Schlüs­sel­bund auf einem gekün­dig­tem Miet­ver­trag akf, Fotolia

20. April 2017, 15:02 Uhr

Fahr­läs­si­ges Verhalten Schaden durch Mieter ver­ur­sacht: Fristlose Kündigung?

Für eine Vermieterin war klar: Wird fahrlässig ein Schaden durch Mieter verursacht, dann ist eine fristlose Kündigung fällig. Besonders dann, wenn es sich um einen beträchtlichen Wasserschaden handelt. Das Landgericht Berlin war anderer Meinung.

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Fristlose Kündigung nach Was­ser­scha­den unwirksam

In dem Fall ging es um einen Mieter, der fahrlässig einen Wasserschaden verursacht und diesen vor der Wohnungseigentümerin verschwiegen hatte. Gleichwohl übernahm seine Versicherung die Reparaturkosten in Höhe von 10.500 Euro. Trotzdem sprach die Vermieterin gegenüber dem Mann eine fristlose Kündigung  beziehungsweise eine ordentliche Kündigung aus. Die wollte der Betroffene aber nicht akzeptieren. Daraufhin legte die Wohnungseigentümerin mit einer Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach. Zu Unrecht, wie das Amtsgericht befand und das Landesgericht Berlin nach einer Berufung der Frau bestätigte. Die Kündigung sei weder als fristlose  gemäß § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) noch als ordentliche gemäß § 573 BGB wirksam (AZ 67 S 410/16).

Schaden durch Mieter ver­ur­sacht: Erst eine Abmahnung

Die Begründung: Zwar sei bei dem Wasserschaden ursächlich Fahrlässigkeit im Spiel gewesen. Aber werde ein Schaden durch den Mieter verursacht, so sei auch ein langjährig beanstandungsfrei geführtes Mietverhältnis zu berücksichtigen. Ein solches habe hier vorgelegen. Eine fristlose Kündigung hätte daher nur nach einer vorherigen Abmahnung ausgesprochen werden dürfen – unabhängig von den finanziellen Folgen, hier die 10.500 Euro durch den Wasserschaden.

Ist ein Schaden durch Mieter verursacht worden, so ist eine  fristlose Kündigung nur dann berechtigt, wenn die Vorgaben von § 543 BGB erfüllt werden. Darin heißt es: "Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt." Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Mieter ihre Wohnung gegen den Willen des Vermieters über Sharing­börsen wie Airbnb untervermieten. Oder, wenn Vermieter Zugeständnisse des Vermieters zu weit auslegen. Also zum Beispiel statt einer erlaubten Katze ganze 18 in der Wohnung halten.

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