Bei Index­ver­än­de­run­gen kann die Miete flexibel angepasst werden high­way­st­arz, Fotolia

23. Juni 2017, 11:30 Uhr

Ver­brau­cher­preis­in­dex Index­mie­te berechnen: So können Vermieter vorgehen

Für viele Mietverträge, gerade in Ballungsräumen, wird gekoppelt an den Verbraucherpreisindex eine Indexmiete berechnet. Sie basiert auf dem Vergleich von zwei Kennzahlen und ermöglicht eine flexible Mieterhöhung oder Mietminderung.

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Index­mie­te berechnen: Maßstab ist Ver­brau­cher­preis­in­dex

Es gibt zwei Möglichkeiten, um die Miethöhe festzulegen. Klassisch ist die Vereinbarung eines festen Preises auf der Rechtsgrundlage von § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Wenn hier vom Vermieter eine Mieterhöhung verlangt wird, ist die Einwilligung des Mieters erforderlich. Möglich ist außerdem eine variable Miete auf der Grundlage von § 557b BGB. Diese Indexmiete ist an den Verbraucherpreisindex Deutschland (VPI) gebunden und erfordert grundsätzlich keine separate Willenserklärung zu einer Mieterhöhung. Die Indexmietberechnung für Gewerberäume kann sich statt auf den VPI Deutschland auch auf den VPI des Standort-Bundeslandes oder auf den Index der Europäischen Gemeinschaft beziehen.

Für Miet­erhö­hung pro­zen­tua­le Ver­än­de­rung berechnen

Bei der Indexmiete handelt es sich um eine Wertsicherungsklausel. Das heißt, sie zielt nicht auf eine wertmäßige Erhöhung der Miete ab, sondern soll nur den Geldwert der vertraglichen Miete sichern. Die konkrete Folge ist, dass eine Mieterhöhung (oder auch Mietminderung) identisch sein muss mit den prozentualen Veränderungen des Verbraucherpreisindex. Wichtig: Die Formulierung der Klausel im Mietvertrag muss sowohl die Möglichkeit der Mieterhöhung als auch der Mietminderung vorsehen. Andernfalls ist sie unwirksam.

Wenn Vermieter die Indexmiete berechnen wollen, müssen sie also diese prozentuale Veränderung kennen. Der Verbraucherpreisindex wird alle 5 Jahre überprüft und angepasst. Vermieter sollten daher darauf achten, beispielsweise für eine Mieterhöhung als erste Kennzahl den aktuellen Verbraucherpreisindex zu wählen. Die zweite wichtige Kennzahl ist der VPI, der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags gültig war. Nun ist die Differenz zwischen den Werten zu ermitteln. Für prozentuale Veränderungen erfolgt das nach der Formel: (neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100 – 100.

Ver­brau­cher­preis­in­dex-Änderung ermög­licht direkte Mie­tän­de­rung

Rechtsschutz

Ist im Mietvertrag keine konkrete Indexsteigerung festgelegt und ergibt der Verbraucherpreisindex-Vergleich eine Veränderung, kann der Vermieter jederzeit die Miete anpassen. Bei fixierten prozentualen Veränderungen ist das bei Erreichen dieser Grenze möglich. Als Bezugspunkt gilt in der Regel die Grund- beziehungsweise Nettomiete, es kann aber auch die Bruttomiete vereinbart werden.

Damit das Berechnen der Indexmiete eine rechtlich tragfähige Mieterhöhung zur Folge hat, sind neben der korrekten Berechnung der Veränderung beim Verbraucherpreisindex weitere Aspekte zu berücksichtigen. Das Mieterhöhungsverlangen muss wie die Klausel selbst schriftlich vorliegen und die Berechnungsgrundlage der neuen Miete offenlegen. Die Miethöhe muss zudem jeweils für ein Jahr festgelegt werden. Grundsätzlich gilt außerdem nach § 557b Abs. 2 BGB, dass andere Mieterhöhungen weitestgehend ausgeschlossen sind. Ausgenommen ist die Betriebskostenpauschale nach § 560 BGB.

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