesland geltenden Verordnungen dürfen Mieter Handwerkern den Zutritt zu ihren Wohnungen womöglich sogar verwehren. Allerdings nur, wenn es sich um verschiebbare Leistungen handelt. Bei drohenden Schäden für die Gesundheit oder am Gebäude, zum Beispiel nach einem Wasserschaden, müssen Mieter die Arbeiten dulden. Auch bei sicherheitsrelevanten Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen haben Vermieter einen Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter.

Woh­nungs­be­sich­ti­gun­gen in beschränk­tem Rahmen

Wer seine Wohnung derzeit neu vermieten will, muss einige Besonderheiten beachten. Grundsätzlich sind bei Wohnungsbesichtigungen die örtlich geltenden Corona-Verordnungen einzuhalten.

Das bayerische Innenministerium informiert auf seiner Webseite zum Corona-Katastrophenschutz, dass Wohnungsbesichtigungen grundsätzlich nicht erlaubt sind. (Stand: 28.04.2020). Ausnahmen:

  • Dem Woh­nungs­in­ter­es­sen­ten droht ansonsten Woh­nungs­lo­sig­keit.
  • Dem Vermieter drohen bei vor­über­ge­hen­dem Leerstand erheb­li­che finan­zi­el­le Engpässe.

Ansonsten sind Wohnungsbesichtigungen nicht grundsätzlich verboten. Allerdings müssen Hygiene- und Abstandsregelungen eingehalten werden. Massenbesichtigungen sind daher kaum möglich. Makler müssen zudem auch den neuen Sars-Cov-2-Arbeitsschutzstandard einhalten. In der Praxis bedeutet das für Wohnungsbesichtigungen:

  • Ein­hal­tung des Sicher­heits­ab­stands von 1,5 Metern
  • Ver­mei­dung direkten Kontakts zum Inter­es­sen­ten. Zum Beispiel durch Hin­ter­le­gung des Schlüs­sels
  • Bereit­hal­ten von Wasch- und Des­in­fek­ti­ons­mög­lich­kei­ten
  • Tragen einer Schutz­mas­ke (bei gewerb­li­chen Dienst­leis­tern).

Bei bewohnten Immobilien ist eine Besichtigung angesichts der Kontaktbeschränkungen kaum möglich. In dringenden Ausnahmefällen können Vermieter versuchen, einvernehmliche Regelungen mit dem aktuellen Mieter zu finden. Präzedenzfälle gibt es derzeit noch nicht, doch ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter dürfte nur in besonders schwerwiegenden Fällen durchzusetzen sein.

Hilfe bei finan­zi­el­len Schwie­rig­kei­ten durch Miet­aus­fäl­le

Eigentümer, die ihre vermietete Immobilie noch abbezahlen, können durch Mietausfälle in finanzielle Bedrängnis geraten. Als Privatperson hast du nach dem Covid-19-Abmilderungsgesetz bei Corona-bedingten Zahlungsschwierigkeiten Anspruch auf Stundung deines Immobilienkredits. Das gilt für Raten, die zwischen 1. April und (voraussichtlich) 30. Juni 2020 fällig werden. Also exakt in dem Zeitraum, in dem Mietern nicht wegen Zahlungsverzug gekündigt werden darf.

Diese Regelung gilt allerdings nur, solange du die Vermietung nicht gewerblich betreibst. Gewerbliche Vermieter können möglicherweise Soforthilfen beantragen, wenn der Mietausfall eine erhebliche Reduzierung des Grundeinkommens bedeutet. Explizite staatliche Hilfsprogramme für Vermieter bei ausbleibenden Mietzahlungen gibt es bislang nicht. (Stand: 28.04.2020).

FAZIT
  • Geraten Mieter aufgrund der Corona-Pandemie in Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten, darf nicht ohne Weiteres gekündigt werden.
  • Nicht zwingend erfor­der­li­che Kontakte sollten vermieden werden. Das gilt für Woh­nungs­be­sich­ti­gun­gen ebenso wie für anste­hen­de Reparatur- und War­tungs­ar­bei­ten.
  • Grund­sätz­lich sind Woh­nungs­be­sich­ti­gun­gen nicht verboten (mit Ausnahme von Bayern).
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