Vor Baubeginn: Bauantrag oder Bau\u00advor\u00adanfra\u00adge stellen<\/h2>\n
Wer ein Haus oder ein anderes Geb\u00e4ude auf seinem Grundst\u00fcck bauen m\u00f6chte, muss sich an diverse gesetzliche Vorgaben halten:<\/p>\n
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- Das \u00f6ffent\u00adli\u00adche Baurecht kennt Rege\u00adlun\u00adgen auf Bun\u00addes\u00adebe\u00adne, etwa im Bau\u00adge\u00adsetz\u00adbuch (BauGB)<\/strong>.<\/li>\n
- Zudem hat jedes Bun\u00addes\u00adland seine eigene Lan\u00addes\u00adbau\u00adord\u00adnung.<\/strong><\/li>\n
- Hinzu kommen \u00f6rtliche Bau\u00advor\u00adschrif\u00adten<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n
Daher ist es f\u00fcr so gut wie alle Bauvorhaben erforderlich, sie bei der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde rechtlich pr\u00fcfen<\/strong> und gegebenenfalls auch genehmigen zu lassen \u2013 durch einen Bauantrag<\/strong> oder eine Bauvoranfrage. Wie du dabei vorgehst, liest du in diesem Streitlotse-Ratgeber. <\/a><\/p>\n
Es ist ratsam, den Bauantrag fr\u00fchzeitig zu stellen, damit das Bauvorhaben nicht ins Stocken kommt. Denn: Ein genehmigungspflichtiges Bauwerk ohne Genehmigung zu errichten<\/strong>, ist eine Ordnungswidrigkeit<\/strong> und kann mit hohen Bu\u00dfgeldern<\/strong> geahndet werden. Das Geb\u00e4ude gilt dann als Schwarzbau<\/strong>.<\/p>\n
Baubeginn ohne Bau\u00adge\u00adneh\u00admi\u00adgung ist riskant<\/h2>\n
Die Bauma\u00dfnahme beginnt aus Beh\u00f6rdensicht nicht erst dann, wenn die Grundplatte gegossen ist und Stein auf Stein gelegt wird. Auch f\u00fcr sogenannte Vorbereitungshandlungen <\/strong>ist es je nach Landesbauordnung oft erforderlich, dass die Baugenehmigung vorliegt. <\/strong><\/p>\n
Das Einrichten der Baustelle<\/strong> und das Ausheben der Baugrube<\/strong> etwa k\u00f6nnen bereits genehmigungspflichtig sein. Wer damit zu fr\u00fch anf\u00e4ngt, riskiert daher ebenfalls ein Bu\u00dfgeld<\/strong>. Zudem kann die Beh\u00f6rde einen Baustopp<\/strong> anordnen.<\/p>\n
Daher gilt: S\u00e4mtliche Arbeiten auf der Baustelle solltest du dir sicherheitshalber beh\u00f6rdlich absegnen lassen.<\/p>\n
H\u00e4lt sich das beauftragte Bauunternehmen nicht an diese Regel, kann das in einen Rechtsstreit <\/a>m\u00fcnden. Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) endete 2015 ein Streitfall zwischen einem Ehepaar und seinem Bautr\u00e4ger<\/strong>, der ohne Absprache vor Erteilung der Baugenehmigung mit ersten Arbeiten begonnen hatte. Die Eheleute sahen durch diesen Regelbruch die Bewilligung ihres KfW-Kredits gef\u00e4hrdet und k\u00fcndigten den Vertrag<\/strong> mit dem Bauunternehmen \u2013 zurecht, wie der BGH in letzter Instanz entschied (AZ VII ZR 71\/13). Auf eine geforderte Zahlung in H\u00f6he von mehr als 60.000 Euro f\u00fcr nicht mehr ausgef\u00fchrte Leistungen habe das Unternehmen ebenfalls keinen Anspruch, so die Richter.<\/p>\n
Tipp: Wer es mit dem Bauen eilig hat, hat in vielen Bundesl\u00e4ndern die M\u00f6glichkeit, auf Antrag vorab eine Teilbaugenehmigung<\/strong> zu erhalten. Die Beh\u00f6rde kann dann bestimmte Arbeiten \u2013 etwa das Ausheben der Baugrube \u2013 einzeln schriftlich genehmigen.<\/p>\n
M\u00f6gliche Kon\u00adse\u00adquen\u00adzen bei einem Schwarzbau<\/h2>\n
Wer ohne die erforderliche Baugenehmigung baut, riskiert ein hohes Bu\u00dfgeld<\/strong>. Bayern, Sachsen, Niedersachsen und weitere Bundesl\u00e4nder sehen in ihren Bauordnungen Bu\u00dfgelder bis maximal 500.000 Euro f\u00fcr Schwarzbauten vor (Stand: Dezember 2019). Die genaue Bu\u00dfgeldh\u00f6he richtet sich aber nach dem Einzelfall und liegt in den meisten F\u00e4llen darunter.<\/p>\n
Daneben kann die Beh\u00f6rde je nach Fall zum Beispiel auch die Nutzung untersagen<\/strong>, einen Abriss<\/strong> oder \u2013 bei nicht genehmigten Umbauten \u2013 einen R\u00fcckbau<\/strong> verlangen.<\/p>\n
Ob und wann man auch f\u00fcr einen Carport<\/strong>, ein Gartenhaus<\/strong> oder eine Garage<\/strong> eine Baugenehmigung braucht, regelt die jeweilige Landesbauordnung. Ist der Bau genehmigungspflichtig, aber wird keine Genehmigung eingeholt, dann drohen grunds\u00e4tzlich \u00e4hnliche Konsequenzen wie bei einem gr\u00f6\u00dferen Schwarzbau.<\/p>\n
Ohne Bau\u00adge\u00adneh\u00admi\u00adgung gebaut: Ver\u00adj\u00e4h\u00adrungs\u00adfrist f\u00fcr Schwarzbauten?<\/h2>\n
Schwarzbauten<\/strong> erlangen nicht irgendwann einen automatischen Bestandsschutz<\/a> \u2013 auch dann nicht, wenn sie schon Jahrzehnte alt sind und sich bisher nie jemand an ihnen gest\u00f6rt hat. Auch ein Eintrag im Grundbuch<\/strong> bietet in dieser Hinsicht keinen Schutz.<\/p>\n
Das hei\u00dft: Die Beh\u00f6rde kann theoretisch auch nach vielen Jahren noch anordnen, dass ein ohne Baugenehmigung gebautes Haus abgerissen wird.<\/strong> Das erlebte beispielsweise eine Hauseigent\u00fcmerin aus dem Bergischen Land, deren Fall 2016 vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) in M\u00fcnster verhandelt wurde.<\/p>\n
Die Rentnerin hatte 2005 ein in den 1930er Jahren errichtetes Wohnhaus<\/strong> gekauft und wollte es einige Jahre sp\u00e4ter wieder verkaufen. In diesem Zuge fiel den Beh\u00f6rden auf, dass das Haus kurz vor dem Zweiten Weltkrieg ohne Baugenehmigung in einem heutigen Landschaftsschutzgebiet <\/strong>errichtet worden war. Sie verlangten den Abriss<\/strong>.<\/p>\n
Die Eigent\u00fcmerin ging gerichtlich dagegen vor <\/a>\u2013 mit Erfolg: Das OVG M\u00fcnster entschied in zweiter Instanz, dass das Haus stehen bleiben d\u00fcrfe (AZ 7 A 19\/14). In diesem konkreten Fall w\u00e4re es angemessen gewesen, so das Gericht, wenn die Beh\u00f6rde eine Stichtagsregelung<\/strong> erlassen und somit davon abgesehen h\u00e4tte, gegen ein vor dem Zweiten Weltkrieg errichtetes Geb\u00e4ude vorzugehen, an dem sich bisher niemand gest\u00f6rt habe.<\/p>\n
Aber: Obwohl in diesem Fall letztlich zugunsten der Hauseigent\u00fcmerin entschieden wurde, k\u00f6nnen Immobilienk\u00e4ufer oder -Eigent\u00fcmer bei einem Schwarzbau nicht automatisch von einer Verj\u00e4hrung oder Bestandsschutz ausgehen<\/strong>. Wer ein \u00e4lteres Haus kaufen m\u00f6chte, sollte immer \u00fcberpr\u00fcfen, ob f\u00fcr das Geb\u00e4ude selbst und s\u00e4mtliche Um- und Anbauten, Gartenh\u00e4user, Garagen und Co. Baugenehmigungen vorliegen.
![\"Mehr](\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2015\/12\/Mieten_Wohnen_A.png\" "\\"Mietrechtsschutzversicherung")
<\/a><\/p>\nNach\u00adtr\u00e4g\u00adli\u00adche Bau\u00adge\u00adneh\u00admi\u00adgung: Ist das m\u00f6glich?<\/h2>\n
- Zudem hat jedes Bun\u00addes\u00adland seine eigene Lan\u00addes\u00adbau\u00adord\u00adnung.<\/strong><\/li>\n