© iStock.com/AzmanL
1. Oktober 2025, 14:50 Uhr
So geht’s richtig Wohnungsübergabeprotokoll bei Einzug und Auszug: Das muss rein
Ob beim Einzug in die erste eigene Wohnung oder beim Auszug nach vielen Jahren – der Zustand der vier Wände sorgt schnell für Diskussionen. Ein Kratzer im Parkett, ein Fleck an der Wand oder eine fehlende Schlüsselkopie können dann teuer werden. Genau hier hilft dir das Wohnungsübergabeprotokoll: Wie genau, erfährst du hier.
Mängel bei der Wohnungsübergabe: Mit uns bist du bei Ein- und Auszug auf der sicheren Seite. >>
Rechtliche Grundlagen der Wohnungsübergabe
Das Wichtigste zuerst: Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist rechtlich nicht vorgeschrieben. Weder beim Einzug noch beim Auszug besteht eine Pflicht, ein solches Dokument zu erstellen. Trotzdem solltest du unbedingt darauf bestehen. Denn sobald es erstellt und unterschrieben ist, hat es den Charakter einer Urkunde und gilt damit als verbindliches Beweismittel.
Die Grundlage für die Rückgabe einer Wohnung bilden die §§ 535 ff. und § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort ist geregelt, dass Mieter die Mietsache im vereinbarten Zustand zurückgeben müssen. Was genau „vereinbart“ bedeutet, hängt von deinem Mietvertrag und den protokollierten Feststellungen ab.
Ohne Protokoll steht bei möglichen Mängeln später Aussage gegen Aussage – das kann teuer werden, wenn es um die Kaution oder mögliche Schadensersatzforderungen deiner Vermietung geht. Ein sorgfältig geführtes Übergabeprotokoll schützt also beide Seiten: Dich als Mieter vor unberechtigten Forderungen und den Vermieter davor, auf echten Schäden sitzenzubleiben.
Form und Inhalt des Protokolls
Damit das Protokoll im Zweifel wirklich hilft, sollte es bestimmte Pflichtangaben enthalten. Dazu gehören:
- Namen und Adressen von Mieter und Vermieter
- Datum der Übergabe
- genaue Anschrift der Wohnung
- Zählerstände von Strom, Gas und Wasser
- Anzahl der übergebenen Schlüssel
Jeder Raum sollte einzeln erfasst werden: Gibt es Schäden, Gebrauchsspuren oder andere Auffälligkeiten? Je präziser die Angaben sind, desto abgesicherter bist du später. Schließlich willst du nicht für Schäden geradestehen, die deine Vormieter hinterlassen haben.
Wichtig: Beide Parteien müssen das Protokoll am Ende unterschreiben – erst dadurch entfaltet es seine rechtliche Bindung. Falls du verhindert bist, kannst du auch eine bevollmächtigte Person mit der Übergabe beauftragen – die Verantwortung für deren Angaben trägst aber du.
Übergabeprotokoll beim Einzug
Vor deinem Einzug solltest du unbedingt mit deinem Vermieter einen Termin für die Wohnungsübergabe vereinbaren. Üblicherweise findet mit dieser Begehung die Schlüsselübergabe statt, also noch bevor du deine Möbel hineingetragen hast – so können Mängel oder Schäden nicht übersehen werden.
Zu den typischen Punkten, die ins Protokoll gehören, zählen:
- Renovierungszustand der Wohnung
- sichtbare Schäden an Böden, Wänden und Decken
- Funktionsfähigkeit von Heizungen und Steckdosen
- Zustand von Fenstern und Türen
- Funktionsfähigkeit von Sanitäreinrichtungen (z. B. Wasserhähne, Toilette)
Entdeckst du Mängel erst nach dem Einzug, solltest du sie gemäß § 536c BGB unverzüglich anzeigen. Das bedeutet: so schnell wie möglich, ohne schuldhaftes Zögern. Manche Mietverträge sehen auch eine Nachmeldefrist von 14 oder 30 Tagen vor. Innerhalb dieser Zeit kannst du bisher unentdeckte Mängel noch ins Protokoll aufnehmen lassen.
Gut zu wissen: Bei manchen Mietmängeln kannst du die Miete mindern. Wann und wie das geht, erklären wir dir in diesem Artikel.
Praktische Tipps für ein sicheres Übergabeprotokoll
Ein Übergabeprotokoll ist nur so gut wie die Sorgfalt, mit der es erstellt wird. Damit du bei der Wohnungsübergabe nichts übersiehst und später nicht in Erklärungsnot gerätst, helfen dir ein paar einfache Regeln:
Weitere Sonderfälle:
- Übergabe bei Tageslicht durchführen – so übersiehst du nichts.
- Nimm möglichst eine neutrale Person mit, die im Streitfall bestätigen kann, was bei der Übergabe sichtbar war.
- Plane genügend Zeit ein und prüfe jeden Raum einzeln.
- Zählerstände genau notieren (Strom, Gas, Wasser).
- Alle Schlüssel zählen und im Protokoll eintragen.
- Fotos oder Videos als zusätzliche Beweise anfertigen.
- Das Protokoll in zweifacher Ausfertigung erstellen – jede Partei bekommt ein Exemplar.
- Unterschreibe niemals vorschnell, sondern lies dir alles in Ruhe durch.
Übergabeprotokoll beim Auszug
Am Ende des Mietverhältnisses bist du verpflichtet, die Wohnung zurückzugeben – spätestens am letzten Tag des Vertrages. Das ergibt sich aus § 546 BGB. Üblich ist dabei der Standard „besenrein“. Das bedeutet: Die Wohnung muss leer, aufgeräumt und oberflächlich gereinigt sein. Eine Grundreinigung oder Renovierung ist nur dann fällig, wenn das im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.
Beim Auszug sollten im Übergabeprotokoll genau wie beim Einzug auch Nebenräume wie Keller oder Dachboden sowie alle Schlüssel erfasst werden. Schäden, die während deiner Mietzeit entstanden sind, müssen dokumentiert werden. Ob es sich dabei um normale Abnutzung oder um ersatzpflichtige Beschädigungen handelt, ist oft Streitpunkt. Leichte Kratzer im Parkett gelten etwa als übliche Abnutzung, während Brandlöcher als Schaden zählen.
Für dich besonders wichtig: Die Kaution. Sie wird in der Regel nur vollständig zurückgezahlt, wenn im Protokoll keine offenen Schäden oder Forderungen festgehalten sind. Ansonsten kann der Vermieter sie zumindest teilweise einbehalten, um die dadurch entstandenen Kosten zu decken. Darum lohnt es sich, den Termin gewissenhaft vorzubereiten und keine Details zu übersehen.
Du hast Streit mit dem Vermieter wegen Schäden in deiner Mietwohnung? Dann lässt du dich im Zweifel besser rechtlich beraten.
FAQ
- Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll?
Ein Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Wohnung bei Ein- oder Auszug. Es dient als Beweismittel für Mieter und Vermieter, falls Mietmängel oder Schäden in der Wohnung entstanden sind.
- Worauf musst du beim Wohnungsübergabeprotokoll achten?
Es sollte vollständig, präzise und von beiden Parteien unterschrieben sein. Zählerstände, eventuelle Schäden und die Anzahl der übergebenen Schlüssel sollten genau dokumentiert sein.
- Wer erstellt das Wohnungsübergabeprotokoll?
Mieter und Vermieter erstellen das Protokoll gemeinsam bei der Wohnungsübergabe. Dabei ist es wichtig, dass die Wohnung leergeräumt ist und dass die Übergabe am besten bei Tageslicht stattfindet, damit Schäden besser erkannt werden können.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
