Miete zu hoch? Mie­ter­rech­te geltend machen in 6 Schritten istock.com/Fokusiert

10. Januar 2020, 9:22 Uhr

Miet­preis­brem­se Miete zu hoch? Mie­ter­rech­te geltend machen in 6 Schritten

Was tun, wenn deine Miete zu hoch ist? Dann hilft eine Rüge an deinen Vermieter weiter. Damit kannst du von ihm die überhöhte Miete zurückfordern. Aber nur, wenn an deinem Wohnort die Mietpreisbremse gilt.

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Die wich­tigs­te Regel der Miet­preis­brem­se

Die Preise für Immobilien in Deutschland steigen seit Jahren stark und  stetig an. Das merken nicht nur die Käufer, sondern auch viele Mieter. Schließlich wollen die Besitzer von Häusern und Wohnungen, dass sich ihre Investitionen schnell auszahlen. Manche Eigentümer greifen dabei allerdings sehr hoch. So hoch, dass in mehr als 300 Städten eine sogenannte Mietpreisbremse gilt. Demnach dürfen Vermieter bei neuen Verträgen höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Musst du als Neumieter mehr als das zahlen, dann ist deine Miete zu hoch. Aber wie findest du das heraus? Und vor allem: Was kannst du dagegen tun? So gehst du Schritt für Schritt vor und setzt deine Mieterrechte durch.

1. Prüfen, ob am Wohnsitz die Miet­preis­brem­se gilt

Zunächst solltest du herausfinden, ob es an deinem Wohnsitz die Mietpreisbremse gibt. Das ist zwar in zwölf der 16 Bundesländer der Fall. Dort allerdings nicht überall, sondern nur in Gebieten mit sogenanntem angespanntem Wohnungsmarkt. Ob deines dazu gehört, kannst du beispielsweise beim zuständigen Wohnungsamt oder online beim Deutschen Mieterbund erfahren.

2. Abschluss­da­tum des Miet­ver­trags kon­trol­lie­ren

Wenn die Mietpreisbremse gilt, ist das aber sozusagen nur die halbe Miete. Wichtig ist auch, wann die Regelung eingeführt wurde. Die Mietpreisbremse wirkt nur für Verträge, die du nach ihrem Inkrafttreten an deinem Wohnort geschlossen hast.

3. Ausnahmen von der Miet­preis­brem­se aus­schlie­ßen

Bist du in eine neue Immobilie eingezogen, muss sich der Vermieter nicht an die Regeln der Mietpreisbremse halten. Das gilt auch für komplett modernisierte Gebäude oder Wohnungen. Modernisiert bedeutet hier, dass die Investitionen für die Aufarbeitung mindestens ein Drittel der Kosten für einen Neubau erreicht haben.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es unter gewissen Umständen auch  für möblierte Wohnungen. Das ist der Fall,

  • wenn du deine Bleibe nur vor­über­ge­hend mietest, zum Beispiel als Feri­en­woh­nung.
  • wenn ein Vermieter sich mit dir eine Wohnung teilt, in der du ein eigenes Zimmer hast.

Ansonsten gilt grundsätzlich für möblierte Wohnungen die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf aber von dir einen Aufschlag für die zur Verfügung gestellte Einrichtung verlangen. Das Problem:  Wie hoch der ausfällt, muss er nicht konkret im Vertrag angeben. Ob er damit die Grenzen der Mietpreisbremse überschreitet, kannst du deshalb nur schwer erkennen.

4. Miet­spie­gel besorgen

Die nächste logische Frage, die du dir im Sinne deiner Mieterrechte stellen musst: Ist meine Miete zu hoch gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete?  So findest du die Antwort:

  • In der Regel ver­öf­fent­li­chen Städte und Gemeinden mit Miet­preis­brem­se einen Miet­spie­gel – auch im Internet. Anhand von Merkmalen wie Adresse und Zustand anderer Wohnungen kannst du damit deine Miete ver­glei­chen.
  • Infor­ma­tio­nen zur orts­üb­li­chen Miete erhältst du außerdem bei ansäs­si­gen Mie­ter­ver­bän­den.

5. Ange­mes­se­ne Höhe der Miete ermitteln

Die Erfahrung zeigt, dass die Miete oft zu hoch angesetzt ist – trotz geltender Mietpreisbremse. Konsequenzen brauchen betreffende Vermieter allerdings kaum zu fürchten. Ein Bußgeld droht nicht für diese Art der ungerechtfertigten Mieterhöhung.

Ob auch deine Miete zu hoch ist, kannst du mit dem Mietspiegel herausfinden. In der Regel bietet er folgende Vergleichskriterien zu Immobilien in deiner Gegend:

  • Baujahr bzw. Zeitpunkt der Bezugs­fer­tig­keit
  • Umfang der Wohn­flä­che
  • Aus­stat­tung der Wohnung
  • Lage der Wohnung

Anhand dieser Kriterien kannst du Wohnungen oder Häuser finden, die deinen vier Wänden entsprechen. Oft sind sogenannte Mietspannen angegeben, in denen sich die durchschnittliche Höhe der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte bewegt. Zahlst du über diesen Rahmen hinaus, solltest du den nächsten Schritt gehen. Mehr Informationen zum Thema Mietrechtsschutz

6. Vermieter rügen

Ist deine Miete nachweislich zu hoch, kannst du deinen Vermieter dafür rügen. Das kannst du per Brief (Einschreiben) oder E-Mail machen. Näher zu begründen brauchst du die Rüge nicht. Es genügt der einfache Hinweis darauf, dass  du die überhöhte Miete zurückfordern willst. Zusätzlich solltest du angeben, welcher Betrag laut Mietspiegel angemessen ist und von dir künftig gezahlt wird. Außerdem verlangst du vom Vermieter, deine Forderung zu akzeptieren.

Tut er das, muss er dir zu viel gezahltes Geld zurückgeben. Allerdings erst ab dem Zeitpunkt, zu dem ihn deine Rüge erreicht hat. Was du ihm vorher gegeben hast, darf er behalten. Auch hast du Anrecht auf einen Teil der hinterlegten Kaution, die auf Basis deiner überteuerten Miete festgelegt worden ist.

Lässt sich dein Vermieter nicht auf die Mietkürzung ein, musst du deine Mieterrechte vor einem Zivilgericht geltend machen. Dafür ist juristischer Beistand sinnvoll.

Wichtig: Ein gerügter Verstoß gegen die Mietpreisbremse wirkt sich lediglich auf die Miethöhe aus. Der Mietvertrag ist davon unberührt, dein Mietverhältnis bleibt bestehen.

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