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12. Oktober 2023, 17:49 Uhr
So geht's richtig Möblierte Wohnung: Wichtiges zu Mietvertrag und Kündigung
Wird eine Wohnung mit wesentlichen Einrichtungsgegenständen wie Schränken oder Tischen vermietet, gilt sie als möbliert. Aber wie unterscheiden sich Mietverträge möblierter Wohnungen von solchen, die unmöbliert vermietet werden? Diese Frage und mehr zu Rechten und Pflichten von Vermietern und Mietern bei möblierten Wohnungen klären wir in diesem Ratgeber.
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Möblierte Wohnung vermieten: Höhere Miete im Mietvertrag
Für möblierte Wohnungen wird oftmals ein Zeitmietvertrag aufgesetzt, die Wohnung wird also in den meisten Fällen nicht auf Dauer vermietet. Dabei unterscheiden sich die Regelungen für Mietverträge von möblierten Wohnungen kaum von denen unmöblierter Wohnungen. Ein paar Ausnahmen gibt es aber, etwa bei der Höhe der üblichen Miete.
Vermieter können im Mietvertrag einen sogenannten Möblierungszuschlag festlegen, der sich nach verschiedenen Modellen zur Berechnung orientiert – zum Beispiel nach dem sogenannten Berliner Modell, das auf einem Urteil des Berliner Landgerichts von 2003 (LG Berlin, 63 S 365/01) basiert.
Das Modell schlägt vor, dass der Möblierungszuschlag auf Grundlage des Zeitwerts der vorhandenen Möbel berechnet wird. Der Geldwert der Möbel verringert sich schließlich über die Jahre und der Zuschlag wird dementsprechend immer wieder angepasst. Eine gesetzlich festgelegte Berechnungsgrundlage gibt es jedoch nicht.
Was gehört in eine möblierte Wohnung?
In einer möblierten Wohnung müssen bestimmte Einrichtungsgegenstände vorhanden sein. „Möblierung“ ist zwar kein Rechtsbegriff, gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gilt eine Wohnung jedoch als möbliert, wenn sie ganz oder überwiegend mit wesentlicher Einrichtung ausgestattet ist. Dazu zählt unter anderem das folgende Mobiliar:
- Schränke und Kommoden
- Tische und Stühle
- Lampen
- Kücheneinrichtung
- Gardinen
- Bettwäsche
Kündigungsrecht: Vorsicht mit Fristen bei möblierten Wohnungen
Bei unmöblierten Wohnungen können Vermieter in der Regel nur von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen, wenn ein berechtigtes Interesse für das Beenden des Mietverhältnisses vorliegt – zum Beispiel bei Eigenbedarf. Läuft eine möblierte Wohnung über einen befristeten Mietvertrag, gelten diese Voraussetzungen ebenfalls. Die gesetzliche Grundlage dafür findet sich in § 573 BGB.
Ist das Mietverhältnis der möblierten Wohnung jedoch unbefristet, haben Mieter unter gewissen Umständen nur einen eingeschränkten Kündigungsschutz. Denn Vermieter können die Wohnung zum Monatsende kurzfristig ordentlich kündigen, wenn die Kündigung zum 15. des Monats erfolgt. Das ist möglich, wenn:
- der möblierte Wohnraum Teil der Wohnung ist, die vom Vermieter selbst bewohnt wird.
- die Wohnung nicht dauerhaft mit der Familie des Mieters oder anderen Personen bewohnt wird, mit denen der Mieter einen dauerhaften Haushalt führt.
Haftung: Haftpflichtversicherung für Mieter nicht verpflichtend
Während Vermieter bei möblierten Wohnungen verpflichtet sind, den Wohnraum angemessen auszustatten und diesen instand zu halten, müssen Mieter dafür sorgen, dass keine Schäden an der Einrichtung entstehen. Der Mieter übernimmt somit die Haftung.
Für mögliche vom Mieter verursachte Schäden können Vermieter Schadensersatz fordern, sofern es sich nicht um gewöhnliche Abnutzungserscheinungen handelt. Um sich finanziell zu schützen, kann eine Haftpflichtversicherung für Mieter zwar von Vorteil sein, sie darf allerdings vom Vermieter nicht im Mietvertrag eingefordert werden.
Möbel aus möblierten Wohnungen entfernen: Ist das erlaubt?
Geschmäcker sind bekanntlich verschieden: Gefällt dem Mieter die Einrichtung der möblierten Wohnung nicht, darf er die Möbel nicht einfach verschenken oder verkaufen, da er nicht der Eigentümer der Gegenstände ist. Mit vorheriger Zustimmung des Vermieters haben Mieter jedoch die Möglichkeit, die Einrichtung aus der Wohnung zu entfernen, etwa durch Einlagerung. Darüber hinaus gelten folgende Voraussetzungen:
- Die Möbel dürfen beim Transport und während der Einlagerung nicht beschädigt werden.
- Die Wohnung muss bei Auszug wieder in ihren vorherigen Zustand versetzt werden.
Sicher ist sicher: Inventarliste für die möblierte Wohnung anlegen
Eine Inventarliste gibt sowohl Mietern als auch Vermietern Sicherheit und vermeidet unangenehme Überraschungen. Sie dient auch als Übergabeprotokoll bei Abgabe der Wohnung, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Zu Beginn sollten Vermieter die Liste mit dem neuen Mieter durchgehen und gemeinsam unterschreiben.
In der Inventarliste sind alle Einrichtungsgegenstände der möblierten Wohnung und ihr Zustand bei Übergabe zu dokumentieren. Hat der Küchentisch beispielsweise bereits Kratzer, sollten diese dort gelistet sein, damit Mieter später nicht für bereits vorhandene Schäden aufkommen müssen. Zusätzlich verlangen Vermieter wie bei einem normalen Mietverhältnis in der Regel eine Kaution, die für entstandene Schäden eingesetzt werden kann.
Sollte es bei Beschädigung der Einrichtung einer möblierten Wohnung doch einmal zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommen, ist eine Mediation ratsam, bevor Mieter rechtliche Schritte ergreifen.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
