{"id":13673,"date":"2021-07-20T08:00:02","date_gmt":"2021-07-20T07:00:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/ortsuebliche-miete-berechnen-so-gehen-sie-vor\/"},"modified":"2021-07-22T14:22:34","modified_gmt":"2021-07-22T13:22:34","slug":"ortsuebliche-miete-berechnen-so-gehen-sie-vor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/ortsuebliche-miete-berechnen-so-gehen-sie-vor\/","title":{"rendered":"Orts\u00ad\u00fcb\u00adli\u00adche Ver\u00adgleichs\u00admie\u00adte ermitteln: So gehst du&nbsp;vor"},"content":{"rendered":"<p>Unerfreuliche Post vom Vermieter: Deine Miete wird an die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete angepasst. Oder im Klartext: Dir steht eine Mieterh\u00f6hung bevor. Ist das rechtens? Und wie hoch ist die orts\u00fcbliche Miete \u00fcberhaupt? Diese Rechengr\u00f6\u00dfe ist nicht nur bei der Wohnungssuche wichtig. Was dahinter steckt, warum du den Wert f\u00fcr deinen Wohnort kennen solltest und wie du die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete ermittelst, erf\u00e4hrst du hier.&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/info\/miete\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignright wp-image-21292 size-full\" src=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2020\/10\/201019_Advocard_Teaser_Miete.jpg\" alt=\"Alle Informationen zur Mietrechtsschutz von ADVOCARD\" width=\"300\" height=\"190\"><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/info\/miete\/\">Unsicher, ob dein Vermieter sich an die Regeln h\u00e4lt? Wir checken das f\u00fcr dich! &gt;&gt;<\/a><\/p>\n<h2>Was bedeutet \u201corts\u00ad\u00fcb\u00adli\u00adche Ver\u00adgleichs\u00admie\u00adte\u201d \u00fcberhaupt?<\/h2>\n<p>Der Begriff kam im Zusammenhang der <a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/miete\/mietpreisbremse-die-gesetzlichen-regelungen-im-ueberblick\/\">Mietpreisbremse<\/a> auf, die vor allem <strong>unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfige Mieterh\u00f6hung bei Neuvermietungen <\/strong>regulieren soll. Wo eine Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses gem\u00e4\u00df \u00a7 556d B\u00fcrgerliches Gesetzbuch (BGB) h\u00f6chstens zehn Prozent h\u00f6her sein als die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete.<\/p>\n<p>In \u00a7 558 BGB ist die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete definiert: Es handelt sich um den Betrag, der in der jeweiligen oder einer vergleichbaren Gemeinde \u00fcblicherweise f\u00e4llig wird f\u00fcr Wohnraum, der eine \u00e4hnliche<\/p>\n<ul>\n<li>Gr\u00f6\u00dfe,<\/li>\n<li>Aus\u00adstat\u00adtung,<\/li>\n<li>Lage und<\/li>\n<li>Beschaf\u00adfen\u00adheit&nbsp;hat.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Vereinfacht gesagt also ein <strong>durchschnittlicher Quadratmeter-Mietpreis <\/strong>f\u00fcr Beispielwohnungen mit bestimmten Merkmalen, der als Vergleichswert genutzt wird.<\/p>\n<p>Wie eingangs schon erw\u00e4hnt, ist die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete aber auch bei Mieterh\u00f6hungen w\u00e4hrend laufender Mietverh\u00e4ltnisse wichtig. Denn <strong>Vermieter d\u00fcrfen die Miete maximal bis zu diesem Betrag erh\u00f6hen.<\/strong> Dabei m\u00fcssen sie bestimmte Vorgaben einhalten und d\u00fcrfen die Miete unter Umst\u00e4nden <a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/ortsuebliche-vergleichsmiete-alles-zur-maximalen-mieterhoehung\/\">nicht auf einen Schlag an die Vergleichsmiete anpassen<\/a>.<\/p>\n<h2>Wie finde ich heraus, wie hoch die orts\u00ad\u00fcb\u00adli\u00adche Ver\u00adgleichs\u00admie\u00adte&nbsp;ist?<\/h2>\n<p>Im besten Fall gibt es bereits einen <strong>offiziellen qualifizierten Mietspiegel <\/strong>f\u00fcr deinen Wohnort. Darin werden die oben genannten Vergleichsmerkmale aus dem BGB zu Gruppen zusammengestellt, f\u00fcr die jeweils eine Mietpreisspanne angegeben wird. Daran l\u00e4sst sich die Vergleichsmiete dann einfach ablesen. Infos dazu bekommst du in der Regel bei der zust\u00e4ndigen Kommunalverwaltung.<\/p>\n<p><strong>Pflicht sind solche Mietspiegel bislang jedoch nicht<\/strong>. Erst ab 2023 m\u00fcssen St\u00e4dte ab 50.000 Einwohnern solche \u00dcbersichten erstellen. Gut m\u00f6glich also, dass du bei den \u00f6rtlichen Beh\u00f6rden nicht weiterkommst \u2013 vor allem dann, wenn du in einem relativ kleinen Ort wohnst. Bislang haben n\u00e4mlich erst 345 deutsche St\u00e4dte und Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern einen qualifizierten Mietspiegel erstellt. (Stand: Juni 2021)<\/p>\n<p>Wenn kein offizieller Mietspiegel existiert, k\u00f6nnen dir Immobilienportale im Internet einen ersten Anhaltspunkt liefern. Dort lassen sich Wohnungen im Umkreis vergleichen und der durchschnittliche Quadratmeterpreis ermitteln. Au\u00dferdem gibt es sogenannte <strong>einfache Mietspiegel,<\/strong> beispielsweise von Immobilienfirmen oder Mietervereinen. Diese Quellen k\u00f6nnen vor allem Mietern wertvolle Hinweise zur groben Orientierung geben. Als Begr\u00fcndung f\u00fcr eine Mieterh\u00f6hung reichen solche Daten allerdings in der Regel nicht aus.<\/p>\n<div id=\"attachment_22189\" style=\"width: 1034px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-22189\" class=\"wp-image-22189 size-large\" src=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2017\/06\/Streitlotse-Ortsu\u0308bliche-Vergleichsmiete-tommaso79-1024x472.jpg\" alt=\"Frau schaut besorgt auf Mietvertrag\" width=\"1024\" height=\"472\" srcset=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2017\/06\/Streitlotse-Ortsu\u0308bliche-Vergleichsmiete-tommaso79-1024x472.jpg 1024w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2017\/06\/Streitlotse-Ortsu\u0308bliche-Vergleichsmiete-tommaso79-300x138.jpg 300w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2017\/06\/Streitlotse-Ortsu\u0308bliche-Vergleichsmiete-tommaso79-768x354.jpg 768w, https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/wp-content\/uploads\/2017\/06\/Streitlotse-Ortsu\u0308bliche-Vergleichsmiete-tommaso79.jpg 1140w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\"><p id=\"caption-attachment-22189\" class=\"wp-caption-text\">\u00a9istock.com\/tommaso79<\/p><\/div>\n<h2>Welche Ver\u00adgleichs\u00admie\u00adten d\u00fcrfen Vermieter als Argument anf\u00fchren?<\/h2>\n<p>Wenn ein Vermieter sich bei einer Mieterh\u00f6hung auf die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete beruft, <strong>muss er genaue Zahlen daf\u00fcr nennen und angeben, woher diese Daten stammen.<\/strong> Das kann beispielsweise der Mietspiegel einer vergleichbaren Stadt oder der Nachbargemeinde sein. So wei\u00dft du als Mieter zumindest, wo die Angaben \u00fcberpr\u00fcfen kannst. Au\u00dferdem muss der Vermieter erkl\u00e4ren, in welche Gruppe des Mietspiegels er deine <a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/wohnungsrechtsschutz\/\">Wohnung<\/a> eingeordnet hat und welche Merkmale er dazu herangezogen hat.<\/p>\n<p>Vermieter d\u00fcrfen allerdings nicht einfach einen x-beliebigen Mietspiegel heranziehen. Es ist zwar naheliegend, einfach den der <strong>Nachbargemeinde<\/strong> zu benutzen, aber nicht immer zul\u00e4ssig. Erlaubt ist es nur, wenn die <strong>beiden Kommunen wirklich vergleichbar<\/strong> sind. Ist das nicht der Fall, musst du das nicht hinnehmen.<\/p>\n<p>Wenn der Vermieter transparent vorgeht, legt er den verwendeten Mietspiegel dem Ank\u00fcndigungsschreiben f\u00fcr die Mieterh\u00f6hung gleich bei. Zwingend erforderlich ist das allerdings nicht, wenn du dir die Daten auch selbst beschaffen kannst \u2013 selbst wenn du daf\u00fcr eine Schutzgeb\u00fchr zahlen musst. Das hat der Bundesgerichtshof 2009 entschieden (AZ VIII ZR 276\/08)<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/arbeit-und-karriere\/mieterhoehung-was-mieter-und-vermieter-wissen-muessen\/\">Alles, was Mieter und Vermieter zum Thema Mieterh\u00f6hung wissen m\u00fcssen. &gt;&gt;<\/a><\/p>\n<h2>Ver\u00adgleichs\u00admie\u00adte ohne Miet\u00adspie\u00adgel berechnen: Wie wird das gemacht?<\/h2>\n<p>Vermieter m\u00fcssen die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete korrekt ermitteln, um sie in einem Mieterh\u00f6hungsverlangen als Argument anf\u00fchren zu k\u00f6nnen. Aber auch Mieter haben h\u00e4ufig ein Interesse daran, die orts\u00fcbliche Miete zu kennen. Wenn es keinen geeigneten Mietspiegel gibt, gibt es folgende M\u00f6glichkeiten, die Vergleichsmiete zu bestimmen:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>\u00dcber Ver\u00adgleichs\u00adwoh\u00adnun\u00adgen:<\/strong> Der Vermieter kann die Ver\u00adgleichs\u00admie\u00adte anhand von drei \u00e4hnlichen Wohnungen berechnen. Daf\u00fcr gelten aller\u00addings ziemlich strenge Vorgaben bez\u00fcglich Alter, Fl\u00e4che, Zim\u00admer\u00adan\u00adzahl, Lage und Aus\u00adstat\u00adtung der Ver\u00adgleichs\u00adwoh\u00adnun\u00adgen. Alle diese Faktoren m\u00fcssen deiner Wohnung \u00e4hneln. Au\u00dferdem muss der Vermieter die die genaue Anschrift inklusive Stockwerk nennen, damit du dir selbst ein Bild machen kannst.<\/li>\n<li><strong>Durch ein Sach\u00adver\u00adst\u00e4n\u00addi\u00adgen\u00adgut\u00adach\u00adten: <\/strong>Dabei werden ebenfalls Ver\u00adgleichs\u00adwoh\u00adnun\u00adgen zugrunde gelegt. Ein Gutachter bewertet, ob sie mit deiner Wohnung ver\u00adgleich\u00adbar sind und legt die Ver\u00adgleichs\u00admie\u00adte fest. In diesem Fall hast du als Mieter gem\u00e4\u00df eines Urteils des BGH (AZ VIII ZR 69\/15) kein Recht darauf, die genaue Lage der Ver\u00adgleichs\u00adwoh\u00adnung zu erfahren. Daf\u00fcr muss der Vermieter dem <a href=\"https:\/\/www.advocard.de\/streitlotse\/mieten-und-wohnen\/mieterhoehungsschreiben-das-sollten-vermieter-beachten\/\">Miet\u00aderh\u00f6\u00adhungs\u00adschrei\u00adben<\/a> aber eine voll\u00adst\u00e4n\u00addi\u00adge Kopie des Gut\u00adach\u00adtens beilegen.<\/li>\n<li><strong>\u00dcber eine Miet\u00adda\u00adten\u00adbank<\/strong>: Solche Daten\u00adban\u00adken mit aktuell vor Ort erhobenen Mieten pflegen St\u00e4dte und Gemeinden, aber auch Mieter- oder Ver\u00admie\u00adter\u00adver\u00adb\u00e4n\u00adde. Grund\u00ads\u00e4tz\u00adlich kann jeder sie einsehen, manchmal wird daf\u00fcr aller\u00addings eine Geb\u00fchr erhoben.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Unerfreuliche Post vom Vermieter: Deine Miete wird an die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete angepasst. Oder im Klartext: Dir steht eine Mieterh\u00f6hung bevor. Ist das rechtens? Und wie hoch ist die orts\u00fcbliche Miete \u00fcberhaupt? Diese Rechengr\u00f6\u00dfe ist nicht nur bei der Wohnungssuche wichtig. 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