Eigen­mäch­ti­ge Sanierung Ingo Bartussek, Fotolia

22. Januar 2016, 16:16 Uhr

Eigen­mäch­ti­ge Sanierung Sanie­rungs­kos­ten: Besteht ein Recht auf Erstat­tung?

Wenn ein Wohnungseigentümer eigenmächtig gemeinschaftlich genutzte Räume sanieren lässt und bei den Sanierungskosten in Vorleistung geht, hat er nicht in jedem Fall ein Anrecht darauf, eine Erstattung von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Entscheidend ist die Frage, ob und wann die Sanierung ohnehin fällig geworden wäre.

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Not­ge­schäfts­füh­rung kann zur Erstat­tung berech­ti­gen

Gerade in älteren Wohnanlagen fallen im Lauf der Jahre viele Sanierungsprojekte an – etwa der Austausch der veralteten Heizungsanlage, Reparaturen an der Fassade oder auch eine energetische Modernisierung. Üblicherweise werden solche Maßnahmen von der Eigentümergemeinschaft beschlossen, die gemeinschaftlich auch die Sanierungskosten trägt. Nach § 21 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) darf jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft auch ohne Zustimmung der anderen Mitglieder notwendige Maßnahmen ergreifen, um unmittelbaren Schaden vom Gebäude abzuwenden. Dies wird als Notgeschäftsführung bezeichnet. In einem solchen Fall kann der Eigentümer, der die Sanierungskosten vorgestreckt hat, einen Anspruch auf Ersatz durch die Eigentümergemeinschaft geltend machen.

PrivatrechtsschutzWer muss die Sanie­rungs­kos­ten tragen?

Nicht immer aber ergibt sich ein Anspruch auf Erstattung der Sanierungskosten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass eine Wohnungseigentümerin keinen Anspruch auf eine Erstattung eigenmächtig aufgewendeter Sanierungskosten hat. Die Eigentümerin besitzt in einem Wohnhaus eine Souterrainwohnung und hatte eine Sanierung der Kellersohle in Auftrag gegeben, um Feuchtigkeit an den Kellerwänden zu beseitigen. Zuvor hatte die Gemeinschaft beschlossen, die Sanierung zurückzustellen und abzuwarten, ob sich die Feuchtigkeit auch ohne Maßnahmen zurückbilden würde.

Der BGH entschied (AZ V ZR 246/14), dass die Gemeinschaft der Eigentümerin die Sanierungskosten nicht erstatten müsse, da die Maßnahme nicht beschlossen war. Es komme kein Ersatzanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung infrage, so die Richter. Ebenso wenig bestehe ein Anspruch auf Erstattung als Aufwand für eine Notgeschäftsführung, da kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum zu befürchten gewesen sei. Laut Urteil muss die Gemeinschaft der Eigentümerin jedoch die Kosten für neue Türen in ihrer Wohnung erstatten. Diese mussten eingebaut werden, da die Kellerwände durch die Sanierung breiter geworden waren, sodass die alten Türen nicht mehr passten.

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