So geht’s richtig Tei­lungs­er­klä­rung für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer: Bean­tra­gung, Kosten und Änderung

Wenn du eine Eigentumswohnung erwirbst, kaufst du selten nur vier Wände. Du wirst Teil einer Gemeinschaft, teilst also Dach, Fassade oder Treppenhaus mit den anderen Eigentümern – und damit auch Rechte und Pflichten. Hierbei spielt die Teilungserklärung eine zentrale Rolle. Welche Grundregeln sie für Besitz, Nutzung und Verwaltung innerhalb der Eigentümergemeinschaft festlegt, liest du hier.

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Was ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist die schriftliche Grundlage dafür, wie ein Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten und gemeinschaftliche Bereiche aufgeteilt wird. Sie ist sozusagen die „Verfassung“ einer Eigentümergemeinschaft: Sie definiert das Verhältnis der Eigentümer zueinander und wie Verwaltung, Nutzung und Konflikte geregelt werden.

Rechtlich entsteht die Teilungserklärung gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und wird wirksam, sobald sie zusammen mit weiteren Unterlagen im Grundbuch eingetragen wurde.

Wichtig ist die Abgrenzung zu anderen Dokumenten:

• Die Tei­lungs­er­klä­rung begründet Wohnungs- oder Teil­ei­gen­tum und legt die recht­li­chen Eigen­tums­ver­hält­nis­se fest.
• Die Gemein­schafts­ord­nung (oft Bestand­teil der Tei­lungs­er­klä­rung) regelt das tägliche Mit­ein­an­der und die Ver­wal­tung des Wohn­ge­bäu­des, etwa bezüglich Nutzung, Stimm­rech­te und Kostenverteilung.

Wann und wofür braucht man eine Teilungserklärung?

Praktisch relevant wird die Teilungserklärung vor allem in folgenden Situationen:

• Vor dem Kauf: Sie stellt eine Pflicht­lek­tü­re für Käufer dar, um sie vor dem Woh­nungs­kauf über Rechte und Pflichten aufzuklären.
• Bei Finanzierung/Beleihung: Banken verlangen zur Wert­ermitt­lung in der Regel Einsicht in die Teilungserklärung.
• Bei geplanten Ände­run­gen: Sie bietet bei Umbauten, Sanierung, Zusam­men­le­gung oder Teilung von Einheiten und Nut­zungs­än­de­run­gen der Eigen­tums­woh­nun­gen Orientierung.
• Bei Kon­flik­ten: Ebenfalls dient sie bei Kon­flik­ten als erste Ori­en­tie­rung vor Beschlüs­sen oder gericht­li­chen Schritten der Eigentümergemeinschaft.

Mehr zu möglichem Konfliktpotenzial und den Stimmrechten liest du weiter unten.

Sonder- und Gemein­schafts­ei­gen­tum: Wer darf was nutzen?

Eine der wichtigsten Aufgaben der Teilungserklärung ist die Abgrenzung verschiedener Eigentumsarten. Denn sie legt fest, was Eigentümer wie nutzen dürfen und wer für welche Fläche verantwortlich ist.

Unterschieden wird in zwei Arten von Eigentum:

• Son­der­ei­gen­tum: Das sind die Bereiche, die du allein nutzen und verwalten darfst.
• Gemein­schafts­ei­gen­tum: Dies betrifft alle Bereiche, die nicht aus­drück­lich Son­der­ei­gen­tum sind.

Zum Sondereigentum gehören etwa die Innenräume deiner Wohnung und unter Umständen Kellerraum oder Stellplatz, soweit diese ausdrücklich dir zugeordnet sind. Dein Sondereigentum kannst du in der Regel nach deinen Vorstellungen nutzen und instand halten, solange du andere nicht störst.

Das Gemeinschaftseigentum steht allen Eigentümern gemeinsam zu und wird gemeinschaftlich von der Eigentümergemeinschaft verwaltet. Dazu zählen meist das Dach, die Fassade, das Treppenhaus und ggf. der Aufzug sowie Leitungen, Rohre, technische Anlagen und Grundstückswege.

Sondernutzungsrechte schaffen einen Mittelweg: Mit ihnen darfst du darfst bestimmte Gemeinschaftsflächen exklusiv nutzen, etwa einen Gartenanteil oder Stellplatz – aber nur, wenn die Fläche eindeutig beschrieben und konkret dir zugeordnet ist. Ohne klare Regelung bleibt häufig unklar, wer für Pflege, Instandhaltung oder Kosten verantwortlich ist.

Tei­lungs­er­klä­rung: Aufbau und Bestandteile

Eine vollständige Teilungserklärung umfasst typischerweise 20 bis 40 Seiten und besteht aus mehreren ineinandergreifenden Teilen:

• Auf­tei­lungs­plan: Das ist eine detail­lier­te Bau­zeich­nung, in der jede Einheit num­me­riert und farblich markiert ist. Dort siehst du genau, welche Bereiche zu welchem Eigentum gehören – inklusive Angaben zu Mit­ei­gen­tums­an­tei­len (MEA), die oft in Tau­sends­tel angegeben werden.
• Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung: Diese Beschei­ni­gung der Bau­be­hör­de bestätigt, dass jede Einheit in sich abge­schlos­sen und damit für sich nutzbar ist – eine formelle Vor­aus­set­zung für Wohnungseigentum.
• Textteil inklusive Gemein­schafts­ord­nung: Hier stehen die konkreten Regeln zur Nutzung, Ver­wal­tung, Kos­ten­ver­tei­lung, Stimm­rech­ten und Haus­ord­nung. Dieser Text regelt praktisch alles, was im Alltag relevant ist.

Wichtig: Was einmal im Grundbuch und in der Teilungserklärung steht, ist auch für künftige Eigentümer verbindlich. Allerdings muss die Erklärung auch Sinn geben: So hat das Oberlandesgericht Nürnberg etwa 2024 mit einem Urteil verdeutlicht, dass ein Aufteilungsplan ausreichende Maßangaben enthalten muss (AZ 15 Wx 2137/23).

Ebenfalls gut zu wissen: Das Kammergericht Berlin stellte 2022 klar, dass die Summe aller Miteigentumsanteile einer Teilungserklärung genau ein Ganzes, also 100 Prozent ergeben muss (AZ 1 W 258/22). Ist das nicht der Fall, kann das Grundbuchamt die Eintragung nicht vollziehen und die Anteile müssen erst korrigiert werden.

Kosten und Stimm­recht: So regelt die Tei­lungs­er­klä­rung dein Wohneigentum

Die Teilungserklärung beeinflusst entscheidend, wie mögliche Kosten unter den Eigentümern verteilt werden – grundsätzlich spielen hier die Miteigentumsanteile (MEA) eine Rolle.

Die Teilungserklärung kann jedoch abweichende Schlüssel vorsehen, beispielsweise für:

• Auf­zugs­kos­ten
• Bal­kon­sa­nie­run­gen
• Besondere Bauteile oder Einrichtungen

Deine MEA bestimmen aber nicht nur deinen wirtschaftlichen Anteil, sondern oft auch dein Stimmgewicht innerhalb der Eigentümergemeinschaft – je nach dem im Dokument festgelegten System.

Beim Stimmrecht gibt es drei gängige Modelle:

• Kopf­prin­zip: Jede Einheit bzw. Person hat eine Stimme
• Objekt­prin­zip: Eine Stimme pro Einheit
• Wert­prin­zip: Stim­men­an­teil ent­spricht den MEA

Das jeweilig festgelegte Stimmenprinzip ist zum Beispiel wichtig, wenn du festgelegte Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen ändern lassen möchtest. Etwa wenn die Erklärung verbietet, dass eine Wohneinheit als Ferienwohnung vermietet werden darf oder die Tierhaltung eingeschränkt ist.

Die Rechtsprechung zeigt: Auch sichtbare Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ohne feste bauliche Verbindung können zustimmungspflichtig sein, wenn sie das Erscheinungsbild betreffen.

Kann eine Tei­lungs­er­klä­rung geändert werden?

Änderungen an einer Teilungserklärung sind aufwendig: Im Normalfall braucht es die Einstimmigkeit aller Eigentümer, eine notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch. In der Praxis scheitert es allerdings oft an der fehlenden Zustimmung aller. Die WEG-Reform von 2020 hat allerdings gewisse Bedingungen vereinfacht. So sind manche Veränderungen bereits durch einfachen Mehrheitsbeschluss möglich.

Öffnungsklauseln ermöglichen Anpassungen durch Mehrheitsbeschlüsse. Sie bieten Flexibilität, bergen jedoch das Risiko, dass Regeln später spürbar geändert werden, was einzelne Eigentümer überraschen kann.

Kosten entstehen dabei nicht nur über Notar und Grundbuch, sondern auch über neue Pläne oder Bescheinigungen, wenn baulich etwas angepasst wird. Wenn du unsicher bist: zuerst die Hausverwaltung fragen. Vor größeren Maßnahmen solltest du fachkundige Prüfung durch einen Notar oder Fachanwalt einholen, um hohe Folgekosten oder rechtliche Probleme zu vermeiden.

Was zum Beispiel gilt, wenn du eine Aufladestation für dein E-Auto am Gebäude installieren willst, liest du im Artikel „Wer zahlt für die Wallbox – Mieter oder Vermieter?“.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.