BGH-Urteil Eigen­tums­woh­nung: Eigen­mäch­ti­ge Sanierung nicht umlagefähig

Besitzer von Eigentumswohnungen müssen aufpassen, wenn sie bei einer Sanierung finanziell in Vorleistung gehen: Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist es nicht mehr möglich, die Kosten nachträglich auf die Eigentümergemeinschaft umzulegen.

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Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft muss nicht zahlen

Wer als Eigentümer im Rahmen der Sanierung einer Eigentumswohnung auch Umbauten am Gemeinschaftseigentum vornimmt und dafür finanziell in Vorkasse tritt, hat im Nachhinein keinen Anspruch auf Erstattung seitens der Eigentümergemeinschaft. Das ist selbst dann der Fall, wenn die Sanierung zwingend notwendig ist und normalerweise sowieso von der Gemeinschaft getragen worden wäre. Auch die irrtümliche Annahme, als Eigentümer für die Kosten einer Sanierung selbst aufkommen zu müssen, zählt nicht mehr. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden (AZ V ZR 254/17).

Vor Sanierung: Beschluss der Eigen­tü­mer notwendig

Der Hintergrund: Wird bei der Sanierung einer Eigentumswohnung Gemeinschaftseigentum erneuert, muss das immer vor Beginn der Sanierung von der Eigentümergemeinschaft abgesegnet werden – das ist die Intention hinter dem Urteil der Karlsruher Richter. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht dies eindeutig vor.

In der Vergangenheit war es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, als Eigentümer zuerst den Handwerker zu engagieren, um im Anschluss die Kosten an die Eigentümergemeinschaft weiterzureichen. Dies war allenfalls dann zulässig, wenn „die Maßnahme sowieso hätte vorgenommen werden müssen“, wie es in einem Urteil des BGH von 2015 heißt (AZ V ZR 246/14). Diesen Spielraum gibt es mit Inkrafttreten des neuen Urteils nicht mehr. So wollen die BGH-Richter verhindern, dass Eigentümergemeinschaften plötzlich mit finanziellen Forderungen konfrontiert werden.

Fens­t­er­sa­nie­rung als Stein des Anstoßes

Grund für das Urteil war die Klage eines Eigentümers, der im Jahr 2005 mehrere tausend Euro in neue Kunststofffenster investiert hatte. Zu dem Zeitpunkt tat er dies in der Annahme, selbst für die Sanierungskosten aufkommen zu müssen. Erst Jahre später stellte sich durch ein anderes BGH-Urteil heraus, dass eigentlich die Eigentümergemeinschaft für die Sanierung von Fenstern als Gemeinschaftseigentum zuständig gewesen war. Daraufhin wandte der Eigentümer sich an die Gerichte, um seine Ausgaben ersetzt zu bekommen.

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