Indexmiete: Ein Mietvertrag mit einem Schlüsselbund und vier 50-Euro-Scheinen. © iStock.com/Paperkites

30. Juni 2023, 15:51 Uhr

Achtung, das wird teuer! Miet­erhö­hung bei Index­mie­te: Das musst du wissen

Für viele Mietverträge wird eine Indexmiete vereinbart, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Anders als eine Staffelmiete ermöglicht diese eine flexible Mieterhöhung oder auch Mietminderung. Wie du eine Mieterhöhung bei Indexmiete berechnest und ob es eine Kappungsgrenze gibt, liest du hier.

Probleme mit dem Mietvertrag? Wir helfen dir weiter. >>

Was ist eine Indexmiete?

Bei der Indexmiete ist die Höhe der Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Dieser spiegelt wider, wie sich die Preise für alle Produkte und Dienstleistungen entwickeln, die deutsche Privathaushalte zu Konsumzwecken kaufen. Eine Indexmiete hat für Mieter und Vermieter folgende Bedeutung: Sie gewährleistet eine kontinuierliche Anpassung der Miete an die Inflation.

Die Teuerungsrate oder Inflationsrate gibt an, um welchen Prozentsatz die Preise im Vergleich zum Vorjahresmonat oder zum Vorjahr gestiegen oder gefallen sind. Gut zu wissen: Die Indexmietberechnung für Gewerberäume kann sich statt auf den VPI Deutschland auch auf den VPI des Standort-Bundeslandes oder auf den Index der Europäischen Gemeinschaft beziehen.

Mieter und Vermieter können gemäß § 557b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbaren. Dann wird die Miete regelmäßig durch den Vermieter an den Index angepasst. Steigt der Index, wird die Miete entsprechend erhöht, sinkt der Index, wird die Miete entsprechend gesenkt. Hierbei gilt jedoch: Nach einer Anpassung muss die Miethöhe für mindestens zwölf Monate unverändert bleiben.

INFO

Index­mie­te und Staf­fel­mie­te: Das ist der Unterschied

Sowohl Index- als auch Staffelmiete sind Vereinbarungen, die in einem Mietvertrag festgelegt werden können. Der Hauptunterschied zwischen den beiden liegt darin, wie die Miete angepasst wird. Während bei der Indexmiete die Anpassung basierend auf einem Index, normalerweise dem Verbraucherpreisindex erfolgt, sieht die Staffelmiete hingegen vorab festgelegte Erhöhungen in regelmäßigen Intervallen vor, unabhängig von einem Index.

Erhöhung der Index­mie­te berechnen: So geht’s

Die Mieterhöhung erfolgt also bei einer Indexmiete nicht automatisch, sie muss vom Vermieter konkret geltend gemacht werden. Zur Berechnung müssen der aktuelle VPI sowie der VPI vom Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bekannt sein und auch im Schreiben des Vermieters zur Mietänderung genannt werden. Mit einer Formel wird die prozentuale Veränderung ermittelt.

Beispielrechnung:

(neuer VPI : alter VPI) x 100 – 100 = Mieterhöhung in Prozent

Um diesen Prozentsatz kann der Vermieter nun die Nettomiete erhöhen beziehungsweise senken. Gültig wird die Mietänderung für den Mieter erst zwei Monate nach Erhalt des Schreibens, wie es auch bei herkömmlichen Mieterhöhungen der Fall ist.

Mieter beim Umzug
© iStock.com/Geber86

Hat die Index­mie­te Vorteile für den Mieter?

Vor allem der Vermieter profitiert bei steigender Inflation von einer Indexmiete. Sofern er sich an alle rechtlichen Vorgaben hält, kann er die Miete regelmäßig erhöhen, ohne dass eine Zustimmung des Mieters nötig ist: Die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag genügt hier.

Aber auch für Mieter hat eine Indexmiete Vorteile:

  • Trans­pa­renz und Pla­nungs­si­cher­heit im Hinblick auf kommende Mieterhöhungen
  • Mögliche Miet­min­de­rung bei sinkender Inflation

Außerdem sind durch eine Indexmietvereinbarung nach § 557b Abs. 2 BGB andere Mieterhöhungen gesetzlich ausgeschlossen: Wenn der Vermieter also Modernisierungen oder Instandsetzungen vornimmt, die nicht gesetzlich vorgeschrieben sind, kann er die Miete nicht aufgrund dieser Maßnahmen erhöhen. Ausgenommen ist lediglich eine Anpassung der Betriebskostenpauschale.

Index­mie­te und Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, das in einigen Ländern oder Städten eingeführt wurde, um den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Sie legt fest, dass die Miete bei Neuvermietungen nur einen bestimmten Prozentsatz über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Bei der Indexmiete greift die Mietpreisbremse jedoch nicht, da hier die Mietanpassung nicht aufgrund von Vergleichsmieten erfolgt. Auch ist bei der Indexmiete die sogenannte Kappungsgrenze unwirksam, die zur Mietdeckelung gesetzlich auf 20 Prozent festgelegt wurde. Während normale Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen dürfen, gilt das für die Indexmiete nicht.

Alle Informationen zur Mietrechtsschutz von ADVOCARD

Die Indexmiete besitzt also keine Deckelung – steigt die Inflation, steigt auch der Mietpreis. Die einzige Grenze nach oben legt § 138 BGB fest: Mietwucher muss auch bei einer Indexmietvereinbarung nicht toleriert werden. Dieser liegt vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschritten und eine Zwangslage des Mieters – beispielsweise durch Wohnungsmangel – bewusst ausgenutzt wird. Dann ist die Mieterhöhung prinzipiell unwirksam.

Bemerkst du, dass deine Mieterhöhung nicht verhältnismäßig ist, nimmst du am besten Kontakt zu deinem Vermieter auf. Zeigt dieser sich uneinsichtig, solltest du dir mietrechtlichen Rat suchen.

FAZIT
  • Eine Index­mie­te ist an den Ver­brau­cher­preis­in­dex gekoppelt. So wird die Miete regel­mä­ßig an die aktuelle Inflation angepasst.
  • Bei einer Index­mie­te darf eine Miet­erhö­hung höchstens alle zwölf Monate stattfinden.
  • Bei der Index­mie­te greifen weder Miet­preis­brem­se noch Kap­pungs­gren­ze, sie ist grund­sätz­lich nicht gedeckelt. Eine Ausnahme kann es höchstens geben, wenn Miet­wu­cher vorliegt, die Index­mie­te also deutlich über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te liegt.
Artikel teilen

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.

So einfach ist Rechtsschutz

Ein Rechtsstreit, ganz gleich in welchem Bereich, kommt oft unverhofft. Darum hat ADVOCARD mit dem 360°-Rechtsschutz einen besonders leistungsstarken Rundumschutz geschaffen.

Mehr erfahren

Mediation

Vertragen statt klagen: mit Mediation rechtliche Konflikte ohne Gerichts­ver­fahren lösen.

Strei­tatlas

Streit in Berlin? Zoff in München? Der interaktive Atlas zeigt, wo die deutschen Streithähne leben.

ADVOCARD-Service

Kompetente Beratung und professionelle Unterstützung rund um die Uhr.