So geht’s richtig Miete zu hoch? Mie­ter­rech­te geltend machen in 6 Schritten

Was tun, wenn deine Miete zu hoch ist? Dann hilft eine Rüge an deinen Vermieter weiter. Gilt an deinem Wohnort die Mietpreisbremse, hast du oft die Möglichkeit, die überhöhte Miete zurückfordern. Auch einer überzogenen Mieterhöhung musst du nicht zustimmen.

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Die wich­tigs­te Regel der Miet­preis­brem­se 

Die Preise für Immobilien in Deutschland steigen seit Jahren stark und stetig an. Das merken nicht nur die Käufer, sondern auch viele Mieter. Schließlich wollen die Besitzer von Häusern und Wohnungen, dass sich ihre Investitionen schnell auszahlen. Manche Eigentümer greifen dabei allerdings sehr hoch. So hoch, dass in vielen deutschen Städten die sogenannte Mietpreisbremse gilt. Demnach dürfen Vermieter bei neuen Verträgen höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Musst du als Neumieter mehr als das zahlen, dann ist vermutlich deine Miete zu hoch. Aber wie findest du das heraus? Und vor allem: Was kannst du dagegen tun? So gehst du Schritt für Schritt vor und setzt deine Mieterrechte durch.

1. Prüfen, ob am Wohnsitz die Miet­preis­brem­se gilt

Zunächst solltest du herausfinden, ob es an deinem Wohnsitz die Mietpreisbremse gibt. Das ist in 12 der 16 Bundesländer der Fall. Sachsen, Sachsen-Anhalt, das Saarland und Schleswig-Holstein nutzen die Mietpreisbremse derzeit nicht (Stand: Juli 2021).

Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend, sondern nur in Gebieten mit sogenanntem angespanntem Wohnungsmarkt, sehr häufig in Großstädten. Ob dein Wohnort dazu gehört, kannst du beispielsweise bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung oder online beim Deutschen Mieterbund erfahren.

Wenn die Mietpreisbremse gilt, ist das aber sozusagen nur die halbe Miete. Wichtig ist auch, wann die Regelung eingeführt wurde. Die Mietpreisbremse wirkt nur für Verträge, die du nach ihrem Inkrafttreten an deinem Wohnort geschlossen hast.

2. Ausnahmen von der Miet­preis­brem­se aus­schlie­ßen

Bist du in eine neue Immobilie eingezogen, muss sich der Vermieter nicht an die Regeln der Mietpreisbremse halten. Das gilt auch für komplett modernisierte Gebäude oder Wohnungen. Modernisiert bedeutet hier, dass die Investitionen für die Aufarbeitung mindestens ein Drittel der Kosten für einen Neubau erreicht haben.

Grundsätzlich gilt auch für möblierte Wohnungen die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf aber einen Aufschlag für die zur Verfügung gestellte Einrichtung verlangen. Das Problem:  Wie hoch der ausfällt, muss er nicht konkret im Vertrag angeben. Ob er damit die Grenzen der Mietpreisbremse überschreitet, kannst du deshalb nur schwer erkennen.

3. Miet­spie­gel besorgen

Die nächste Frage, die du dir stellen musst: Wie hoch darf die Miete eigentlich sein? Übersteigt sie in deinem Fall die ortsübliche Vergleichsmiete? So findest du die Antwort:

• In der Regel ver­öf­fent­li­chen Städte und Gemeinden mit Miet­preis­brem­se einen Miet­spie­gel – auch im Internet. In einfacher Form ist er ab 1. Januar 2023 für alle Städte mit mehr als 50.000 Ein­woh­nern ver­pflich­tend. Anhand von Merkmalen wie Adresse und Zustand anderer Wohnungen kannst du mit einem Miet­spie­gel deine Miete ver­glei­chen.
• Infor­ma­tio­nen zur orts­üb­li­chen Miete erhältst du außerdem bei ansäs­si­gen Mie­ter­ver­bän­den.

4. Ange­mes­se­ne Höhe der Miete ermitteln

Ob deine Miete zu hoch ist, kannst du mit dem Mietspiegel herausfinden. In der Regel bietet er folgende Vergleichskriterien zu Immobilien in deiner Gegend:

• Baujahr bzw. Zeitpunkt der Bezugs­fer­tig­keit
• Umfang der Wohn­flä­che
• Aus­stat­tung der Wohnung
• Lage der Wohnung

Anhand dieser Kriterien kannst du Wohnungen oder Häuser finden, die deinen vier Wänden entsprechen. Oft sind sogenannte Mietspannen angegeben, in denen sich die durchschnittliche Höhe der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte bewegt.

Hat deine Gemeinde keinen Mietspiegel, dann kann auch ein Gutachter die Vergleichsmiete ermitteln.

5. Bei Miet­preis­brem­se: Miethöhe rügen und Miete zurück­for­dern

Ist meine Miete zu hoch? Wenn du das bei geltender Mietpreisbremse nachweislich bejahen kannst, solltest du bereits gezahlte überhöhte Miete zurückfordern. Dafür musst die Höhe der Miete zunächst rügen. Das kannst du per Brief (Einschreiben) oder E-Mail machen.

• Näher zu begründen brauchst du die Rüge nicht. Es genügt der einfache Hinweis darauf, dass du die überhöhte Miete bean­stan­dest.
• Zusätz­lich solltest du angeben, welcher Betrag laut Miet­spie­gel ange­mes­sen ist und von dir künftig gezahlt wird.
• Außerdem verlangst du vom Vermieter, deine Forderung zu akzep­tie­ren.

Tut er das, muss er dir den unrechtmäßig erhobenen Anteil der Miete zurückerstatten. Allerdings erst ab dem Zeitpunkt, zu dem ihn deine Rüge erreicht hat. Ausnahme: Wurde der Mietvertrag ab dem 1. April 2020 abgeschlossen, kannst du innerhalb von 30 Monaten nach Einzug rügen und erhältst das gesamte bis dahin zu viel gezahlte Geld zurück.

Auch hast du Anrecht auf einen Teil der hinterlegten Kaution, die auf Basis deiner überteuerten Miete festgelegt worden ist.

Lässt sich dein Vermieter nicht auf die Mietkürzung ein, kannst du deine Mieterrechte vor einem Zivilgericht geltend machen. Dafür ist juristischer Beistand sinnvoll.

6. Kap­pungs­gren­ze: Über­höh­ter Miet­for­de­rung nicht zustimmen

Die Mietpreisbremse kommt bei dir nicht zum Tragen – aber die kürzlich ins Haus geflatterte Mieterhöhungsankündigung deines Vermieters erscheint dir trotzdem ziemlich hoch?

Überprüfe neben der ortsüblichen Vergleichsmiete, ob vielleicht die Kappungsgrenze verletzt wurde. Demnach dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent, in vielen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar nur um 15 Prozent steigen. Hat der Vermieter das missachtet, musst du der Mieterhöhung nicht zustimmen. Mehr dazu erfährst du auf unserer Themenseite “Mieterhöhung”.

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