Älteres Ehepaar sitzt glücklich auf der Couch ©istock.com/wundervisuals

28. Juli 2021, 8:00 Uhr

Durch­at­men "Kauf bricht nicht Miete": Mie­ter­schutz und Eigen­be­darf

Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und dient dem Mieterschutz. Er sichert Mietern bei einem Eigentümerwechsel bestimmte Rechte gegenüber dem neuen Vermieter zu. Gegen berechtigte und fristgerechte Eigenbedarfskündigungen hilft er allerdings in den meisten Fällen nicht. Alle Informationen zur Mietrechtsschutz von ADVOCARD

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Was bedeutet “Kauf bricht nicht Miete” nach dem BGB?

  • 566 BGB enthält wichtige Rege­lun­gen zum Mie­ter­schutz. Unter der Über­schrift "Kauf bricht nicht Miete" ist darin fest­ge­legt, dass ein Käufer, der ver­mie­te­ten Wohnraum erwirbt, anstelle des bis­he­ri­gen Ver­mie­ters in den Miet­ver­trag eintritt. Dieser bleibt mitsamt allen dort fest­ge­hal­te­nen Regeln gültig. Das betrifft zum Beispiel ...
  • die Höhe der Miete: Eine Miet­erhö­hung nach einem Eigen­tü­mer­wech­sel ist nur ent­spre­chend den gesetz­li­chen Vorgaben möglich. In diesem Streit­lot­se-Ratgeber erfährst du mehr dazu.
  • wirksame Rege­lun­gen etwa zur Umlage der Betriebs­kos­ten auf den Mieter und zur Tier­hal­tung. Hat der frühere Vermieter also Tier­hal­tung erlaubt, kann sie der neue nicht ohne triftigen Grund plötzlich verbieten.
  • wirksame Rege­lun­gen zur Reno­vie­rungs­pflicht (Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren) bei Auszug.

Eigen­be­darf nach Kauf: Nur nach den gesetz­li­chen Rege­lun­gen erlaubt

Auch die Eigenbedarfskündigung darf grundsätzlich nur nach den Regeln erfolgen, die auch für den bisherigen Vermieter gegolten hätten.

Das bedeutet allerdings: Liegt berechtigter Eigenbedarf vor, dann kann der neue Vermieter den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen – mindestens drei Monate, je nach Mietdauer kann die Frist auch länger sein. Davor schützt der Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” den Mieter in den meisten Fällen nicht – denn auch der bisherige Eigentümer hätte ja jederzeit auf die Idee kommen können, Eigenbedarf anzumelden.

Wann eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, liest du in diesem Streitlotse-Ratgeber. >>

Ausnahme: Wann gilt eine Sperr­frist bei der Eigen­be­darfs­an­mel­dung?

  • 577a BGB schreibt für bestimmte Fälle eine Sperr­frist vor, innerhalb derer der neue Eigen­tü­mer keinen Eigen­be­darf anmelden kann. Das gilt jedoch nur, wenn die Miet­woh­nung erst während der Mietdauer des aktuellen Mieters in Woh­nungs­ei­gen­tum umge­wan­delt wurde – zum Beispiel durch die Auf­tei­lung eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in einzelne Wohn­ein­hei­ten.

In diesem Fall gilt mit dem Eigentümerwechsel eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren. In Sozialwohnungen kann die Frist sogar zehn Jahre betragen. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss der Vermieter natürlich trotzdem die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten.

Was, wenn der neue Eigen­tü­mer eine Luxus­sa­nie­rung anstrebt?

Geht es dem neuen Vermieter bei der Kündigung nicht um Eigenbedarf, sondern um möglichst hohe Mieterträge durch eine Luxussanierung, ist ebenfalls nicht alles erlaubt. Voraussetzung für eine sogenannte Verwertungskündigung ist gemäß § 573 BGB, dass es für den Vermieter einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil bedeuten würde, das Mietverhältnis in der bisherigen Form fortzuführen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn das Haus stark baufällig und ein Abriss die einzige wirtschaftlich sinnvolle Lösung ist.

Betroffene Mieter sollten sich in jedem Fall juristischen Beistand besorgen oder sich von einem Mieterverein beraten lassen. Sie können sich gegebenenfalls auf soziale Härtegründe berufen und der Kündigung widersprechen.

Fazit
  • Gemäß dem Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” (§ 566 BGB) tritt der neue Eigen­tü­mer rechtlich an die Stelle des bis­he­ri­gen Ver­mie­ters. Sämtliche Rege­lun­gen im Miet­ver­trag bleiben damit gültig.
  • Eine Miet­erhö­hung ist nur nach den gesetz­li­chen Vorgaben möglich und nicht allein mit dem Eigen­tü­mer­wech­sel begründ­bar.
  • “Kauf bricht nicht Miete” schützt nicht vor einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung: Für eine Sperr­frist müssen besondere Vor­aus­set­zun­gen erfüllt sein.
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