Miet­ver­trag auf Lebens­zeit: Das solltest du wissen ©Vasyl/Fotolia

7. Juni 2019, 11:28 Uhr

So geht's richtig Miet­ver­trag auf Lebens­zeit: Das solltest du wissen

In Zeiten knappen Wohnraums freuen sich Mieter vor allem in Metropolen wie München oder Berlin über eine kontinuierliche Bleibe. Ein Mietvertrag auf Lebenszeit bedeutet grundsätzlich, dass der Bewohner bis an sein Lebensende in der Wohnung wohnen darf. Dennoch ist eine Kündigung durch den Vermieter nicht ausgeschlossen.

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INFOBOX

Bis zum Lebensende in den vertrauten vier Wänden bleiben: Eine solche Vereinbarung lässt sich auf verschiedenen Wegen erreichen.

Ein Mietvertrag auf Lebenszeit erlaubt dem Mieter, bis zu seinem Lebensende gegen Mietzahlung in der Wohnung zu leben. Bestimmte Kündigungsgründe sind dennoch zulässig. Ein solcher Vertrag muss gemäß § 550 BGB schriftlich geschlossen werden.

Lebenslanges Wohnrecht: Das sogenannte dingliche Wohnrecht wird ins Grundbuch eingetragen. Oft bedeutet es Wohnen ohne Mietzahlung. Einfach kündigen kann der Immobilienbesitzer dem Bewohner hier nicht.

Ein Leihvertrag zwischen dem Besitzer der Immobilie und dem Bewohner im Hinblick auf lebenslanges Wohnen bedeutet: keine Mietzahlungen, aber auch relativ leichte Kündbarkeit.

Miet­ver­trag auf Lebens­zeit: Befris­tung durch Lebens­dau­er ist möglich

Um lebenslanges Wohnen zur Miete zu vereinbaren, genügt ein ganz normaler Mietvertrag – mit dem Zusatz, dass das Mietverhältnis durch die Lebensdauer des Mieters befristet ist. Die rechtliche Wirksamkeit dieser Befristung auf Lebenszeit bestätigt zum Beispiel ein Urteil des Landgerichts (LG) Freiburg aus dem Jahr 2013 (AZ 3 S 368/12).

Im konkreten Fall wollte ein Vermieter einen seit Jahrzehnten geltenden Mietvertrag auf Lebenszeit kündigen. Seine Begründung war, dass kein Befristungsgrund nach § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorliege. Demzufolge sei der Mietvertrag ein ganz normaler und somit vor Beendigung der Frist kündbar. Das LG Freiburg erklärte die Befristung auf Lebenszeit jedoch für zulässig, obwohl sie nicht ausdrücklich in § 575 BGB genannt wird. Denn: Davon abweichende Gründe seien nur unwirksam, wenn sie den Mieter benachteiligen. Dass der Mietvertrag bis zum Lebensende gelten soll, ist jedoch für den Mieter in der Regel ein Vorteil.

Kündigung eines Miet­ver­trags auf Lebens­zeit: Wann ist es möglich?

©Gina Sanders/Fotolia

Auch ein Mietvertrag auf Lebenszeit kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter gekündigt werden. Legitime Kündigungsgründe sind in § 573 BGB aufgeführt. Zum Beispiel:

  • Eigen­be­darf: Generell hat ein Vermieter immer die Mög­lich­keit, wegen Eigen­be­darfs zu kündigen. Aller­dings kommt es ins­be­son­de­re bei einem Miet­ver­trag auf Lebens­zeit darauf an, ob es sich um einen soge­nann­ten Härtefall handelt. Ist der Mieter schon sehr alt oder gesund­heit­lich ein­ge­schränkt, sodass ihm ein Umzug nicht zuzumuten ist, kann das schwerer wiegen als der Eigen­be­darf.
  • Pflicht­ver­let­zung: Es gibt gleich mehrere Pflicht­ver­let­zun­gen seitens des Mieters, die eine Kündigung zur Folge haben können – zum Beispiel Zah­lungs­ver­zug, Störung des Haus­frie­dens und Verstöße gegen die Haus­ord­nung. Benimmt sich ein Mieter wie­der­holt und mutwillig daneben oder zahlt die Miete nicht, schützt ihn auch kein Miet­ver­trag auf Lebens­zeit vor einer Kündigung.
  • Wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung: Miet­ver­trag auf Lebens­zeit – und dann wird doch gekündigt, weil der Vermieter das Gebäude ander­wei­tig nutzen will? Eine Kündigung wegen soge­nann­ter wirt­schaft­li­cher Ver­wer­tung ist bei allen Miet­ver­trä­gen generell nur gerecht­fer­tigt, wenn die Ver­wer­tung „ange­mes­sen“ ist. Darüber muss im konkreten Fall manchmal vor Gericht ent­schie­den werden. So urteilte bei­spiels­wei­se 2017 der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) im Sinne klagender Mieter, dass die Gewinn­ma­xi­mie­rung des Ver­mie­ters durch ander­wei­ti­ge Ver­mie­tung kein aus­rei­chen­der Grund ist, um bestehen­de Miet­ver­trä­ge zu kündigen (AZ VIII ZR 243/16).

Mögliche Alter­na­ti­ven: Ding­li­ches Wohnrecht und Leih­ver­trag

Im Unterschied zum Mietvertrag auf Lebenszeit ist ein lebenslanges Wohnrecht nicht zwingend an Mietzahlungen gebunden. Als dingliches Wohnrecht wird es oft gewährt, wenn eine Immobilie von den Eltern zu Lebzeiten an die Kinder überschrieben wird. Voraussetzung ist hierfür ein Eintrag ins Grundbuch.

Wird stattdessen ein dauerhafter Vertrag geschlossen, demzufolge monatlich kein Geld an den Vermieter fließen soll, handelt es sich um ein lebenslanges Wohnrecht durch Leihvertrag. Dieser Unterschied ist wichtig, denn in so einem Fall gilt nicht mehr das Mietrecht nach §§ 535 ff. BGB, sondern die Vorschriften für einen Leihvertrag nach §§ 598 ff. BGB.

Mehr Informationen zum Thema MietrechtsschutzEin solcher Leihvertrag ist auch formlos gültig, zum Beispiel wenn er nur mündlich abgeschlossen wird. Allerdings ist er relativ leicht kündbar – die diversen Kündigungsgründe, zum Beispiel Eigenbedarf, regelt § 605 BGB.

Mehr zum Thema lebenslanges Wohnrecht erfährst du in diesem Streitlotse-Ratgeber.

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