Mieter verstorben: Mietzahlung, Vertrag und Kündigung © iStock.com/hanohiki

3. August 2022, 11:28 Uhr

So geht’s richtig Mieter ver­stor­ben: Miet­zah­lung, Vertrag und Kündigung

Wenn ein Mieter verstorben ist, stellt sich die Frage, was nun mit dem Mietvertrag für die Wohnung passiert und ob der Vermieter weiter Anspruch auf Mietzahlung hat. Erben sollten ihre Rechte und Pflichten kennen, um rechtzeitig handeln und gegebenenfalls den Mietvertrag kündigen zu können. Und Vermieter müssen bestimmte Regeln beachten, wenn der Mieter allein lebte und es keine Erben gibt.

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Miete bei Todesfall: Vermieter hat weiter Anspruch auf Mietzahlung

Wenn ein Mieter verstorben ist, endet der Mietvertrag dadurch nicht automatisch, sondern geht auf die Erben des verstorbenen (Haupt-)Mieters über. Diese sind dann zur Mietzahlung und gegebenenfalls zu Nebenkostennachzahlungen verpflichtet, außerdem müssen sie mögliche weitere im Vertrag wirksam festgehaltene Vereinbarungen erfüllen. Möchten die Erben den Mietvertrag beenden, müssen sie ihn kündigen.

Die Kosten, die den Erben durch den automatischen Eintritt in den Mietvertrag entstehen, gehören zu den Nachlassverbindlichkeiten. Die Erben dürfen sie also aus dem Nachlass des Verstorbenen bestreiten.

Sind die Zahlungsverpflichtungen höher als die Nachlasssumme – etwa, weil hohe Mietschulden aufgelaufen sind –, sollten sich Erben von einem Fachanwalt beraten lassen, wenn sie nicht ihre eigenen Ersparnisse antasten wollen: Es ist möglich, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Manchmal kann es auch sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen.

Wer übernimmt den Mietvertrag?

§ 563 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) legt fest, wer konkret anstelle des Verstorbenen in den Mietvertrag eintritt.

  • Wenn der ver­stor­be­ne Mieter in seiner Miet­woh­nungmit einem Ehegatten oder Lebens­part­ner lebte (gemein­sa­mer Hausstand), wird der Miet­ver­trag auto­ma­tisch mit dem Partner wei­ter­ge­führt – unab­hän­gig davon, ob dessen Name zuvor bereits mit im Miet­ver­trag stand oder nicht.
  • Lebte der Ver­stor­be­ne ohne Partner, aber mit seinen Kindern oder anderen Ange­hö­ri­gen zusammen, so treten diese in den Miet­ver­trag ein.
  • Wenn der ver­stor­be­ne Mieter allein lebte, geht der Miet­ver­trag auf die Erben über.
INFO

Mietvertrag: Kündigungsfristen für Erben und Vermieter

Möchten die Erben den Mietvertrag des Verstorbenen nicht fortführen, dürfen sie gemäß § 580 BGB innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, mit der gesetzlichen Frist – drei Monate zum Monatsende – außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Erben müssen sich darin auf ihr Sonderkündigungsrecht berufen.

Auch der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen. Wenn die Erben nicht mit in der Wohnung leben, steht ihm dabei dasselbe Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats zu. Lebten die Erben aber mit in der Wohnung, muss der Vermieter die Kündigungsfrist einhalten, die auch gegenüber dem bisherigen Mieter gegolten hätte.

Mieter ver­stor­ben und keine Erben vorhanden: Wer räumt die Wohnung?

Sind nach dem Tod des Mieters keine Erben auffindbar oder das Erbe wurde ausgeschlagen, geht das Mietverhältnis an den Staat über. Um eventuelle Erben ausfindig zu machen, muss sich der Vermieter ans Nachlassgericht wenden und dort mittels des Mietvertrages sein berechtigtes Interesse daran nachweisen. Bleibt diese Suche erfolglos, beantragt der Vermieter eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB.

Der beauftragte Nachlasspfleger ist dafür zuständig, die Wohnung des verstorbenen Mieters zu räumen und offene Forderungen wie Miet- und Nebenkosten zu begleichen. Vermieter müssen dieses Prozedere einhalten und dürfen nicht in Eigenregie Möbel und Hausrat aus der Wohnung räumen – auch wenn sie verständlicherweise ein Interesse daran haben, die Wohnung schnell wieder „vermietbar” zu machen.

Dem Nachlasspfleger gegenüber kann der Vermieter schließlich auch die ordentliche Kündigung aussprechen. Danach kann die Wohnung regulär weitervermietet werden.

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