So geht’s richtig Staf­fel­mie­te: Darauf sollten Mieter achten

Bei der Staffelmiete sollte es eigentlich es keine bösen Überraschungen geben: Die Mieterhöhungsschritte sind bereits im Mietvertrag festgelegt, plötzliche Mietsteigerungen sind ausgeschlossen. Hier liest du, was beim Staffelmietvertrag erlaubt ist, welche Vorteile er für Mieter hat und wo trotzdem Fallstricke lauern können. 

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Was ist eine Staffelmiete?

Wenn du einen neuen Mietvertrag unterschreibst, in dem schon festgelegt ist, wann sich die Miete in den kommenden Jahren jeweils um welchen Betrag erhöhen wird, handelt es sich um einen Staffelmietvertrag. Folgende Voraussetzungen muss er erfüllen, damit er gültig ist:

• Der Staf­fel­miet­ver­trag muss schrift­lich geschlos­sen werden.
• Laut § 557a Bür­ger­li­ches Gesetz­buch (BGB) muss die Miet­erhö­hung als Geld­be­trag angegeben werden. For­mu­lie­run­gen wie "Die Miete erhöht sich alle zwei Jahre um zehn Prozent" sind ungültig.
• Zwischen zwei Staffeln muss min­des­tens ein Jahr liegen, in dem die Miete unver­än­dert bleibt.

Ab dem Zeitpunkt, zu dem sich laut Mietvertrag die Miete erhöht, musst du ohne weitere Aufforderung den höheren Mietbetrag zahlen. Tust du das nicht und es fällt dem Vermieter jahrelang nicht auf, kann er die Differenz höchstens für drei zurückliegende Jahre nachfordern.

Vorteil: Miet­preis­brem­se und keine uner­war­te­te Mieterhöhung

Eine Staffelmiete kann von Vorteil sein, wenn du Wert auf Planungssicherheit legst und eine unerwartete Mieterhöhung ausschließen möchtest. Der Vermieter vergibt mit der Staffelmiete nämlich alle anderen Möglichkeiten der Mieterhöhung.

• Wenn er bei­spiels­wei­se an der Wohnung Moder­ni­sie­run­gen vornimmt, darf er die Kosten nicht auf den Mieter umlegen.
• Auch wenn die Mieten am Ort stark steigen, hindert ihn die Staf­fel­mie­te daran, beim Mietpreis nachzuziehen.

Gestiegene Betriebskosten dürfen allerdings bei der Staffelmiete auf den Mieter umgelegt werden.

Auch bei der Staffelmiete greift gegebenenfalls die Mietpreisbremse für Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 556d BGB). Sie gilt für die Ausgangsmiete und auch für die einzelnen Staffeln.

Nachteil: Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te und Kap­pungs­gren­ze greifen nicht

Gilt an deinem Wohnort die Mietpreisbremse aber nicht, dann hat der Vermieter bei der Festlegung der einzelnen Mietstaffeln freie Hand und muss sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Auch die Kappungsgrenze gemäß § 558 BGB greift nicht: Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren eigentlich um nicht mehr als 20 Prozent angehoben werden. Dies ist bei der Staffelmiete nicht der Fall.

Kün­di­gungs­aus­schluss beim Staffelmietvertrag

Staffelmietverträge dürfen einen Kündigungsausschluss für bis zu vier Jahre enthalten. Bei einer solchen Vereinbarung bist du als Mieter entsprechend lange gebunden. Falls du trotzdem frühzeitig ausziehen möchtest, musst du gegebenenfalls die volle Miete für den vereinbarten Mietzeitraum zahlen. Das hat der Bundesgerichtshof (AZ VIII ZR 270/07) entschieden.

Von Vorteil ist es daher für Mieter, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.