Risse in der Fassade Schäden durch Bau­ar­bei­ten am Nach­bar­grund­stück: Ihr Anspruch

Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sind selten ein Vergnügen. Entstehen Ihnen dabei sogar Schäden an Ihrem eigenen Haus, haben Sie einen Anspruch auf Schadensersatz – je nach Sachlage gegen den Bauunternehmer oder gegen Ihren Nachbarn.

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Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gegen den Bauunternehmer

Schäden durch Bauarbeiten am Nachbargrundstück sind regelmäßig Gegenstand von Gerichtsverhandlungen – besonders häufig nach Tiefbauarbeiten, denn die dabei entstehenden Erschütterungen können leicht auch umliegende Häuser in Mitleidenschaft ziehen. Der Bauunternehmer hat gewisse Sorgfalts- und Ordnungspflichten – nicht nur gegenüber seinem Vertragspartner, sondern auch gegenüber den Anwohnern. Wurden die Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt, sodass Schäden am Nachbargrundstück absehbar waren, haben Sie einen Anspruch auf Schadensersatz gegen das Bauunternehmen. Das erklärte das Oberlandesgericht Oldenburg in zweiter Instanz, nachdem der Bau einer Tiefgarage einen Schaden von rund 20.000 Euro an einem Jahrhundertwendehaus nebenan verursachte (AZ 12 U 61/16).

Anspruch auf Scha­dens­er­satz gegen den Nachbarn

Während die Baufirma sich fehlerhaften Verhaltens schuldig machen muss, um in die Pflicht genommen zu werden, haftet Ihr Nachbar mitunter auch ohne schuldhaftes Verhalten seinerseits, wenn durch die Bauarbeiten auf seinem Grundstück Schäden an Ihrem Haus entstehen. In aller Regel können Sie die Bauarbeiten am Nachbargrundstück nicht durch rechtliche oder wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindern. Aus dieser Voraussetzung ergibt sich für Sie die Möglichkeit, einen sogenannten verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend zu machen – er entspricht in der Höhe einem Schadensersatz.

Selbst bei Fehlern des Bauunternehmens können Sie den Bauherrn des Nachbargrundstücks in die Pflicht nehmen. Er hat dann wiederum einen Anspruch auf Schadensersatz gegen das mit den Bauarbeiten beauftragte Unternehmen; die beiden haften Ihnen gegenüber als Gesamtschuldner (§ 840 BGB).

Scha­dens­er­satz auch bei Vor­schä­den am Haus

Selbst wenn Ihr Haus vorher bereits beschädigt war, beschränkt das nicht Ihr grundsätzliches Recht auf Schadensersatz bei Schäden, die durch Bauarbeiten am Nachbargrundstück entstehen; lediglich die Höhe der Ausgleichszahlung wird entsprechend angepasst.

Beispielweise reduzierte das Kammergericht in Berlin den Ausgleichsbetrag um 15 Prozent bei einem Gebäude, das zuvor bereits durch Kriegsschäden gelitten hatte  (AZ 12 U 5246/95).

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