Ein junges Paar steht vor einer Haustür, eine Maklerin bittet sie hinein und hält ein Tablet ©istock.com/andresr

10. Februar 2021, 12:00 Uhr

So geht’s richtig Mak­ler­ge­büh­ren bei Hauskauf: Wer zahlt die Provision?

Die Maklergebühren machen beim Immobilienkauf häufig eine beträchtliche Summe aus. Viele Käufer und Verkäufer fragen sich: Wer zahlt den Makler? Im Dezember 2020 gab es dazu eine gesetzliche Neuregelung, die Käufer entlasten soll. Alles zur Änderung beim Thema Maklerprovision erfährst du hier.

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Wer zahlt die Mak­ler­ge­büh­ren? Gesetz regelt Auf­tei­lung zwischen Käufer und Verkäufer

Bei Vermietungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: wer den Makler beauftragt hat, zahlt auch die Courtage. Immobilienkäufer hingegen mussten häufig die Maklerkosten allein zahlen, auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Die Courtage wurde dann den übrigen Kaufnebenkosten zugerechnet.

Das ist seit Dezember 2020 vorbei: Ein Gesetz regelt seitdem genau, wie die Maklerkosten beim privaten Wohnungs- oder Hauskauf aufzuteilen sind. Das “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” sieht vor, dass der Käufer maximal die Hälfte der Maklerprovision zu zahlen hat, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Dies gilt allerdings nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt, also zum Beispiel eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwirbt, um selbst darin zu wohnen. Im Rahmen eines gewerblichen Immobilienkaufes greifen die neuen gesetzlichen Vorgaben nicht und die Verteilung der Courtage kann wie bisher frei vereinbart werden.

So kann die Mak­ler­ge­bühr zwischen Käufer und Verkäufer auf­ge­teilt werden

Ist der Verkäufer der Auftraggeber des Maklers, dann gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Der Verkäufer zahlt die Mak­ler­ge­büh­ren allein.
  • Käufer und Verkäufer zahlen anteilig die Mak­ler­pro­vi­si­on, wobei der Käufer maximal die Hälfte zahlt. Der Käufer muss seinen Anteil an den Makler erst dann zahlen, wenn auch der Verkäufer als Auf­trag­ge­ber seinen Teil bezahlt hat.

Die Aufteilung der Maklergebühr sollte bereits vor Vertragsabschluss klar geregelt sein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Hat der Käufer den Makler beauftragt, eine passende Immobilie für ihn zu finden, dann muss er bei Erfolg die Maklergebühren prinzipiell in voller Höhe selbst zahlen – vorausgesetzt, die Immobilie befand sich nicht von vornherein schon im Portfolio des Maklers, weil er vor der Käufer-Anfrage schon einen entsprechenden Auftrag des Verkäufers erhalten hatte.

Hat der Makler mit dem Verkäufer und dem Käufer jeweils einzelne Verträge abgeschlossen, kann er beide jeweils nur mit demselben Betrag für seine Leistungen zur Kasse bitten. Und wenn der Makler in diesem Fall mit einem der beiden vereinbart hat, für ihn unentgeltlich zu arbeiten, kann er auch vom anderen keine Gebühr verlangen.

Alle Vorschriften im Rahmen der gesetzlichen Neuregelung bei den Maklergebühren sind in §§ 656a ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nachzulesen.

Maklergebühren bei Hauskauf: Wer zahlt die Provision?

Mak­ler­ver­trag: Textform ist bei Immo­bi­li­en­kauf Pflicht

Es gelten einige Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit die Provision überhaupt gezahlt werden muss. Dafür muss zum einen ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen worden sein.

Seit Dezember 2020 bedarf ein Maklervertrag beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses der Textform. Das heißt: Er muss schriftlich aufgesetzt werden, eine Absprache oder ein Handschlag sind nicht mehr ausreichend. Um die Textform zu wahren, reicht allerdings auch eine E-Mail aus. Eine handschriftliche Unterschrift ist nicht zwingend erforderlich.

Außerdem muss der Makler durch seine Vermittlungstätigkeit einen gültigen Kaufvertrag erreicht haben. Wenn Käufer und Verkäufer sich zum Beispiel bereits vorher einig wurden und die Dienste des Maklers nicht in Anspruch genommen haben, ist in der Regel auch keine Provision zu zahlen.

Wie hoch darf die Mak­ler­ge­bühr sein?

Die Höhe der Maklergebühr ist bei einem Immobilienkauf nach wie vor Verhandlungssache. Eine gesetzliche Deckelung gibt es nicht. Die Courtage lag laut einem Bericht von “tagesschau.de” zum Jahresbeginn 2021 in Deutschland bei durchschnittlich etwas mehr als 7 Prozent des Kaufpreises. Im Einzelfall gilt jedoch: Die Marktlage bestimmt den Preis. Als Orientierung können Tabellen mit regional marktüblichen Provisionen und Aufteilungen dienen.

Fazit
  • Seit Dezember 2020 gilt bei einem Immo­bi­li­en­ver­kauf: Der Auf­trag­ge­ber des Maklers – in den meisten Fällen ist das der Verkäufer – zahlt min­des­tens 50 Prozent der Mak­ler­ge­bühr.
  • Seitdem ist bei einem Mak­ler­ver­trag im Rahmen eines Hauskaufs außerdem die Textform Pflicht. Ver­ein­ba­run­gen “per Hand­schlag” sind nicht mehr zulässig.
  • Die Höhe der Mak­ler­pro­vi­si­on ist gesetz­lich nach wie vor nicht gedeckelt und daher frei ver­han­del­bar.
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