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Fristen wahren

Was wird wie abgerechnet

Der Vermieter ist berechtigt, seine Betriebskosten an die Mieter weiterzuberechnen. Wohnen in einer Immobilie mehrere Mietparteien, werden die Gesamtkosten unter diesen aufgeteilt, also „umgelegt“. Als Betriebskosten gelten die Kosten, die dem Vermieter „durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und der Mieträume laufend entstehen“. Darunter fallen beispielsweise Grundsteuer, Kalt-, Warm und Abwasser, Auslagen für den Aufzug, die Straßenreinigung und Müllabfuhr, die Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, die Gartenpflege, die Beleuchtung,
die Schornsteinreinigung, Versicherungen, den Hausmeister, die Gemeinschaftsantenne oder das Breitbandkabel. Nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen Kosten für Verwaltung und Reparaturen. Dabei kann im Einzelfall die
Abgrenzung sehr schwierig sein, zum Beispiel dann, wenn ein Hausmeister neben umlagefähigen Arbeiten auch noch Reparaturen selber vornimmt. Daher ist die ausführliche Nebenkostenabrechnung für den Mieter besonders wichtig. Sie muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen beinhalten. „Es sollte bereits bei Abschluss des Mietvertrages beachtet werden, welche Nebenkosten wie abgerechnet werden“, rät Anja-Mareen Decker. „Ist es im Mietvertrag nicht anders geregelt, wird anteilig nach Wohnfläche abgerechnet. Dabei gilt die gesamte Wohnfläche als Bemessungsgrundlage – also auch leerstehende Wohnungen.“

Die Abschlagszahlungen

Warum muss man am Jahresende fast immer Nebenkosten nachzahlen und bekommt selten etwas zurück? Das hat einen einfachen Grund: Der Gesetzgeber erlaubt Vermietern, die monatliche Abschlagszahlung bewusst gering anzusetzen.
Das führt dann bei Abrechnung der tatsächlichen Kosten zu satten Nachforderungen an die Mieter. Nach oben ist die Höhe der Abschlagszahlung allerdings gedeckelt: Der Gesetzgeber verbietet das Ansetzen von Vorauszahlungen „in unangemessener Höhe“. Wer kurz vor Abschluss eines Mietvertrages steht, sollte den potentiellen Vermieter also nach der tatsächlichen Höhe der zu erwartenden Nebenkosten fragen, rät Anja-Mareen Decker: „Bei Vertragsschluss muss der Vermieter offenlegen, was an möglichen Nachzahlungen auf den Wohnungssuchenden zukommen kann. Täuscht er absichtlich über die Nachzahlungen hinweg um den Mieter in die Wohnung zu locken, begeht er eine Pflichtverletzung.“