Miet­preis­brem­se: Die gesetz­li­chen Rege­lun­gen im Überblick © MarioGuti/iStock

22. Oktober 2019, 8:58 Uhr

So geht's richtig Miet­preis­brem­se: Die gesetz­li­chen Rege­lun­gen im Überblick

Die Mietpreisbremse wurde Mitte 2015 eingeführt, um Mieter vor einem scheinbar unbegrenzten Anstieg der Mieten vor allem in Ballungsräumen zu schützen. Anfang 2019 hat die Bundesregierung die Bestimmungen noch einmal mit dem sogenannten Mietrechtsanpassungsgesetz verschärft. Und weitere Maßnahmen sind bereits in Planung. Schwierig, da den Überblick zu behalten. Deshalb haben wir die geltenden und geplanten Regelungen hier für dich zusammengestellt.

Dein Vermieter hält sich nicht an die Regeln? Wir verhelfen dir zu deinem Recht! >>

 

So funk­tio­niert die Berech­nung der Miet­preis­brem­se

Vor allem in Großstädten wie Hamburg, Frankfurt am Main, Berlin und München beanspruchen die Wohnkosten heute einen übergroßen Anteil des Einkommens. Damit sich die Lage nicht weiter zuspitzt, gibt es seit 2015 die Mietpreisbremse. Sie legt fest, dass bei der Neuvermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Bis dahin konnten Immobilienbesitzer aufschlagen, was sie wollten, wenn sie ihre Wohnung an einen neuen Mieter vermieteten. Und angesichts der hohen Nachfrage waren das in einigen Städte deutliche Mieterhöhungen.

 

Wann ist ein Woh­nungs­markt ange­spannt?

Wo der Wohnungsmarkt als angespannt gilt und dementsprechend die Mietpreisbremse greift, legt jedes Bundesland selbst fest. Und zwar anhand dieser vier Merkmale:

  • Bevöl­ke­rungs­wachs­tum,
  • Leer­stands­quo­te,
  • Miet­ent­wick­lung und
  • Miet­be­las­tung – also welcher Anteil des Ein­kom­mens für die Woh­nungs­mie­te aus­ge­ge­ben werden muss.

Mittlerweile werden die Wohnungsmärkte nicht mehr nur in Metropolen wie Berlin, München, Hamburg oder Stuttgart als angespannt eingestuft, sondern in fast allen größeren Städten. Wurde der Wohnungsmarkt einer Region als angespannt eingestuft, gilt diese Entscheidung – und damit die Mietpreisbremse – jeweils für fünf Jahre, maximal bis Ende 2020. Nach dem Willen der Bundesregierung soll eine Verlängerung bis zum 31. Dezember 2025 möglich sein – darauf hat das Kabinett sich kürzlich geeinigt.

 

Miet­spie­gel gibt Auskunft über Ver­gleichs­mie­ten

Die Berechnungsgrundlage für die Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Die wird mithilfe des örtlichen Mietspiegels ermitteln. Der wird in der Regel von den Städten und Gemeinden erstellt, oft in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden. Die Daten kannst du beim zuständigen Amt (zum Beispiel das Wohnungs- oder Sozialamt) oder bei Mieterverbänden erfragen.

Auch das Mietspiegelrecht will die Regierung reformieren und dazu bis Ende 2019 ein Gesetz auf den Weg bringen. Dann soll für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Zeitraum von sechs Jahren herangezogen werden – bislang waren es nur vier Jahre.  Damit hofft die Regierung, den Anstieg der Mietpreise weiter zu dämpfen.

Junge Frau liest Mietvertrag

Fotolia/urbazon

 

Zahl­rei­che Ausnahmen von der Miet­preis­brem­se

Es gibt eine ganze Reihe von Ausnahmen, die es Vermietern ermöglichen, die Mietpreisbremse zu umgehen. Eine Miete oberhalb der Mietpreisbremse darf ein Vermieter allerdings nur verlangen, wenn er vor Unterzeichnung des Mietvertrages unaufgefordert schriftlich Auskunft darüber erteilt hat, auf welchen Ausnahmezustand er sich beruft.

Zulässig sind folgende Ausnahmeregelungen:

  • Bestands­schutz: Wenn schon der Vormieter eine (zu) hohe Miete gezahlt hat, muss der Vermieter die Miete nicht senken, um die Miet­preis­brem­se ein­zu­hal­ten; er kann einen gleich hohen Preis verlangen. Dafür muss der Vermieter die Höhe der Vormiete ein Jahr vor dem Ende des vor­her­ge­hen­den Miet­ver­hält­nis­ses angeben. Der neue Mieter kann einen Nachweis darüber verlangen, wenn er die Höhe der Vormiete anzwei­felt.
  • Neubau: Bei einem Neubau, der erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurde, ist der Vermieter frei in der Preis­ge­stal­tung. Das soll ver­hin­dern, dass der Woh­nungs­neu­bau für Inves­to­ren unat­trak­tiv wird und weniger Wohnungen gebaut werden.
  • Umfas­sen­de  Moder­ni­sie­run­gen: Nach einer umfas­sen­den Moder­ni­sie­rung ist der Vermieter bei der ersten Ver­mie­tung ebenfalls nicht an die Miet­preis­brem­se gebunden.  Wechselt der Mieter, greift diese aller­dings wieder. Dabei gilt eine Moder­ni­sie­rung erst dann als umfassend, wenn die Inves­ti­ti­on etwa ein Drittel des für eine ver­gleich­ba­re Neu­bau­woh­nung erfor­der­li­chen Aufwands beträgt. Ein Austausch der Fenster allein genügt also nicht, um die Miet­preis­brem­se aus­zu­he­beln.
  • Andere Moder­ni­sie­run­gen: Auch bei kleineren Moder­ni­sie­run­gen kann der Vermieter bei Neu­ver­mie­tung eine Miete verlangen, die über der Begren­zung durch die Miet­preis­brem­se liegt. Aller­dings nur in der Höhe, die er auch bei einem bestehen­den Miet­ver­hält­nis hätte fordern dürfen: bis zu acht Prozent der Moder­ni­sie­rungs­kos­ten (bis 31. Dezember 2018 waren es elf Prozent). Zudem gilt die soge­nann­te Kap­pungs­gren­ze, die den Anstieg deckelt.
  • Möblierte Wohnungen: Theo­re­tisch gilt die Miet­preis­brem­se auch für möblierte Wohnungen. Praktisch darf der Vermieter aber einen soge­nann­ten Möblie­rungs­zu­schlag verlangen. Wie der berechnet wird, ist gesetz­lich nicht geregelt; der Zuschlag muss auch im Miet­ver­trag nicht gesondert aus­ge­wie­sen werden. Für Mieter ist daher nicht erkennbar, wie sich die Miete einer möblier­ten Wohnung zusam­men­setzt und folglich auch nicht nach­prüf­bar, ob ein Geset­zes­ver­stoß vorliegt.

Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht vor Mietvertragsunterzeichnung nicht in vorgeschriebener Art und Weise nach, gilt die der Mietpreisbremse. Wichtig: Er kann die Information über eine Ausnahme allerdings schriftlich nachreichen. Die Miete erhöhen darf er dann aber erst zwei Jahre später mit Verweis auf die Ausnahmeregelung.

 

Mieter muss selbst aktiv werdenMehr Informationen zum Thema Rechtsschutz

Um  die Mietpreisbremse durchzusetzen musst du als Mieter selbst aktiv werden. Und zwar so schnell wie möglich, wenn du den Verdacht hast, dass deine Miete zu hoch ausfällt. Dein Vorteil: Ein bereits unterschriebener Mietvertrag ist nicht vollständig ungültig, wenn die Miete zu hoch angesetzt wurde. Unwirksam ist nur die vereinbarte Miethöhe.

Um eine  Absenkung der Miete zu erreichen, musst du den Vermieter rügen. Seit dem 1. Januar 2019 geht das ganz formlos. Ein Satz "Ich rüge die Höhe der Miete" ist vollkommen ausreichend. Einen Grund für deine Einschätzung, dass die Miete zu hoch ist, musst du nicht angeben. Sicherheitshalber sollte eine solche Rüge per Einschreiben verschickt werden. Die Rüge ist Voraussetzung, um zu viel gezahlte Miete zurückverlangen zu können.

Seit Oktober 2019 müssen Vermieter zu viel verlangte Miete rückwirkend für einen Zeitraum von bis zu 30 Monaten erstatten, wenn sie vom Mieter wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse gerügt wurden. Zuvor erfolgt eine Rückzahlung erst ab dem Zeitpunkt der Rüge.

 

FAZIT
  • Neue­run­gen in Sachen Miet­prei­s­prem­se:
  • Der Betrach­tungs­zeit­raum für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te soll von vier auf sechs Jahre ver­län­gert werden. Bis zum Jah­res­en­de 2019 soll ein Gesetz­ent­wurf zur Reform des Miet­spie­gel­rechts vorliegen.
  • Die Rege­lun­gen zur Miet­preis­brem­se sollen bis 2025 ver­län­gert werden (bisher 2020).
  • Zu viel gezahlte Miete kann seit Oktober 2019 rück­wir­kend für einen Zeitraum von 30 Monaten zurück­ge­for­dert werden können. Vor­aus­set­zung: Es liegt ein Verstoß gegen die Miet­preis­brem­se vor und der Mieter hat diesen innerhalb der 30 Monate nach Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses gerügt.
Artikel teilen

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.

So einfach ist Rechts­schutz

Ein Rechtsstreit, ganz gleich in welchem Bereich, kommt oft unverhofft. Darum hat ADVOCARD mit dem 360°-Rechtsschutz einen besonders leistungsstarken Rundumschutz geschaffen.

Mehr erfahren

Mediation

Vertragen statt klagen: mit Mediation rechtliche Konflikte ohne Gerichts­ver­fahren lösen.

Strei­tatlas

Streit in Berlin? Zoff in München? Der interaktive Atlas zeigt, wo die deutschen Streithähne leben.

ADVOCARD-Service

Kompetente Beratung und professionelle Unterstützung rund um die Uhr.