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Nebenkosten-Nachforderungen

Welche Rechte haben Mieter bei erhöhten Nebenkosten-Nachforderungen ?

Fristen wahren

Allgemein gilt: Der Abrechnungszeitraum muss immer zwölf Monate betragen, wobei Beginn und Ende nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen müssen. Nach Ende des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter noch einmal zwölf Monate Zeit, die Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Versäumt er dies, muss der Mieter keine Nebenkosten-Nachzahlung mehr leisten. Andernfalls hat der Mieter ab Zugang 30 Tage Zeit, die Forderung zu begleichen. Aber selbst danach kann noch Beschwerde gegen die Abrechnung eingelegt werden. Eine Zahlung der Nebenkosten sollte dann allerdings nur unter Vorbehalt geleistet werden. „Wer den Verdacht hat, dass die Abrechnung unvollständig oder fehlerhaft ist, kann vom Vermieter Auskunft oder Einsicht in die Originalunterlagen verlangen“, erklärt Anja-Mareen Decker, Rechtsexpertin der Advocard Rechtsschutzversicherung. Kopien müssen dem Mieter dabei nicht ausgehändigt werden.


Was wird wie abgerechnet

Der Vermieter ist berechtigt, seine Betriebskosten an die Mieter weiterzuberechnen. Wohnen in einer Immobilie mehrere Mietparteien, werden die Gesamtkosten unter diesen aufgeteilt, also „umgelegt“. Als Betriebskosten gelten die Kosten, die dem Vermieter „durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und der Mieträume laufend entstehen“. Darunter fallen beispielsweise Grundsteuer, Kalt-, Warm und Abwasser, Auslagen für den Aufzug, die Straßenreinigung und Müllabfuhr, die Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, die Gartenpflege, die Beleuchtung,
die Schornsteinreinigung, Versicherungen, den Hausmeister, die Gemeinschaftsantenne oder das Breitbandkabel. Nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen Kosten für Verwaltung und Reparaturen. Dabei kann im Einzelfall die
Abgrenzung sehr schwierig sein, zum Beispiel dann, wenn ein Hausmeister neben umlagefähigen Arbeiten auch noch Reparaturen selber vornimmt. Daher ist die ausführliche Nebenkostenabrechnung für den Mieter besonders wichtig. Sie muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen beinhalten. „Es sollte bereits bei Abschluss des Mietvertrages beachtet werden, welche Nebenkosten wie abgerechnet werden“, rät Anja-Mareen Decker. „Ist es im Mietvertrag nicht anders geregelt, wird anteilig nach Wohnfläche abgerechnet. Dabei gilt die gesamte Wohnfläche als Bemessungsgrundlage – also auch leerstehende Wohnungen.“


Die Abschlagszahlungen

Warum muss man am Jahresende fast immer Nebenkosten nachzahlen und bekommt selten etwas zurück? Das hat einen einfachen Grund: Der Gesetzgeber erlaubt Vermietern, die monatliche Abschlagszahlung bewusst gering anzusetzen.
Das führt dann bei Abrechnung der tatsächlichen Kosten zu satten Nachforderungen an die Mieter. Nach oben ist die Höhe der Abschlagszahlung allerdings gedeckelt: Der Gesetzgeber verbietet das Ansetzen von Vorauszahlungen „in unangemessener Höhe“. Wer kurz vor Abschluss eines Mietvertrages steht, sollte den potentiellen Vermieter also nach der tatsächlichen Höhe der zu erwartenden Nebenkosten fragen, rät Anja-Mareen Decker: „Bei Vertragsschluss muss der Vermieter offenlegen, was an möglichen Nachzahlungen auf den Wohnungssuchenden zukommen kann. Täuscht er absichtlich über die Nachzahlungen hinweg um den Mieter in die Wohnung zu locken, begeht er eine Pflichtverletzung.“

 

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