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3. September 2025, 17:16 Uhr
Darf ich eigentlich? Eigene Wohnung als Ferienwohnung vermieten: Wann ist es erlaubt?
Du besitzt eine Eigentumswohnung in gefragter Lage, die sich gut für die tage- oder wochenweise Vermietung an Urlauber eignen würde? Dann hast du vielleicht schon darüber nachgedacht. Doch ist das überhaupt erlaubt? Und wenn ja, was musst du beachten? Was du zur vorübergehenden Vermietung einer Eigentumswohnung wissen musst und was für Mietwohnungen gilt, liest du hier.
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Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten: Geht das?
Ob du deine Eigentumswohnung grundsätzlich an Urlauber vermieten darfst, verrät dir zum Beispiel ein Blick in die Teilungserklärung. Das ist die Erklärung des Grundstückseigentümers, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird.
Sofern die Vermietung an Touristen dort nicht ausdrücklich untersagt ist und auch keine andere entsprechende Vereinbarung innerhalb der Eigentümergemeinschaft gilt, darfst du deine Wohnung grundsätzlich als Ferienwohnung vermieten. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2010 entschieden (AZ V ZR 72/09). Selbst wenn eine Einigung der Eigentümergemeinschaft dagegenspricht, hast du unter Umständen die Möglichkeit, deine Wohnung an Urlauber zu vermieten. Mehr dazu weiter unten.
Seit dem Aufkommen von Online-Plattformen wie Airbnb und Co. kommt es trotzdem oft zu Streit um die Vermietung an Touristen. Andere Miteigentümer können sich durch häufige Gästewechsel oder durch Lärm gestört fühlen. Am besten besprichst du deine Pläne mit den anderen Eigentümern.
Was du generell bei der Vermietung von Ferienwohnungen beachten solltest, liest du in unserem Ratgeber „Ferienwohnung vermieten: Das musst du beachten“.
Wohnung im eigenen Haus als Ferienwohnung vermieten
Wenn du Eigentümer eines Mehrfamilienhauses bist, dann kannst du eine oder mehrere Wohnungen in diesem Haus prinzipiell als Ferienwohnungen anbieten. Damit alles rechtens bleibt, solltest du:
- die lokalen Vorschriften prüfen (z. B. Zweckentfremdungsverbote),
- gegebenenfalls eine Nutzungsänderung bei der Baubehörde beantragen
- und dort die nötigen Genehmigungen für bauliche Änderungen einholen.
Private Vermietung von Eigentumswohnung: Möglich trotz Verbot?
Wohnungseigentümer, die trotz eines Verbots ihre Wohnung an Feriengäste vermieten wollen, können versuchen, bestehende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gerichtlich anzufechten.
Ein Wohnungseigentümer klagte 2012 gegen denBeschluss der Eigentümergemeinschaft, wonach die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden sollten. Das Amtsgericht Düsseldorf gab ihm recht und verwies darauf, dass Eigentümer gemäß Art. 14 Grundgesetz (GG) in Verbindung mit § 13 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Recht zur anderweitigen Nutzung, also auch zur Vermietung an Touristen hätten (AZ 291a C 8319/12).
Dennoch dürften andere Wohnungseigentümer durch die Vermietung an Touristen nicht stärker beeinträchtigt werden, als es bei normaler Wohnungsvermietung der Fall wäre, so das Gericht.
Aber was passiert, wenn die Vermietung als Ferienwohnung erlaubt ist, einzelne Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sie nun aber verbieten wollen? Das zeigt ein Fall, der 2019 vor dem BGH entschieden wurde (AZ V ZR 112/18).
Eine Wohnungseigentümerin vermietete an Touristen, was die Teilungserklärung ausdrücklich erlaubte. Den anderen Eigentümern missfiel das und sie beschlossen auf einer Eigentümerversammlung mit Dreiviertelmehrheit, dies künftig nicht mehr zu gestatten. Der BGH entschied: Das reicht nicht – ein solcher Beschluss muss einstimmig erfolgen.
Untervermietung an Touristen: Mieter brauchen Erlaubnis des Vermieters
Du bist beruflich immer mal wieder länger unterwegs. Dann klingt es verlockend, die Mietwohnung kurzzeitig an Touristen unterzuvermieten – schließlich zahlst du die Miete, auch wenn du gar nicht daheim bist. Aber darfst du das so ohne Weiteres?
Jein. Willst du deine Mietwohnung als Ferienwohnung vermieten, musst du unbedingt die Erlaubnis des Vermieters einholen. Vermietest du ohne das Wissen oder gar gegen den Willen deines Vermieters die angemietete Wohnung über Plattformen wie Airbnb und Co. an Touristen, riskierst du eine fristlose Kündigung.
Achtung: Der BGH hat 2014 entschieden, dass eine allgemeine Genehmigung zur Untervermietung nicht zwingend ausreicht. Mieter sind erst dann auf der sicheren Seite, wenn sie eine Genehmigung zur Vermietung explizit an Urlauber einholen (AZ VIII ZR 210/13).
Du hast die Genehmigung deines Vermieters eingeholt? Dann solltest du trotzdem Rücksicht auf deine Nachbarn im Haus nehmen, um Nachbarschaftsstreit zu vermeiden.
Einigung mit Nachbarn sollte oberste Priorität haben
Auch wenn formal alles rechtens ist und du deine Wohnung als Ferienwohnung vermieten darfst, solltest du vorher deine Nachbarn informieren. Im persönlichen Gespräch lassen sich oft viele Befürchtungen ausräumen und die Nachbarn fühlen sich nicht vor vollendete Tatsachen gestellt.
Nicht jeder fühlt sich wohl bei dem Gedanken, Wand an Wand mit ständig wechselnden Fremden zu wohnen oder sich mit ihnen das Treppenhaus zu teilen. Das solltest du respektieren. Kommt es zu Lärmbelästigung in der Nacht oder anderen Konflikten durch die Feriengäste, dann solltest du die Beschwerden deiner Nachbarn nicht ignorieren.
Sind die Fronten bereits verhärtet? Dann kann eine Mediation sinnvoll sein.
Örtliche Regelungen und Zweckentfremdungsverbote beachten
Manchmal kann es seitens einer Stadt oder Gemeinde verboten sein, die eigene Wohnung an Urlauber zu vermieten. Der Berliner Senat beispielsweise hat 2014 mit dem sogenannten Zweckentfremdungsverbot geregelt, dass die Vermietung privater Wohnungen an Touristen in der Stadt nur noch mit einerAusnahmegenehmigung erlaubt ist. Hintergrund ist die Wohnraumknappheit in der deutschen Hauptstadt.
Gut zu wissen: Die Vermietung einzelner Zimmer in der eigenen Wohnung an Touristen ist in Berlin jedoch ohne Genehmigung möglich, sofern diese nicht mehr als 49 Prozent der Gesamtwohnfläche ausmachen. Küche und Bad zählen dabei jeweils zur Hälfte mit. Ähnliche Regelungen gelten auch in einigen anderen deutschen Städten wie etwa Hamburg, Köln und München.
Welche Strafen gibt es für rechtswidriges Vermieten der eigenen Wohnung?
Bietest du deine Mietwohnung auf Plattformen wie Airbnb Touristen an, ohne dass dein Vermieter Bescheid weiß oder eingewilligt hat, kann er dir den Mietvertrag fristlos kündigen. Verstößt du als Wohnungseigentümerin gegen die Teilungserklärung, könnten die anderen Miteigentümer eine Unterlassungsklage gegen dich erwirken, die rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann.
Anders sieht es aus, wenn du etwa gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt, denn dann musst du mit einem hohen Bußgeld rechnen. So bestätigte etwa 2019 das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main ein Bußgeld in vierstelliger Höhe gegen eine Frau, die ihre Eigentumswohnung in Frankfurt ohne die erforderliche behördliche Genehmigung über eine Online-Plattform an Touristen vermietet hatte (AZ 2 Ss-OWi 438/19).
Du benötigst Hilfe wegen eines anstehenden Rechtsstreits? Dann lässt du dich am besten anwaltlich beraten.
FAQ
- Darf man eine Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten?
Grundsätzlich darfst du deine Eigentumswohnung an Urlauber vermieten, wenn du damit nicht gegen die Teilungserklärung oder andere Vorgaben verstößt. Ebenfalls solltest du zuvor mit den anderen Miteigentümern sprechen, um Nachbarschaftsstreit zu vermeiden.
- Darf man eine Mietwohnung als Ferienwohnung vermieten?
Deine Mietwohnung darfst du nur dann kurzzeitig an Touristen untervermieten, wenn dir dein Vermieter dies explizit gestattet hat. Holst du die Erlaubnis nicht ein, riskierst du eine fristlose Kündigung deines Mietvertrags.
- Wohnung als Ferienwohnung vermieten: Was beachten?
Wenn du deine Eigentumswohnung oder Mietwohnung als Ferienwohnung vermieten willst, solltest du dich an die Vorgaben aus der Teilungserklärung halten bzw. deinen Vermieter um Erlaubnis bitten. Ebenfalls ist es wichtig, dass du nicht gegen Zweckentfremdungsverbote deiner Stadt oder Kommune verstößt. Gegebenenfalls musst du darüber hinaus einen Antrag auf Nutzungsänderung bei der Baubehörde stellen, wenn du die Wohnung komplett als Ferienwohnung nutzen willst.
Was passiert, wenn du durch einen Wohnungsbrand alles verlierst? Was, wenn ein Wasserschaden deine Einrichtung ruiniert oder Einbrecher deine Wohnung ausrauben? Abgesehen von Ärger und Aufregung hat das vor allem finanzielle Folgen.
Um sich vor diesen und anderen Gefahren zu schützen, ist eine Hausratversicherung sinnvoll. Die Generali bietet einen umfangreichen Schutz. Mehr dazu hier.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
