Bau­ab­nah­me: So bereiten sich Bauherren optimal vor © RioPatuca Images / Fotolia

22. März 2019, 10:04 Uhr

So geht's richtig Bau­ab­nah­me: So bereiten sich Bauherren optimal vor

Mit der Bauabnahme übernimmt der Bauherr seine neue errichtete Immobilie von der Baufirma – nicht nur räumlich, sondern auch rechtlich. Alles, was bis dahin nicht geregelt ist, kann am Ende teuer werden. Ein Bauabnahmeprotokoll ist deshalb Pflicht. Was sonst noch zur Vorbereitung gehört und wo du fachkundige Hilfe findest, erfährst du hier.

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Recht­li­che Bedeutung der Bau­ab­nah­me

Bis zur Bauabnahme ist vor allem der Bauunternehmer in der Pflicht: Er muss sicherstellen, dass das Haus so gefertigt wird, wie es im Bauvertrag steht. Läuft etwas schief, muss er sich um die Behebung eventueller Mängel kümmern. Mit der Abnahme gerät allerdings rechtlich einiges in Bewegung:

Beweislastumkehr: Entdeckst du als Bauherr jetzt noch Mängel, muss du nachweisen, dass die Baufirma sie verschuldet hat. Das ist oft sehr schwierig. Die Folge: Du musst selbst für die Ausbesserung aufkommen.
Die Schlussrate wird fällig.
Die Gewährleistungspflicht beginnt: Kam es nachweisbar zu Pfusch am Bau, kannst du die Handwerker noch vier bis fünf Jahre in die Pflicht nehmen. Nimmst du den Bau zu früh ab, hast du also weniger Zeit, um eventuelle Ansprüche durchzusetzen.
Die Haftung geht auf dich über: Bisher war der Bauträger dafür zuständig, das Haus gegen Diebstahl, Beschädigung und dergleichen zu versichern. Jetzt liegt diese Verantwortung bei dir.

Bei ernsthaften Mängeln, die du bei der Abnahme nicht sehen konntest, hast du auch später noch rechtliche Möglichkeiten – zum Beispiel kannst du Schadenersatz vom Bauunternehmer fordern. Das ist allerdings langwierige, anstrengend und teuer. Da ist es sinnvoller, von Anfang an die Übergabe sauber vorzubereiten.

Bau­ab­nah­me­pro­to­koll: Formalia und Check­lis­te

Damit am Ende alle wissen, woran sie sind, ist ein Bauabnahmeprotokoll sinnvoll. Hierin sind enthalten:

  • dein Name
  • Adresse der Baustelle
  • Datum und Ort der Abnahme
  • Datum und Auf­trags­num­mer des Bau­ver­trags
  • (Teil-)Leistungen, die abge­nom­men werden sollen
  • Män­gel­lis­te inklusive Fotos
  • Frist für die Män­gel­be­sei­ti­gung und neuer Abnah­me­ter­min
  • Unter­schrif­ten von Bauherr, Bauträger und gege­be­nen­falls von Zeugen, die bei der Abnahme dabei waren

Das Bauabnahmeprotokoll ist auch ohne Unterschrift der Baufirma gültig, denn für Mängel muss sie haften. Ein detailliertes, beidseitig anerkanntes Protokoll macht die Sache allerdings einfacher.

Ein besonderes Auge solltest du auf folgende Punkte haben – am besten gemeinsam mit einem Sachverständigen:

  • Fassade
  • Türen, Fenster, Tore
  • Dach
  • Ver­sor­gungs­an­schlüs­se und Leitungen: Wasser, Strom, Gas, Kana­li­sa­ti­on, Internet,
  • tech­ni­sche Anlagen: Heizung, Notstrom, Kli­ma­an­la­ge, Steck­do­sen, Licht, Gegen­sprech­an­la­ge
  • Zimmer: Maße, Fuß­bo­den­be­lä­ge, Decken, Wände

Hab keine Scheu, alle Mängel zu dokumentieren und die Korrektur einzufordern – das ist absolut üblich und Baufirmen sind diese Nachforderungen gewohnt. Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst und dich nicht übervorteilen lässt. Informiere dich außerdem rechtzeitig über die Bonität der von dir ausgewählten Bauunternehmen. Eine Abfrage vorab verhindert in die Insolvenz eines Schuldners verstrickt zu werden.

Hilfe vom Profi: Sach­ver­stän­di­ge für die Bau­ab­nah­meMehr Informationen zum Thema Mietrechtsschutz

Für den Laien sind viele Mängel kaum zu erkennen. Deshalb macht es Sinn, sich professionelle Hilfe für die Bauabnahme zu holen.

Geeignete Ansprechpartner sind zum Beispiel:

  • TÜV
  • Verband privater Bauherren (VPB)
  • Bauherren-Schutz­bund e. V.
  • örtliche Archi­tek­ten und Bau­in­ge­nieu­re

Kostenpunkt: Für die Begleitung zum Abnahmetermin solltest du ein paar Hundert Euro einplanen. Du kannst allerdings auch den kompletten Bauprozess professionell begleiten lassen. Dann solltest du mehrere Tausend Euro als Honorar für den Sachverständigen einplanen. Eine große Investition, die sich aber lohnen kann, bedenkt man die horrenden Kosten, die bei unentdeckten Baumängeln auf dich zukommen können.

Schlüs­si­ges Handeln kann als Bau­ab­nah­me gelten

Im Idealfall hast du ein detailliertes Bauabnahmeprotokoll. Doch auch ohne Protokoll kann die Baustelle als abgenommen gelten – teilweise sogar, ohne dass du überhaupt dort warst. Das passiert dann, wenn man aus deinem Handeln hätte schlussfolgern können, dass du mit dem Bauwerk einverstanden bist, so zum Beispiel:

  • Du lässt die von der Firma gesetzte Bau­ab­nah­me­frist ver­strei­chen.
  • Du ziehst in das Haus ein.
  • Du überweist die letzte Rate für den Hausbau.

Bau­ab­nah­me ver­wei­gern?

Wenn mit dem Haus nicht alles in Ordnung ist und nicht alle Pflichten aus dem Bauvertrag erfüllt wurden, kannst du die Bauabnahme nach § 640 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) komplett verweigern. Die Alternativen dazu:

  • Teil­ab­nah­men: Diese sind rechtlich oft schwierig, weil dann ver­schie­de­ne Bau­ab­schnit­te ver­schie­de­ne Gewähr­leis­tungs­fris­ten haben. Außerdem kann es schnell zu Unstim­mig­kei­ten kommen, wenn bei Fol­ge­ar­bei­ten an einem bereits abge­nom­men Teilstück Mängel auf­tau­chen.
  • Du nimmst den Bau ab, behältst dir aber das Recht vor, für die man­gel­haf­ten Punkte noch eine korrekte Aus­füh­rung zu fordern.
FAZIT
  • Ein Bau­ab­nah­me­pro­to­koll ist emp­feh­lens­wert, damit alle etwaigen Mängel doku­men­tiert sind.
  • Ein pro­fes­sio­nel­ler Sach­ver­stän­di­ger sollte die Bau­ab­nah­me begleiten.
  • Mit erfolgter Bau­ab­nah­me beginnt die Gewähr­leis­tungs­frist, und die Haftung für das Gebäude geht auf den Bauherren über. Treten weitere Mängel auf, bist du als Bauherr jetzt in der Beweis­pflicht.
  • Du darfst die Bau­ab­nah­me ver­wei­gern, wenn noch Leis­tun­gen fehlen oder die Baufirma ihre Pflichten nicht komplett erfüllt hat.
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