Nach der Räumungsklage Zwangs­räu­mung einer Wohnung: Der korrekte Ablauf

Wenn ein Mieter extrem im Zahlungsrückstand ist und eine Abmahnung oder Kündigung keinen Erfolg hat, ist die Zwangsräumung einer Wohnung oft das letzte Mittel für Vermieter. Lesen Sie, was Sie für einen korrekten Ablauf beachten sollten.

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Ablauf: Zuerst Abmahnung und Kündigung

Die Zwangsräumung einer Wohnung ist das äußerste Mittel und kann nicht ohne eine vorherige Kündigung erfolgen, auf die der Mieter nicht reagiert hat. In der Regel muss dieser Kündigung eine Abmahnung vorausgehen – zum Beispiel bei Störung des Hausfriedens, unerlaubter Untervermietung oder Überbelegung der Wohnung. Wenn ein Mieter allerdings um mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, können Sie auch ohne Abmahnung eine fristlose Kündigung aussprechen.

Zwangs­räu­mung der Wohnung nur mit Räumungstitel

Falls der Mieter nicht auszieht, ist der nächste Schritt die Räumungsklage beim Amtsgericht. Sie benötigen nämlich den sogenannten Räumungstitel, also ein Urteil, andernfalls ist die Zwangsräumung der Wohnung nicht möglich. Mit der Räumungsklage können Sie sofort aktiv werden, wenn der Mieter innerhalb einer angemessenen Frist nach der Kündigung nicht ausgezogen ist. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen. Bei einer ungerechtfertigten Räumungsklage kann es nämlich sein, dass Sie für die Prozesskosten aufkommen müssen.

Räumung durch den Gerichtsvollzieher

Wenn die Räumungsklage erfolgreich war, erfolgt die Zwangsräumung. Der Ablauf liegt beim Gerichtsvollzieher, der dem Mieter eine letzte Frist für den Auszug setzt. Meist handelt es sich dabei um einen Zeitraum von drei Wochen. Reagiert der Mieter nicht, kann der Gerichtsvollzieher ihn aus der Wohnung entfernen lassen. Er kann die Schlösser austauschen lassen und eine Spedition mit dem Ausräumen der Wohnung beauftragen. Die anfallenden Kosten muss zunächst der Vermieter vorstrecken. Sie werden anschließend dem Mieter zur Last gelegt, doch wenn dieser zahlungsunfähig ist, kann am Ende der Vermieter auf den Kosten sitzen bleiben. Mit einer Rechtsschutzversicherung können Sie für einen solchen Fall vorsorgen.

"Berliner Räumung": Zwangs­räu­mung mit anderem Ablauf

Bei der sogenannten "Berliner Räumung" hat die Zwangsräumung einen anderen Ablauf: Hier bleiben die Einrichtungsgegenstände in der Wohnung und werden vom Gerichtsvollzieher zu Beweiszwecken dokumentiert. Der Vermieter kann nach Ablauf eines Monats den Hausrat verkaufen oder versteigern lassen. Es fallen also nur die Kosten für den Gerichtsvollzieher und den Austausch der Schlösser an.

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