Alt­bau­woh­nun­gen in Berlin ©istock.com/querbeet

21. Juli 2021, 9:00 Uhr

So geht’s richtig Miet­erhö­hung bei Eigen­tü­mer­wech­sel: Erlaubt oder nicht?

Wenn der Eigentümer der Mietwohnung wechselt, herrscht bei Mietern oft Unsicherheit. Droht nun eine saftige Mieterhöhung? Auch der neue Vermieter muss sich hierbei an die gesetzlichen Regelungen halten. Der Streitlotse erklärt, was du wissen solltest, wenn sich plötzlich ein neuer Wohnungseigentümer vorstellt und mehr Miete verlangt.

Kündigung wegen Eigenbedarfs? Ein Wohnungs-Rechtsschutz kann weiterhelfen. >> 

Neuer Eigen­tü­mer: Alter Miet­ver­trag gilt weiter Alle Informationen zur Mietrechtsschutz von ADVOCARD

Mit der Wohnung übernimmt der neue Eigentümer auch das bestehende Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Hier gilt gemäß § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der Grundsatz: “Kauf bricht nicht Miete”. Der neue Eigentümer kann also nicht einfach den alten Mietvertrag für ungültig erklären und dir eine neue, für ihn lukrativere Vereinbarung zur Unterschrift vorlegen. Der alte Vertrag gilt weiter, nur der Vertragspartner auf Vermieterseite ändert sich.

Will der neue Wohnungsbesitzer den Mietvertrag kündigen, darf er das dementsprechend nur unter denselben Voraussetzungen, unter denen es auch der alte Vermieter gedurft hätte. Etwa wegen berechtigten Eigenbedarfs. Er muss zudem die geltenden Kündigungsfristen einhalten – mindestens drei Monate, bei langjähriger Mietdauer entsprechend mehr.

Miet­erhö­hung nach Eigen­tü­mer­wech­sel: Unter diesen Bedin­gun­gen erlaubt

Und was, wenn der neue Eigentümer die bisher vereinbarte Miete viel zu niedrig findet und sie nun erhöhen möchte? Auch hier gilt: Der neue Vermieter darf die Miete nur in dem Rahmen erhöhen, wie es auch dem bisherigen Vermieter zugestanden hätte. Das sind die Regeln:

  • Zu beachten ist die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te. Der neue Vermieter darf keine Fan­ta­sie­prei­se verlangen, sondern muss sich daran ori­en­tie­ren.
  • Zwischen zwei Miet­erhö­hun­gen müssen außerdem gemäß § 558 BGB immer min­des­tens 15 Monate liegen, ange­kün­digt werden darf eine Miet­erhö­hung frü­hes­tens ein Jahr nach der vor­he­ri­gen. Hat also der frühere Eigen­tü­mer gerade erst die Miete erhöht, muss der neue Besitzer diese Frist abwarten.
  • Außerdem greift bei bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen die soge­nann­te Kap­pungs­gren­ze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Man­cher­orts liegt die Grenze sogar nur bei 15 Prozent. Das kannst du bei deiner Stadt- oder Gemein­de­ver­wal­tung erfragen.

Son­der­fall: Der neue Eigen­tü­mer moder­ni­siert die Wohnung

Eine Erhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus ist nur dann möglich, wenn der neue Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführt, sodass der Wohnwert für dich als Mieter steigt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn du durch eine neue Wärmedämmung Energiekosten sparst. Die Steigerung der jährlichen Miete darf dabei maximal acht Prozent der Modernisierungskosten betragen. Mehr dazu liest du im Streitlotse-Ratgeber “Mieterhöhung nach Modernisierung”.

Übrigens: Endet das Mietverhältnis und gibt es keinen Grund, die Kaution einzubehalten, dann muss der neue Eigentümer sie an den Mieter auszahlen. Die Ausrede, er habe die da Geld vom Vorbesitzer nicht erhalten, gilt nicht. Denn Mieter haben einen Anspruch darauf, die Kaution vom derzeitigen Vermieter zu erhalten.

Fazit
  • Eine Miet­erhö­hung ist nach einem Eigen­tü­mer­wech­sel nur innerhalb der recht­li­chen Vorgaben möglich, die auch für den früheren Besitzer gegolten hätten.
  • Zu beachten sind dabei die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te, die gesetz­lich vor­ge­ge­be­ne Frist zwischen zwei Miet­erhö­hun­gen sowie die Kap­pungs­gren­ze.
  • Ausnahmen kann es bei einer Moder­ni­sie­rung durch den neuen Eigen­tü­mer geben.
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Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.

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