Die Wohnfläche zu wissen, ist notwendig, um den Immobilienpreis überhaupt ermitteln zu können bernardbodo, Fotolia

Wohnungsgröße Wohn­flä­che berechnen: Was zählt dazu?

Die Wohnfläche zu berechnen ist entscheidend für die Bestimmung des Immobilienpreises. Wenn Sie einen Mietvertrag abschließen, kann die Wohnungsgröße aber je Berechnung auf Grundlage der Wohnflächenverordnung oder nach DIN 277 unterschiedlich ausfallen.

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Grund­flä­che ist nicht gleich Wohn­flä­che

Die Grundfläche eines Hauses oder die Wohnungsgröße sind nicht identisch mit der Wohnfläche. Diese ist regelmäßig kleiner, weil bestimmte Flächen nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden. Was das konkret zur Folge hat, hängt von der Berechnungsmethode ab. Verwendet wird zum einen die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie wurde zwar speziell für die Mietberechnung von Sozialwohnungen entwickelt, findet in der Praxis aber oft auch Anwendung bei anderen Objekten. Die zweite Grundlage ist die Norm DIN 277 für Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau. Sie wird bei frei finanzierten Wohnungen benutzt.

Wohn­flä­che berechnen nach Wohn­flä­chen­ver­ord­nung

Laut WoFlV werden Bereiche mit einer Höhe von weniger als einem Meter nicht für die Wohnraumberechnung berücksichtigt. Bis zu einer Höhe von maximal zwei Metern sind Flächen zur Hälfte einzubeziehen. Kellerflächen und Hauswirtschafts-/Abstellräume, die sich nicht innerhalb des Wohnareals befinden, entfallen komplett. Das gilt ebenso für Garagenplätze, Dachböden, Treppenhäuser, Räume für Haustechnik (beispielsweise Heizungskammern) und andere externe Zubehörräume. Ebenso können gewisse bauliche Aspekte zum Teil aus der Berechnung der Wohnungsgröße herausgenommen werden. Das betrifft etwa Stützpfeiler, Wandverkleidungen oder Nischen.

Damit bleiben für die Wohnflächenberechnung nach WoFlV nur die zum tatsächlichen Wohnen bestimmten Bereiche übrig: Wohn-, Kinder- und Schlafzimmer sowie die Küche, der Sanitärbereich, Flure sowie in der Wohnung befindliche Abstell- und Nebenräume mit einer Höhe von über zwei Metern. Sofern vorhanden, gehören auch Gästezimmer dazu. Ausstattungen wie Wintergärten, Balkone, Loggien und Terrassen sind prinzipiell ebenfalls einzubeziehen. Der Anteil schwankt je nach Qualität dieser Außenflächen, beträgt aber mindestens ein Viertel.

Woh­nungs­grö­ße bestimmen nach DIN 277

Wenn Sie für eine  identische Wohnung nach DIN 277 die Wohnfläche berechnen, erhalten Sie regelmäßig eine größere Wohnfläche. Der Grund ist der unterschiedliche Berechnungsansatz beider Vorschriften. Während die Wohnflächenverordnung ganz konkret auf die Wohnnutzung abzielt, stellt die DIN 277 die Aufteilung nach Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen in den Vordergrund. In der Folge bewertet die DIN 277 beispielsweise Dachschrägen und Kellerräume anders. Das gilt ebenso für Balkone und Co., deren Grundflächen vollständig als Wohnfläche in die Berechnung eingehen.

Wenn Sie sich also mit einem Wohnobjekt beschäftigen und es mit anderen vergleichen wollen, achten Sie auf die identische Berechnungsbasis. Einmal WoFlV und einmal DIN 277 ergeben keine tragfähige Vergleichsbasis. Es kommt außerdem immer wieder vor, dass Verkäufer oder Vermieter fahrlässig oder beabsichtigt größere Wohnflächen angeben, als tatsächlich vorhanden sind. Im Zweifel ist dann eigenes Nachmessen ratsam, möglichst durch einen anerkannten Gutachter. Seine Erkenntnisse haben im Notfall auch vor Gericht Gewicht.

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