Bei der Berech­nung der Wohn­flä­che dient die Wohn­flä­chen­ver­ord­nung als Grundlage MIND AND I, Fotolia

19. Februar 2018, 12:44 Uhr

Wohn­flä­chen­ver­ord­nung maß­geb­lich Wohn­flä­che: Wie werden Balkon und Terrasse berück­sich­tigt?

Für Mieter und Vermieter stellt sich die Frage: Wie sind bei der Berechnung der Wohnfläche Balkon und Terrasse zu berücksichtigen? Schließlich hat die Quadratmeterzahl Auswirkungen auf die Höhe der Miete. Wichtiger Anhaltspunkt ist dabei die Wohnflächenverordnung.

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Wohn­flä­chen­ver­ord­nung als Grundlage

Klar ist: Mieter können außen liegende Teile der Wohnung nicht jederzeit voll nutzen, deshalb werden sie bei der Wohnungsgröße nur anteilig berücksichtigt. Wie Balkon oder Terrasse in die Berechnung der Wohnfläche genau einfließen, hängt auch davon ab, wann der Mietvertrag unterschrieben wurde: Für Mietverträge, die nach dem 01. Januar 2004 geschlossen wurden, gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ältere fallen dagegen noch unter die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz.

Die Wohnflächenverordnung sieht vor, dass Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten zu 25 Prozent und höchstens zu 50 Prozent angerechnet werden (§4 WoFlV). Das bedeutet: In der Regel zählt die Fläche eines Balkons nur zu 25 Prozent zur Wohnfläche – zum Beispiel erhöht er die Gesamtwohnfläche um einen Quadratmeter, wenn er vier Quadratmeter groß ist. Bei besonders hochwertigen Balkonen oder Terrassen, zum Beispiel einem Südbalkon mit bester Aussicht, können Vermieter auch mehr anrechnen – bis zu 50 Prozent der Fläche. Bei älteren Mietverträgen ist grundsätzlich eine Anrechnung von bis zu 50 Prozent möglich.

Streit um Wohn­flä­che wegen des Balkons

Das Landgericht Berlin hatte im Fall einer Vermieterin und eines Mieters zu entscheiden: Im Rahmen einer Mieterhöhung kam es zum Streit, ob diese gerechtfertigt sei. Das Gericht sah dabei die Wohnungsgröße als maßgeblich an. Die Wohnung verfügte über zwei Balkone, deren Fläche die Vermieterin zu 50 Prozent berücksichtigt hatte. Das erachtete das Gericht nicht als gerechtfertigt und berief sich dabei auf die Wohnflächenverordnung und die dort festgelegten 25 Prozent. Anhaltspunkte für eine andere Berechnung seien nicht gegeben. Stattdessen wurde die Vermieterin verpflichtet, einen Teil der Miete zurückzuzahlen, die der Mieter durch die falsche Berechnung zu viel bezahlt hatte. Er musste außerdem nur einer geringeren Mieterhöhung zustimmen als ursprünglich von der Vermieterin gewünscht (AZ 18 S 308/13).

Allerdings wurde nach dem Urteil eine Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Es ist damit noch nicht rechtskräftig.

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