{"id":19981,"date":"2021-07-16T08:00:01","date_gmt":"2021-07-16T07:00:01","guid":{"rendered":"http:\/\/localhost:8888\/streitlotse-backup\/mieten-und-wohnen\/miete\/mietpreisbremse-die-gesetzlichen-regelungen-im-ueberblick\/"},"modified":"2021-07-16T08:00:01","modified_gmt":"2021-07-16T07:00:01","slug":"mietpreisbremse-die-gesetzlichen-regelungen-im-ueberblick","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/miete\/mieterhoehung\/mietpreisbremse-die-gesetzlichen-regelungen-im-ueberblick\/","title":{"rendered":"Mietpreisbremse: Die gesetzlichen Regelungen im \u00dcberblick"},"content":{"rendered":"<p>Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingef\u00fchrt, um Mieter vor einem scheinbar unbegrenzten Anstieg der Mieten vor allem in Ballungsr\u00e4umen zu sch\u00fctzen. In den Folgejahren gab es noch einige gesetzliche Anpassungen und Versch\u00e4rfungen. Hier haben wir die aktuellen Regelungen f\u00fcr dich zusammengestellt.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/info\/miete\/\">Dein Vermieter h\u00e4lt sich nicht an die Regeln? Wir sch\u00fctzen deine Rechte. &gt;&gt;<\/a><\/p>\n<h2>Was ist die Mietpreisbremse?<\/h2>\n<p>Vor allem in Gro\u00dfst\u00e4dten wie Hamburg, Frankfurt am Main, Berlin und M\u00fcnchen beanspruchen die Wohnkosten heute einen \u00fcbergro\u00dfen Anteil des Einkommens. Damit sich die Lage nicht weiter zuspitzt, gibt es seit 2015 die Mietpreisbremse. Sie ist gesetzlich geregelt in \u00a7 556d ff. B\u00fcrgerliches Gesetzbuch (BGB).\u00a0<a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/info\/miete\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignright wp-image-21292 size-full\" src=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2020\/10\/201019_Advocard_Teaser_Miete.jpg\" alt=\"Alle Informationen zur Mietrechtsschutz von ADVOCARD\" width=\"300\" height=\"190\" \/><\/a><\/p>\n<p><strong>Die Mietpreisbremse legt fest, dass <\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>bei der <strong>Neuvermietung<\/strong> von Wohnungen<\/li>\n<li>in Gebieten mit <strong>angespanntem Wohnungsmarkt<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>die Miete maximal <strong>zehn Prozent <\/strong>\u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete liegen darf.<\/p>\n<p>Die Mietpreisbremse gilt gem\u00e4\u00df \u00a7 557a BGB auch f\u00fcr Staffelmieten. Bei <a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/miete\/mieterhoehung\/indexmiete-berechnen-so-koennen-vermieter-vorgehen\/\">Indexmietvertr\u00e4gen<\/a> gilt sie nur f\u00fcr die beim Einzug vereinbarte Miete, nicht aber f\u00fcr alle nachfolgenden Erh\u00f6hungen.<\/p>\n<p>Vor Einf\u00fchrung der Mietpreisbremse konnten Immobilienbesitzer aufschlagen, was sie wollten, wenn sie ihre Wohnung an einen neuen Mieter vermieteten. Und angesichts der hohen Nachfrage ergaben sich so in einigen St\u00e4dte deutliche <a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/arbeit-und-karriere\/mieterhoehung-was-mieter-und-vermieter-wissen-muessen\/\">Mieterh\u00f6hungen<\/a>.<\/p>\n<h2>Wo gilt die Mietpreisbremse?<\/h2>\n<p>Wo der Wohnungsmarkt als angespannt gilt und dementsprechend die Mietpreisbremse greift,<strong> legt jedes Bundesland selbst fest<\/strong>. Und zwar anhand dieser vier Merkmale:<\/p>\n<ul>\n<li>Bev\u00f6lkerungswachstum<\/li>\n<li>Leerstandsquote<\/li>\n<li>Mietentwicklung<\/li>\n<li>Mietbelastung \u2013 also welcher Anteil des Einkommens f\u00fcr die Wohnungsmiete ausgegeben werden muss<\/li>\n<\/ul>\n<p>Mittlerweile werden die Wohnungsm\u00e4rkte nicht mehr nur in Metropolen wie Berlin, M\u00fcnchen, Hamburg oder Stuttgart als angespannt eingestuft, sondern in vielen gr\u00f6\u00dferen St\u00e4dten bundesweit. <strong>Vier Bundesl\u00e4nder verzichten derzeit allerdings komplett auf die Mietpreisbremse<\/strong>: Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und das Saarland (Stand: Juli 2021). In einigen anderen Bundesl\u00e4ndern wurden Verordnungen zur Mietpreisbremse von Gerichten zun\u00e4chst f\u00fcr ung\u00fcltig erkl\u00e4rt, meist aufgrund von Formfehlern. Die L\u00e4nder mussten nachbessern, sodass wirksame Vorgaben mancherorts erst 2018 oder 2019 in Kraft traten.<\/p>\n<p>Der im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht (AZ 2BvF 1\/20, 2BvL 4\/20 und 2 BvL 5\/20) f\u00fcr nichtig erkl\u00e4rte <strong>Berliner Mietendeckel <\/strong>ist \u00fcbrigens <strong>nicht mit der Mietpreisbremse identisch<\/strong>: Dabei handelte es sich um ein eigenes Landesgesetz, das besonders strenge Vorschriften f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen auch bei Bestandsmietvertr\u00e4gen vorsah. Auf die Mietpreisbremse k\u00f6nnen sich Berliner Mieter gegebenenfalls <a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/rechtsschutzversicherung\/\">trotzdem berufen<\/a>.<\/p>\n<p>Wird die Mietpreisbremse eingesetzt, dann gilt sie nicht unbefristet, sondern jeweils f\u00fcr einen bestimmten Zeitraum. In der Regel sind das <strong>f\u00fcnf Jahre.<\/strong> Nach derzeitigem Gesetzesstand d\u00fcrfen die Bundesl\u00e4nder die Mietpreisbremse noch bis 2025 einsetzen.<\/p>\n<div id=\"attachment_22185\" style=\"width: 1034px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-22185\" class=\"size-large wp-image-22185\" src=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Streitlotse-Mietpreisbremse-AleksandarNakic-1024x472.jpg\" alt=\"Junges Paar tr\u00e4gt Couch eine Treppe hoch\" width=\"1024\" height=\"472\" srcset=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Streitlotse-Mietpreisbremse-AleksandarNakic-1024x472.jpg 1024w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Streitlotse-Mietpreisbremse-AleksandarNakic-300x138.jpg 300w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Streitlotse-Mietpreisbremse-AleksandarNakic-768x354.jpg 768w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Streitlotse-Mietpreisbremse-AleksandarNakic.jpg 1140w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><p id=\"caption-attachment-22185\" class=\"wp-caption-text\">\u00a9istock.com\/AleksandarNakic<\/p><\/div>\n<h2>Grundlage f\u00fcr die Mietpreisbremse: Mietspiegel und Vergleichsmiete<\/h2>\n<p>Die Berechnungsgrundlage f\u00fcr die Mietpreisbremse ist die <a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/miete\/ortsuebliche-miete-berechnen-so-gehen-sie-vor\/\">orts\u00fcbliche Vergleichsmiete<\/a>. Die wird anhand des \u00f6rtlichen Mietspiegels ermittelt. Den erstellen in der Regel die St\u00e4dte und Gemeinden, oft in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverb\u00e4nden. Die Daten kannst du beim zust\u00e4ndigen Amt (zum Beispiel das Wohnungs- oder Sozialamt) oder bei Mieterverb\u00e4nden erfragen.<\/p>\n<p>In St\u00e4dten und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern soll die Erstellung eines Mietspiegels k\u00fcnftig Pflicht werden \u2013 das hat der Bundestag im Juni 2021 entschieden.<\/p>\n<h2>Ausnahmen von der Mietpreisbremse: Wann greift sie nicht?<\/h2>\n<p>Auch in St\u00e4dten, in denen die Mietpreisbremse greift, gibt es eine ganze Reihe von Ausnahmen, die es Vermietern erm\u00f6glichen, sie zu umgehen. Eine Miete oberhalb der Mietpreisbremse darf ein Vermieter allerdings nur verlangen, wenn er <strong>vor Unterzeichnung des Mietvertrags unaufgefordert schriftlich Auskunft dar\u00fcber erteilt hat<\/strong>, auf welchen Ausnahmezustand er sich beruft.<\/p>\n<p>Zul\u00e4ssig sind folgende Ausnahmeregelungen:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Bestandsschutz:<\/strong> Wenn schon der Vormieter eine (zu) hohe Miete gezahlt hat, muss der Vermieter die Miete nicht senken, um die Mietpreisbremse einzuhalten. Seit Januar 2019 sind Vermieter verpflichtet, die Mieth\u00f6he des Vormieters in solchen F\u00e4llen unaufgefordert schriftlich nachzuweisen. Ma\u00dfgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses gezahlt wurde.<\/li>\n<li><strong>Neubau<\/strong>: Bei einem Neubau, der erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurde, ist der Vermieter frei in der Preisgestaltung. Das soll verhindern, dass der Wohnungsneubau f\u00fcr Investoren unattraktiv wird und weniger Wohnungen gebaut werden.<\/li>\n<li><strong>Umfassende Modernisierungen<\/strong>: Nach einer umfassenden Modernisierung ist der Vermieter bei der ersten Vermietung ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Wechselt der Mieter, greift diese allerdings wieder. Dabei gilt eine Modernisierung erst dann als umfassend, wenn die Investition<strong> etwa ein Drittel des f\u00fcr eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands<\/strong> betr\u00e4gt. Ein Austausch der Fenster allein gen\u00fcgt also nicht, um die Mietpreisbremse auszuhebeln.<\/li>\n<li><strong>Andere Modernisierungen<\/strong>: Auch bei kleineren Modernisierungen kann der Vermieter bei Neuvermietung eine Miete verlangen, die \u00fcber der Begrenzung durch die Mietpreisbremse liegt. Allerdings nur <a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/miete\/mieterhoehung\/mieterhoehung-nach-modernisierung-mehr-schutz-geplant\/\">in der H\u00f6he, die er auch bei einem bestehenden Mietverh\u00e4ltnis h\u00e4tte fordern d\u00fcrfen<\/a>: bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten.<\/li>\n<li><strong>M\u00f6blierte Wohnungen<\/strong>: Theoretisch gilt die Mietpreisbremse auch f\u00fcr m\u00f6blierte Wohnungen. Praktisch darf der Vermieter aber einen sogenannten M\u00f6blierungszuschlag verlangen. Wie der berechnet wird, ist gesetzlich nicht geregelt; der Zuschlag muss auch im Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen werden. F\u00fcr Mieter ist daher nicht erkennbar, wie sich die Miete einer m\u00f6blierten Wohnung zusammensetzt und folglich auch nicht nachpr\u00fcfbar, ob ein Gesetzesversto\u00df vorliegt.<\/li>\n<\/ul>\n<div id=\"attachment_19987\" style=\"width: 1034px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-19987\" class=\"wp-image-19987 size-large\" title=\"Junge Frau schaut besorgt auf ihren Mietvertrag\" src=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Streitlotse-Mietpreisbremse-urbazon-1024x472.jpg\" alt=\"Mietpreisbremse: Die gesetzlichen Regelungen im \u00dcberblick\" width=\"1024\" height=\"472\" srcset=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Streitlotse-Mietpreisbremse-urbazon-1024x472.jpg 1024w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Streitlotse-Mietpreisbremse-urbazon-300x138.jpg 300w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Streitlotse-Mietpreisbremse-urbazon-768x354.jpg 768w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Streitlotse-Mietpreisbremse-urbazon.jpg 1140w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><p id=\"caption-attachment-19987\" class=\"wp-caption-text\">\u00a9Fotolia\/urbazon<\/p><\/div>\n<p>Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht vor Mietvertragsunterzeichnung nicht in vorgeschriebener Art und Weise nach, gibt es keine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Er kann die Information \u00fcber eine Ausnahme allerdings schriftlich nachreichen. Die Miete erh\u00f6hen darf er dann aber erst zwei Jahre sp\u00e4ter mit Verweis auf die Ausnahmeregelung.<\/p>\n<h2>Mietpreisbremse kann auch r\u00fcckwirkend greifen<\/h2>\n<p>Ein bereits unterschriebener <a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/miete\/mietvertrag\/mietvertrag-die-wichtigsten-inhalte\/\">Mietvertrag<\/a> ist nicht vollst\u00e4ndig ung\u00fcltig, wenn die Miete zu hoch angesetzt wurde. Unwirksam ist nur die vereinbarte Mieth\u00f6he.<\/p>\n<p>Um eine Absenkung der Miete zu erreichen, musst du den Vermieter r\u00fcgen. Seit dem 1. Januar 2019 geht das ganz formlos. Der Satz &#8222;Ich r\u00fcge die H\u00f6he der Miete&#8220; ist vollkommen ausreichend. Einen Grund f\u00fcr deine Einsch\u00e4tzung musst du nicht angeben. Sicherheitshalber sollte eine solche R\u00fcge per Einschreiben verschickt werden. Die R\u00fcge ist Voraussetzung, um <a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/wohnungsrechtsschutz\/\">zu viel gezahlte Miete zur\u00fcckverlangen<\/a> zu k\u00f6nnen.<\/p>\n<p>Zum 1. April 2020 wurde es Mietern leichter gemacht, nachtr\u00e4glich von der Mietpreisbremse zu profitieren. Vermieter m\u00fcssen seitdem <strong>zu viel verlangte Miete r\u00fcckwirkend f\u00fcr bis zu 30 Monate zur\u00fcckzahlen<\/strong>, wenn sie vom Mieter wegen eines Versto\u00dfes gegen die Mietpreisbremse ger\u00fcgt wurden. Das gilt aber nur, wenn der Mieter innerhalb der ersten 30 Monate nach Beginn der Mietzeit r\u00fcgt. Ansonsten \u2013 wie auch f\u00fcr alle vor April 2020 abgeschlossenen Mietvertr\u00e4ge \u2013 kann eine R\u00fcckzahlung erst ab dem Zeitpunkt der R\u00fcge erfolgen.16<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingef\u00fchrt, um Mieter vor einem scheinbar unbegrenzten Anstieg der Mieten vor allem in Ballungsr\u00e4umen zu sch\u00fctzen. 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