Die Wohnfläche zu wissen, ist notwendig, um den Immobilienpreis überhaupt ermitteln zu können bernardbodo, Fotolia

Wohnungsgröße Wohnfläche berechnen: Was zählt dazu?

19.06.2017

Die Wohnfläche zu berechnen ist entscheidend für die Bestimmung des Immobi­li­en­preises. Wenn Sie einen Mietvertrag abschließen, kann die Wohnungs­größe aber je Berechnung auf Grundlage der Wohnflä­chen­ver­ordnung oder nach DIN 277 unter­schiedlich ausfallen.

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Grund­fläche ist nicht gleich Wohnfläche

Die Grund­fläche eines Hauses oder die Wohnungs­größe sind nicht identisch mit der Wohnfläche. Diese ist regel­mäßig kleiner, weil bestimmte Flächen nicht in die Wohnflä­chen­be­rechnung einbe­zogen werden. Was das konkret zur Folge hat, hängt von der Berech­nungs­me­thode ab. Verwendet wird zum einen die Wohnflä­chen­ver­ordnung (WoFlV). Sie wurde zwar speziell für die Mietbe­rechnung von Sozial­woh­nungen entwi­ckelt, findet in der Praxis aber oft auch Anwendung bei anderen Objekten. Die zweite Grundlage ist die Norm DIN 277 für Grund­flächen und Raumin­halte von Bauwerken im Hochbau. Sie wird bei frei finan­zierten Wohnungen benutzt.

Wohnfläche berechnen nach Wohnflä­chen­ver­ordnung

Laut WoFlV werden Bereiche mit einer Höhe von weniger als einem Meter nicht für die Wohnraum­be­rechnung berück­sichtigt. Bis zu einer Höhe von maximal zwei Metern sind Flächen zur Hälfte einzu­be­ziehen. Keller­flächen und Hauswirtschafts-​/​Abstellräume, die sich nicht innerhalb des Wohnareals befinden, entfallen komplett. Das gilt ebenso für Garagen­plätze, Dachböden, Treppen­häuser, Räume für Haustechnik (beispiels­weise Heizungs­kammern) und andere externe Zubehör­räume. Ebenso können gewisse bauliche Aspekte zum Teil aus der Berechnung der Wohnungs­größe heraus­ge­nommen werden. Das betrifft etwa Stütz­pfeiler, Wandver­klei­dungen oder Nischen.

Damit bleiben für die Wohnflä­chen­be­rechnung nach WoFlV nur die zum tatsäch­lichen Wohnen bestimmten Bereiche übrig: Wohn-, Kinder- und Schlaf­zimmer sowie die Küche, der Sanitär­be­reich, Flure sowie in der Wohnung befind­liche Abstell- und Neben­räume mit einer Höhe von über zwei Metern. Sofern vorhanden, gehören auch Gäste­zimmer dazu. Ausstat­tungen wie Winter­gärten, Balkone, Loggien und Terrassen sind prinzi­piell ebenfalls einzu­be­ziehen. Der Anteil schwankt je nach Qualität dieser Außen­flächen, beträgt aber mindestens ein Viertel.

Wohnungs­größe bestimmen nach DIN 277

Wenn Sie für eine  identische Wohnung nach DIN 277 die Wohnfläche berechnen, erhalten Sie regel­mäßig eine größere Wohnfläche. Der Grund ist der unter­schied­liche Berech­nungs­ansatz beider Vorschriften. Während die Wohnflä­chen­ver­ordnung ganz konkret auf die Wohnnutzung abzielt, stellt die DIN 277 die Aufteilung nach Nutz-, Verkehrs- und Funkti­ons­flächen in den Vorder­grund. In der Folge bewertet die DIN 277 beispiels­weise Dachschrägen und Keller­räume anders. Das gilt ebenso für Balkone und Co., deren Grund­flächen vollständig als Wohnfläche in die Berechnung eingehen.

Wenn Sie sich also mit einem Wohnobjekt beschäf­tigen und es mit anderen vergleichen wollen, achten Sie auf die identische Berech­nungs­basis. Einmal WoFlV und einmal DIN 277 ergeben keine tragfähige Vergleichs­basis. Es kommt außerdem immer wieder vor, dass Verkäufer oder Vermieter fahrlässig oder beabsichtigt größere Wohnflächen angeben, als tatsächlich vorhanden sind. Im Zweifel ist dann eigenes Nachmessen ratsam, möglichst durch einen anerkannten Gutachter. Seine Erkennt­nisse haben im Notfall auch vor Gericht Gewicht.

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