{"id":18853,"date":"2019-04-05T07:58:01","date_gmt":"2019-04-05T06:58:01","guid":{"rendered":"http:\/\/localhost:8888\/streitlotse-backup\/mieten-und-wohnen\/miete\/instandhaltung-instandsetzung-modernisierung-wer-zahlt\/"},"modified":"2019-04-05T07:58:01","modified_gmt":"2019-04-05T06:58:01","slug":"instandhaltung-instandsetzung-modernisierung-wer-zahlt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/miete\/mietvertrag\/instandhaltung-instandsetzung-modernisierung-wer-zahlt\/","title":{"rendered":"Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung: Wer zahlt?"},"content":{"rendered":"<p>Instandhaltung, Instandsetzung\u00a0und Modernisierung \u2013\u00a0damit bekommen es Mieter\u00a0und Vermieter h\u00e4ufig zu tun. Allerdings ist der Unterschied zwischen den drei Begriffen nicht immer klar. Das kann zum\u00a0Streitpunkt werden: Die\u00a0Abgrenzung entscheidet n\u00e4mlich dar\u00fcber,\u00a0ob Vermieter die Kosten auf ihre Mieter abw\u00e4lzen d\u00fcrfen.<\/p>\n<p><a title=\"Wohnungs-Rechtsschutz von ADVOCARD\" href=\"https:\/\/www.advocard.de\/wohnungsrechtsschutz\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00c4rger mit dem Vermieter? Wir unterst\u00fctzen dich! &gt;&gt;<\/a><\/p>\n<h2>Damit es wohnlich bleibt, muss ab und zu gewerkelt werden<\/h2>\n<p>Ist eine Wohnung gut in Schuss, dann sind alle Beteiligten zufrieden. Die Mieter, weil beispielsweise die Heizung\u00a0funktioniert. Die Vermieter, weil ihr Eigentum wertbest\u00e4ndig ist. Nat\u00fcrlich erfordert dieser\u00a0ideale Zustand einen gewissen <strong>Einsatz von Geld und Arbeit<\/strong>. Schlie\u00dflich nagt der Zahn der Zeit hartn\u00e4ckig an Technik und Substanz eines jeden Geb\u00e4udes.<\/p>\n<p>Deshalb sind mehr oder weniger oft entsprechende Gegenma\u00dfnahmen f\u00e4llig.\u00a0Dann ist h\u00e4ufig von\u00a0Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung die Rede. Die Frage, wer jeweils daf\u00fcr sorgen und bezahlen muss, f\u00fchrt manchmal zu <a title=\"Warum ist eine Rechtsschutzversicherung sinnvoll?\" href=\"https:\/\/www.advocard.de\/rechtsschutzversicherung\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">juristischem Streit<\/a>.<\/p>\n<h2>Vertragsgem\u00e4\u00dfer Zustand im Fokus<\/h2>\n<p>Dreh- und Angelpunkt\u00a0eines Mietverh\u00e4ltnisses ist in der Regel der\u00a0<strong>Mietvertrag<\/strong>, den Mieter und Vermieter miteinander schlie\u00dfen. Darin sind auch <strong>Rahmenbedingungen f\u00fcr die Nutzung der Wohnung<\/strong> festgehalten. Das bedeutet zum Beispiel, dass sie in einer bestimmten (technischen) Verfassung \u00fcbergeben wurde und in dieser auch bleiben soll. Der Fachbegriff im Mietrecht daf\u00fcr lautet: <strong>vertragsgem\u00e4\u00dfer Zustand<\/strong>. Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten tragen dazu bei.<\/p>\n<h2>Was bedeutet Instandhaltung?<\/h2>\n<p>Ganz generell:\u00a0\u00a7 535\u00a0B\u00fcrgerliches Gesetzbuch (BGB) bestimmt Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags. Darin hei\u00dft es unter anderem: &#8222;Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch geeigneten Zustand zu \u00fcberlassen und sie w\u00e4hrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.&#8220; Das bedeutet, dass der Eigent\u00fcmer seine <strong>Immobilie pflegen<\/strong> und ihre Ausstattung warten muss.<\/p>\n<p>Betroffen von dieser Pflicht ist nicht nur die <a title=\"Wasserschaden in der Mietwohnung: Wer zahlt?\" href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/miete\/wasserschaden-in-der-mietwohnung-wer-zahlt-wann\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Wohnung<\/a>. Sie schlie\u00dft gegebenenfalls auch weitere Teile des Geb\u00e4udes (etwa Fahrstuhl und Treppenhaus) und des Grundst\u00fccks ein. Der Zweck ist es, die Substanz oder den Wert der Immobilie zu bewahren. Deshalb ist auch von <strong>Erhaltungsma\u00dfnahmen<\/strong> die Rede. Dazu\u00a0z\u00e4hlen:<\/p>\n<ul>\n<li>Au\u00dfenanstrich<\/li>\n<li>regelm\u00e4\u00dfige Wartungsarbeiten und Inspektionen (etwa an der Heizungsanlage)<\/li>\n<li>Putzarbeiten<\/li>\n<li>Treppenhausanstrich<\/li>\n<\/ul>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-18860\" src=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/Streitlotse_Instandhaltung_-Instandsetzung_Andrey_Popov-1024x472.jpg\" alt=\"Andrey Popov\" width=\"913\" height=\"421\" srcset=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/Streitlotse_Instandhaltung_-Instandsetzung_Andrey_Popov-1024x472.jpg 1024w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/Streitlotse_Instandhaltung_-Instandsetzung_Andrey_Popov-300x138.jpg 300w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/Streitlotse_Instandhaltung_-Instandsetzung_Andrey_Popov-768x354.jpg 768w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/Streitlotse_Instandhaltung_-Instandsetzung_Andrey_Popov.jpg 1140w\" sizes=\"auto, (max-width: 913px) 100vw, 913px\" \/><\/p>\n<h2>Wer muss die Instandhaltung bezahlen?<\/h2>\n<p>F\u00fcr\u00a0die genannten und \u00e4hnliche Arbeiten ist <strong>grunds\u00e4tzlich der Vermieter<\/strong> zust\u00e4ndig, auch in finanzieller Hinsicht. Bei\u00a0Gemeinschaftseigentum\u00a0wie zum Beispiel dem Treppenhaus kommt die <strong><a title=\"Eigent\u00fcmergemeinschaft: Rechte und Pflichten\" href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/hauskauf-und-verkauf\/eigentuemergemeinschaft-rechte-und-pflichten\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft<\/a><\/strong> ins Spiel. <strong>Die Umlage der Kosten einer Instandhaltung auf die Mieter ist nicht m\u00f6glich.<\/strong> Mit einer Ausnahme: Aufwendungen f\u00fcr regelm\u00e4\u00dfig stattfindende Wartungsarbeiten (etwa durch den Schornsteinfeger) lassen sich den Betriebskosten zuschlagen.<\/p>\n<p>Der Eigent\u00fcmer muss seine Mieter \u00fcber die geplanten Erhaltungsma\u00dfnahmen <strong>&#8222;rechtzeitig&#8220; informieren<\/strong> (\u00a7 555a BGB), falls sie sich erheblich auf die Wohnqualit\u00e4t auswirken. Die Mieter wiederum haben die Ausf\u00fchrung hinzunehmen.\u00a0Sollte aber darunter der\u00a0bestimmungsgem\u00e4\u00dfe Gebrauch der Wohnung leiden, k\u00f6nnen sie unter Umst\u00e4nden eine <a title=\"Mietminderung: Alles was du wissen musst\" href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/miete\/mietminderung\/mietminderung-alles-was-du-wissen-musst\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Mietminderung<\/a> erreichen.<\/p>\n<h2>Was bedeutet Instandsetzung?<\/h2>\n<p>Ist etwas kaputt, dann muss es repariert werden. Genau das ist mit Instandsetzung gemeint. In diesem Zusammenhang betrifft das <strong>Sch\u00e4den an der Mietsache<\/strong>, also in oder an der Wohnung. Beeintr\u00e4chtigen sie den vertragsgem\u00e4\u00dfen Zustand, dann m\u00fcssen sie beseitigt werden.<\/p>\n<p>W\u00e4hrend die Instandhaltung eher vorbeugend wirkt, bezieht sich die Instandsetzung also konkret auf <strong>Reparaturen<\/strong>. Beispiele f\u00fcr entsprechende Arbeiten an besch\u00e4digten Gegenst\u00e4nden sind etwa die <strong>Reparatur<\/strong> oder der <strong>Austausch<\/strong> von<\/p>\n<ul>\n<li>Fenstern oder T\u00fcren<\/li>\n<li>fest verbauten Installationen (Elektro-, Sanit\u00e4r-, Wasser- oder Heizungs- und Gasanlagen), die nicht dem Mieter geh\u00f6ren<\/li>\n<li>Unterb\u00f6den<\/li>\n<li>Treppen<\/li>\n<li>Aufz\u00fcgen<\/li>\n<\/ul>\n<p>Wie bei der Instandhaltung beziehungsweise Erhaltung sind die Arbeiten <strong>vom Vermieter anzuk\u00fcndigen<\/strong> und von den Mietern zu dulden.<\/p>\n<h2>Wer muss die Instandsetzung bezahlen?<\/h2>\n<p>Nach \u00a7 535 BGB ist der <strong>Vermieter<\/strong> ebenfalls f\u00fcr die Instandsetzung verantwortlich. <strong>Bei kleineren M\u00e4ngeln kann er allerdings seine Pflicht auf die Mieter abw\u00e4lzen.<\/strong> Solche eher kleineren <a title=\"Kleinreparaturen: Was zahlt der Mieter, was der Vermieter?\" href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/miete\/kleinreparaturen-was-zahlt-der-mieter-was-der-vermieter\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/a> fallen bei vertragsgem\u00e4\u00dfem Gebrauch durch <strong>normalen Verschlei\u00df<\/strong> an. Das betrifft etwa Armaturen an Waschbecken oder defekte Fenster- und T\u00fcrgriffe.<\/p>\n<p>Verursachen die <strong>Mieter nachweislich vors\u00e4tzlich oder fahrl\u00e4ssig<\/strong> gr\u00f6\u00dfere Sch\u00e4den, haften (und zahlen) sie auch daf\u00fcr. Verhalten sie sich jedoch vertragsgem\u00e4\u00df und entstehen umfangreiche M\u00e4ngel ohne ihre Einwirkung, beispielsweise an der Bausubstanz oder an Rohren,\u00a0 muss der Vermieter die Kosten der Instandsetzung tragen. Er darf sie dann nicht per Nebenkostenrechnung\u00a0an die Mieter durchreichen.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-18861\" title=\"Ingo_Bartussek\" src=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/Streitlotse_Instandhaltung_-Instandsetzung_Ingo_Bartussek-1024x472.jpg\" alt=\"Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung: Wer zahlt?\" width=\"909\" height=\"419\" srcset=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/Streitlotse_Instandhaltung_-Instandsetzung_Ingo_Bartussek-1024x472.jpg 1024w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/Streitlotse_Instandhaltung_-Instandsetzung_Ingo_Bartussek-300x138.jpg 300w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/Streitlotse_Instandhaltung_-Instandsetzung_Ingo_Bartussek-768x354.jpg 768w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2019\/04\/Streitlotse_Instandhaltung_-Instandsetzung_Ingo_Bartussek.jpg 1140w\" sizes=\"auto, (max-width: 909px) 100vw, 909px\" \/><\/p>\n<h2>Was bedeutet Modernisierung?<\/h2>\n<p>Im Gegensatz zur Instandhaltung und Instandsetzung geht es bei einer Modernisierung nicht um einfache Erhaltung oder Reparatur, sondern um <strong>bauliche Ver\u00e4nderungen<\/strong>. Sie\u00a0sollen den <strong>Wohnwert steigern<\/strong>, zum Beispiel durch Schalld\u00e4mmung, oder <strong>Energie einsparen<\/strong>, etwa durch W\u00e4rmed\u00e4mmung.<\/p>\n<p><strong>Beispiel: Unterschied zur Instandsetzung<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Um\u00a0eine<strong>\u00a0Instandsetzung<\/strong> handelt es sich, wenn der Vermieter ein kaputtes Fenster durch ein neues, gleichwertiges Exemplar austauscht.<br \/>\nErsetzt er\u00a0das Fenster durch ein st\u00e4rker w\u00e4rme- oder schalld\u00e4mmendes Modell, so nimmt er eine <strong>Modernisierung<\/strong> vor.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Wer muss die Modernisierung bezahlen?<a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/info\/miete\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-9265 size-full alignright\" title=\"Mietrechtsschutz von ADVOCARD\" src=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2015\/12\/Mieten_Wohnen_A.png\" alt=\"Mehr Informationen zum Thema Mietrechtsschutz\" width=\"313\" height=\"198\" srcset=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2015\/12\/Mieten_Wohnen_A.png 313w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2015\/12\/Mieten_Wohnen_A-300x190.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 313px) 100vw, 313px\" \/><\/a><\/h2>\n<p>Der Vermieter muss\u00a0 zun\u00e4chst die Rechnung bezahlen. Er kann aber\u00a0<strong>Modernisierungskosten\u00a0auf die Mieter umlegen \u2013\u00a0zu maximal\u00a0acht Prozent<\/strong>. Seit 2019 gelten dabei folgende weitere <a title=\"Mietrechtsschutz bei ADVOCARD\" href=\"https:\/\/www.advocard.de\/info\/miete\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Einschr\u00e4nkungen<\/a>:<\/p>\n<ul>\n<li>Die Miete darf innerhalb\u00a0der n\u00e4chsten sechs Jahre lediglich um bis zu drei Euro pro Quadratmeter ansteigen.<br \/>\nBei einer Quadratmetermiete von weniger als sieben Euro ist\u00a0im selben Zeitraum eine Erh\u00f6hung von h\u00f6chsten zwei Euro je Quadratmeter gestattet.<\/li>\n<li><strong>Eine Modernisierung\u00a0muss der Vermieter\u00a0drei Monate\u00a0im Voraus schriftlich ank\u00fcndigen<\/strong>. Und zwar hinsichtlich des\u00a0erwarteten Beginns und Umfangs der Arbeiten sowie ihrer voraussichtlichen Dauer. Au\u00dferdem muss der Vermieter seine Mieter <strong>\u00fcber eine geplante Mieterh\u00f6hung informieren<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Instandhaltung, Instandsetzung\u00a0und Modernisierung \u2013\u00a0damit bekommen es Mieter\u00a0und Vermieter h\u00e4ufig zu tun. Allerdings ist der Unterschied zwischen den drei Begriffen nicht immer klar. Das kann zum\u00a0Streitpunkt werden: Die\u00a0Abgrenzung entscheidet n\u00e4mlich dar\u00fcber,\u00a0ob Vermieter die Kosten auf ihre Mieter abw\u00e4lzen d\u00fcrfen. \u00c4rger mit dem Vermieter? 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