Wenn Wohnen zum Luxus wird Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot: Schutz für bezahl­ba­ren Wohnraum

In den letzten Jahren haben immer mehr deutsche Großstädte ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen erlassen. Das Ziel: bezahlbaren Wohnraum schützen und schaffen. Denn allzu oft ist es für Vermieter lukrativer, ihre Wohnungen tageweise Touristen zu überlassen, statt den Stadtbewohnern ein dauerhaftes Dach über dem Kopf zu bieten. Doch auch die Spekulation mit Leerstand und Verfall trug zunehmend zur Eskalation der Mietpreise bei.

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Was besagt das Zweckentfremdungsverbot?

Berlin, Hamburg, München oder Köln – jede dieser Städte hat ihre eigene Verordnung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum. Im Kern verfolgen aber alle ähnliche Ziele und beschränken oder verbieten daher:

• Nutzung von Wohnraum für aus­schließ­lich gewerb­li­che Zwecke
• Ver­mie­tung an Touristen und Co. statt Dau­er­ver­mie­tung an Einheimische
• Zer­stö­rung, Abriss oder Ver­fal­len­las­sen von Wohnungen
• Leerstand

Die genauen Bestimmungen für Ihre Stadt fragen Sie am besten bei der örtlichen Behörde an. Denn während in Hamburg eine Wohnung maximal vier Monate leerstehen darf, bevor der Eigentümer sich des Verstoßes gegen das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz (HmbgWoSchG) schuldig macht, ist in Berlin schon nach drei Monaten die Toleranzgrenze überschritten.

Aus­nah­me­ge­neh­mi­gun­gen für legale Zweckentfremdung

Kein Gesetz ohne Ausnahme. Und so gilt auch für das Zweckentfremdungsverbot: Die Behörden können Ausnahmegenehmigungen erteilen und damit eine anderweitige oder zusätzliche Nutzung der Wohnung erlauben – zum Beispiel wenn:

• der Eigen­tü­mer an anderer Stelle viel neuen bezahl­ba­ren Wohnraum im Stadt­ge­biet schafft (Wohn­raum­schutz­sat­zung, Köln)
• weniger als 50 Prozent der eigenen Wohnung zweck­fremd genutzt werden (HmbgWoSchG)
• die Wei­ter­ver­mie­tung maximal 60 Tage pro Jahr umfasst (Zweck­ent­frem­dungs­ver­bots-Gesetz (ZwVbG) , Berlin)
• der Eigen­tü­mer eine Aus­gleichs­zah­lung leistet (Satzung über das Verbot der Zweck­ent­frem­dung von Wohnraum (ZeS), München)

Nichtsdestotrotz versuchten einige Vermieter, das Zweckentfremdungsverbot zu umgehen, indem sie beispielsweise den Begriff "Wohnung" großzügig auslegten. Das Verwaltungsgericht Berlin entschied allerdings jüngst: Auch eine voll ausgestattete Wohnung, in der immer wieder wechselnde Monteure unterkommen, fällt unter das Verbot (AZ 6 L 756.17).

In München wurde sogar ein Bußgeld von 50.000 Euro gegen eine Vermieterin verhängt, die ihre Räume lieber an Medizintouristen vergab,  statt dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. In Berlin kann das Bußgeld für Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot sogar bis zu 100.000 Euro betragen.

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